De ontbinding van de huurovereenkomst (Brickx Advocaten)

Auteurs: Ruben Volckaert en Özge Güneç (Brickx Advocaten)

Verloop procedure – te ondernemen stappen

De rechten en plichten van de huurder en verhuurder

Het sluiten van een huurovereenkomst brengt wederzijdse rechten en plichten met zich mee voor de huurder en de verhuurder, die elk vanuit hun eigen positie in de regel steeds nageleefd moeten worden.

Zo wordt er van de huurder in eerste instantie verwacht dat de huurprijs steeds tijdig en correct betaald wordt. Het niet nakomen van deze betalingsverplichting is in de praktijk de meest voorkomende reden voor de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van een huurder. Daarnaast moet de huurder het huurpand ook gebruiken als een goede huisvader, wat inhoudt dat het pand goed onderhouden moet worden en dat alle herstellingen die ten laste van een huurder vallen, (tijdig/goed) uitgevoerd moeten worden. De huurder mag tevens geen overlast veroorzaken en moet de algemene principes van de overeenkomst en de wet respecteren.

Aan de zijde van de verhuurder verwacht men dat dat deze het verhuurde goed levert en blijft leveren in overeenstemming met de wet en het contract. Dat houdt o.a. in dat hij tijdig de nodige herstellingen (anders dan de herstellingen die ten laste van huurder vallen) uitvoert of laat uitvoeren en dat hij eventuele gebreken die tijdens de huurperiode zouden ontstaan verhelpt. Voor zover de schade niet door de huurder zou zijn veroorzaakt.

Doet de verhuurder dat niet dan kan dit mogelijks leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de verhuurder, eventueel gepaard met een schadevergoeding.

Van een verhuurder wordt er eveneens verwacht dat hij het privéleven van de huurder te allen tijde respecteert. Een verhuurder mag niet zonder uitdrukkelijke toestemming van de huurder (of zonder een rechterlijke machtiging) het huurpand betreden, naast uiteraard ook hier het respecteren van de overeenkomst en de wetgeving.

Er zijn dus heel wat verplichtingen die door de betrokken partijen moeten worden nagekomen en de niet-naleving ervan kan mogelijks leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst.

Een belangrijke kanttekening hierbij is wel dat de rechter steeds rekening moet houden met de concrete omstandigheden, aangezien de ontbinding een verregaande sanctie is en enkel uitgesproken kan worden als de wanprestatie van de ene partij ernstig genoeg is. Het is dus van groot belang dat het dossier in het kader van een gerechtelijke procedure zo volledig en overtuigend mogelijk wordt samengesteld en dat er genoeg bewijzen wordt verzameld die de wanprestatie aantonen.

De ontbinding van de huurovereenkomst

Hoewel er geen absolute verplichting bestaat, wordt doorgaans wel van een huurder of verhuurder te goeder trouw verwacht dat zij de in gebreke blijvende partij in eerste instantie aanspreken om het probleem aan te kaarten, met vermelding van de concrete oplossing/gevolg die men verwacht.

Als huurder of een verhuurder start u dan ook best met een ingebrekestelling van de tegenpartij.

Geeft de tegenpartij geen passend gevolg aan de ingebrekestelling en wilt u de huurovereenkomst laten ontbinden, dan moet u zich wenden tot het Vredegerecht van de plaats waar het huurpand zich bevindt. De territoriaal bevoegde rechtbank kan eenvoudig gevonden worden via volgende website.

Men heeft steeds de mogelijkheid om eerst een poging tot verzoening te doen, middels een eenvoudig schrijven aan de bevoegde Vrederechter die de partijen dan oproept zonder dat dit bijkomende kosten met zich meebrengt maar ook zonder dat de procedure/aanwezigheid bindend of verplicht is. Als partijen daar tot een akkoord zouden komen dan is het resultaat wel bindend en uitvoerbaar. Lukt het niet dan kan men naar de volgende stap overgaan.

Een effectieve procedure (ten gronde) voor de Vrederechter kan ingeleid worden met een verzoekschrift of via een dagvaarding. Een verzoekschrift is minder duur dan een dagvaarding die daarenboven de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder vereist.

In beiden moet in elk geval uitvoerig worden gemotiveerd waarom de wanprestatie van uw tegenpartij ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken en vanzelfsprekend ook welke wanprestaties u exact meent te kunnen weerhouden.

Zodra de inleidende akte werd betekend/verzonden worden de betrokken partijen en eventueel hun raadslieden in kennis gesteld van de zittingsdatum, waarbij partijen de kans zullen krijgen hun standpunt uiteen te zetten. Hetzij mondeling ter zitting, hetzij schriftelijk via een te bepalen conclusiekalender waarna de zaak kan worden gepleit.

Rekening houdend met het standpunt van de partijen in de procedure zal de Vrederechter beoordelen of er al dan niet sprake is van wanprestatie en of deze zwaarwichtig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Dat vonnis moet dan wel nog worden betekend door de gerechtsdeurwaarder en vervolgens verder worden uitgevoerd om de uitspraak ook effectief volledige doorgang te laten kennen. De uitvoering van een vonnis vereist (opnieuw) de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder die een uitvoerbare titel (grosse) van het vonnis opvraagt en na de ontvangst ervan, aan de betrokkene betekent en voor de verdere uitvoering instaat.

Als de Vrederechter de vordering van een verhuurder toekent en deze als gevolg van de ontbinding de machtiging verleent om de huurder uit huis te zetten, zal de gerechtsdeurwaarder ook die effectieve uithuiszetting regelen en daar de nodige praktische afspraken maken, zoals bijstand vragen van de politiediensten, een slotenmaker, verhuiswagen, … . Zo’n uithuiszetting is trouwens maar mogelijk na het verstrijken van een wettelijke minimumperiode van één maand wachttijd (tenzij men zou kunnen aantonen dat de huurder reeds vertrokken zou zijn).

Wie dacht dat een procedure in uithuiszetting snel kan verlopen, is er dus aan voor de moeite.

Voor de uithuiszetting van een kraker (bezetter zonder recht noch titel) voorziet de wet in kortere termijnen en kan er dus versneld worden opgeroepen en worden uitgezet. Een kraker is dan ook geen huurder, aangezien deze bezetter zonder recht noch titel i.t.t. een huurder geen juridische aanspraken kan maken op het pand.

Wat met de kosten?

De kosten van een gerechtelijke procedure kunnen, afhankelijk van de houding van de partij die in gebreke is gebleven, variëren. Indien de opgeroepen partij de stellingen in het verzoekschrift en de gestelde vordering niet betwist, kan men vrij snel vooruitgaan met beperkte kosten.

In het geval waarin de vordering effectief wordt betwist en de verwerende partij zijn/haar standpunt wenst uit te werken, zal de procedure niet enkel langer duren maar zullen de kosten voor de partijen eveneens oplopen. Tenzij men zichzelf verdedigt. Al valt dat in dergelijke materie niet altijd aan te raden gelet op de bijzondere regelgeving die van toepassing is.

Als de Vrederechter op het einde van de procedure, de huurovereenkomst toch ontbindt in het nadeel van de verwerende partij, zal deze laatste de kosten van de procedure en de uitvoering van het vonnis moeten betalen. De kosten van de juridische bijstand zijn echter beperkt tot wettelijke forfaits die niet altijd overeenstemmen met de werkelijk gemaakte kosten.

In elk dossier moet men dan ook de juiste afweging maken en in een evenwichtige kosten-baten analyse de optimale strategie proberen doorlopen. Al hangt u daar jammergenoeg ook voor een stuk af van uw tegenpartij. Maar zelfs dan is het goed om uw rechten en plichten goed in kaart te laten brengen. Bent u ook geconfronteerd met een huurder of een verhuurder die zijn verplichtingen niet ernstig neemt, aarzel niet om ons te contacteren. Wij kunnen u een op maat gemaakt advies geven en bijstaan in het kader van een procedure.

Bron: Bricks Advocaten