De krachtlijnen van de conformiteit van uw (huur)woning (Forum Advocaten)

Auteur: Ilse De Geyter en Maarten Verboven (Forum Advocaten)

Als u een woning verhuurt dewelke door de huurder als hoofdverblijfplaats bestemd wordt, dient de woning te voldoen aan de vereiste van conformiteit bij gebreke waaraan de huurovereenkomst mogelijk nietig verklaard kan worden. Of de woning voldoet aan de vereiste van conformiteit, kan blijken uit een conformiteitsattest.

Wanneer is een woning nu eigenlijk conform en wat zijn het conformiteitsonderzoek en het conformiteitsattest? Lees hier de krachtlijnen.

De conformiteitsvereiste

Een woning moet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de conformiteitsvereiste en voldoet hieraan wanneer deze geen enkel gebrek vertoont van categorie II of III. De Vlaamse Codex Wonen van 2021 verdeelt gebreken dewelke een woning kan vertonen in 3 verschillende categorieën, nl. I, II en III.

Gebreken van categorie I zijn kleinere gebreken dewelke de levensomstandigheden negatief beïnvloeden of die mogelijk zouden kunnen leiden tot ernstige gebreken. Hierbij valt te denken aan bv. condenserend vocht met schimmelvorming op een muur.

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden ernstig beïnvloeden maar dewelke geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners. Te denken valt aan bv. het ontbreken van de vereiste dakisolatie of onvoldoende hoge borstwering bij lage ramen vanaf de eerste verdieping.

Tot slot zijn gebreken van categorie III dermate ernstige gebreken dewelke leiden tot mensonwaardige levensomstandigheden en die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners. Hierbij kan men denken aan bv. onvoldoende verluchting en het risico op CO-intoxicatie of elektrocutie.

Zodra een woning één gebrek van categorie II of III vertoont, komt zij niet in aanmerking voor bewoning en voldoet zij derhalve niet aan de conformiteitsvereiste.

Het conformiteitsonderzoek

Om te weten of een woning voldoet aan de conformiteitsvereiste kan de woning onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek.

Wanneer?

Er zijn verschillende situaties waarin een woning onderworpen wordt aan een conformiteitsonderzoek.

Vooreerst kan een woning uiteraard onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek op vraag van de eigenaar/verhuurder of de bewoner/huurder maar ook op eigen initiatief van de gemeente.

Daarnaast wordt een woning eveneens onderworpen aan een conformiteitsonderzoek in het kader van een procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning.

Ook in het kader van sociale huur, bv. wanneer een huurder huursubsidie aanvraagt of wanneer een woning in huur genomen wordt door een sociaal verhuurkantoor, zal de woning onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek.

Wie?

Een conformiteitsonderzoek wordt uitgevoerd door woningcontroleurs. Enkel erkende woningcontroleurs, gewestelijke ambtenaren, woninginspecteurs of agenten van de gerechtelijke politie bevoegd voor de (strafrechtelijke) handhaving van de woningkwaliteitsbewaking mogen een conformiteitsonderzoek uitvoeren.

Een erkend woningcontroleur moet over de vereiste beroepskwalificatie beschikken en te werk gesteld zijn als ambtenaar van het Vlaamse Gewest, de gemeente of een Intergemeentelijk Samenwerkingsproject (IGS). Daarnaast kan ook een private persoon die te werk gesteld is bij een keuringsinstelling (bv. Vincotte) dewelke geaccrediteerd is om conformiteitsonderzoeken uit te voeren in opdracht van het agentschap (bv. Wonen Vlaanderen), de burgemeester of een intergemeentelijk samenwerkingsverband een erkend woningcontroleur zijn.

Hoe?

Tijdens een conformiteitsonderzoek zal de woningcontroleur de kwaliteit van de woning alsook van het gebouw waarin de woning zich bevindt (bv. in geval de woning een appartement is) onderzoeken en toetsen aan de kwaliteitseisen. Dit zal gebeuren aan de hand van modellen van technische verslagen bijgevoegd als bijlage bij het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen 2021.

Niet-conformiteit

Vertoont de woning één of meerdere gebreken van categorie II of III dan zal zij in aanmerking komen voor ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring. Vooraleer de woning effectief ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaard wordt, zal de eigenaar nog de mogelijkheid geboden worden om de gebreken van categorie II en III te verhelpen en zodoende een effectieve ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring te vermijden. Een woning mag derhalve gebreken van categorie I vertonen doch niet meer dan 6. Vertoont de woning meer dan 6 gebreken van categorie I zal zij automatisch een gebrek van categorie II krijgen en derhalve ongeschikt en/of onbewoonbaar zijn.

Als de woning effectief ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaard wordt, dient iedere bewoning in principe onmiddellijk te stoppen en dient het pand ontruimd te worden. Het verder ter beschikking blijven stellen of verhuren van de woning wordt strafrechtelijk beteugeld.

Het conformiteitsattest

Vertoont de woning geen enkel gebrek van categorie II of III en niet meer dan 6 gebreken van categorie I dan voldoet zij aan de conformiteitsvereiste en kan een conformiteitsattest afgeleverd worden.

Het conformiteitsattest is een officieel document dat bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale conformiteitsvereisten en wordt afgeleverd door de gemeente of het agentschap Wonen Vlaanderen.

Eens een conformiteitsattest wordt afgeleverd, is dit in principe geldig voor maximaal 10 jaar maar het kan ook met een kortere geldigheidstermijn afgeleverd worden.

Voor het afleveren van een conformiteitsattest mag de gemeente een vergoeding vragen dewelke vastgesteld wordt door de gemeenteraad.

Vanaf 1 januari 2021 mag deze vergoeding maximaal 90 euro bedragen voor een zelfstandige woning of kamerwoning. In geval van een kamerwoning mag deze vergoeding verhoogd worden met 15 euro per kamer tot een maximum van 1.775 euro per gebouw.

Vanaf 1 januari 2024 zal het bedrag van de vergoeding door de gemeente evenwel vastgesteld moeten worden in een retributiereglement en mag deze nog maximaal 200 euro per onderzochte woning bedragen maar nooit meer dan de werkelijke kost (in werkelijkheid zal de werkelijke kost nagenoeg nooit minder dan 200 euro bedragen).

Het conformiteitsattest is vooralsnog op Vlaams niveau niet verplicht maar gemeenten kunnen een conformiteitsattest wel verplichten via een gemeentelijk reglement. Zo is bv. in Gent vanaf 1 oktober 2023 een conformiteitsattest verplicht en zal ook in Turnhout vanaf 1 januari 2024 in fases het conformiteitsattest verplicht worden. Ook in Kontich, Aartselaar, Rumst, Schelle en Hemiksen is een conformiteitsattest verplicht. Deze opsomming is louter informatief en geenszins volledig. Het is dus aangeraden om steeds na te gaan in de gemeente waarin u een woning wenst te (ver)huren of een conformiteitsattest door de desbetreffende gemeente verplicht werd gesteld.

De Vlaamse Regering zet de laatste tijd enorm hard in op de woningkwaliteitsbewaking welke regelgeving vormgegeven wordt door verschillende wetgevende instrumenten met de nodige complexiteit tot gevolg.

Bron: Forum Advocaten