De onteigening van bufferzone, voor een peulenschil of aan de werkelijke grondprijs? (Firmus Advocaten)

Auteur: Firmus Advocaten

Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen een billijke en voorafgaande schadeloosstelling.

Waaruit deze schadeloosstelling bestaat, kan voer zijn voor discussie, zeker voor bufferzones of zones waarop een bouwverbod rust.

Het Hof van Beroep te Antwerpen boog zich recentelijk nog over de vraag aan welke vierkante meterprijs de onteigening van een bufferzone moet vergoed te worden.

Meer concreet werd overgegaan tot onteigening van een gedeelte van een perceel gelegen in een bedrijvenzone met een totale oppervlakte van 6 700m², waarvan 1 000m² werd onteigend .

De onteigenaar bood voor de onteigening van de grond een vergoeding aan van 10% tot 25% van de gemiddelde grondprijs. De aangestelde gerechtsdeskundige begrootte de vergoeding op zo’n 50% van de gemiddelde grondprijs, rekening houdend met de ligging in bufferzone.

De eerste rechter volgde deze stelling niet, een gegeven dat thans wordt bevestigd door het Hof van Beroep te Antwerpen.

***

Het Hof van Beroep stelt dat de onteigende recht heeft op een billijke schadeloosstelling, die elke schade voortspruitende uit de onteigening moet dekken, om hem in de mogelijkheid te stellen zich opnieuw in te richten alsof er geen onteigening was geweest. Niet alleen de waarde van de grond of de gebouwen moet worden vergoed maar tevens alle rechtstreekse of onrechtstreekse schade die het noodzakelijk gevolg is van de onteigening.

Het Hof stelt dat het kunstmatig is om voor de waardebepaling het terrein op te splitsen in bouwgrond en bufferzone: bij de aankoop van een perceel wordt één globale prijs gevraagd, er wordt niet minder per m² gevraagd voor de strook die in bufferzone is gelegen. De inneming zou ook nooit apart worden verkocht.

Niet enkel de bebouwbare oppervlakte dient aldus te worden gerekend aan de gemiddelde grondprijs. De waarde van de onteigende grond waarop een bouwverbod rust, moet ook berekend worden op basis van de gemiddelde grondprijs.

Of het bouwverbod het gevolg is van een wettelijke erfdienstbaarheid non aedificandi of een stedenbouwkundig voorschrift, maakt geen verschil uit.

Het feit dat de inneming gelegen is in bufferzone, maakt niet dat dit minder waardevolle grond is.

Dat de onteigening de ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel beperkt, brengt ook schade met zich mee die in overweging moet worden genomen bij de begroting van de onteigeningsvergoeding, wat gebeurt door de gemiddelde grondprijs voor het hele perceel op dezelfde grondprijs te waarderen.

Het Hof bevestigt aldus pertinent dat de waarde van een inneming bij een zone non aedificandi dient te worden gewaardeerd op de gemiddelde grondprijs van heel het perceel wil men tot een billijke onteigeningsvergoeding komen.

NB: de onteigenaar heeft cassatieadvies gevraagd. Wordt vervolgd…

Bron: Firmus Advocaten