De invloed van cohousing op een huurovereenkomst: wat moet je weten? (Bricks Advocaten)

Auteurs: Özge Güneç en Ruben Volckaert (Bricks Advocaten)

Samenwonen – cohousen in een huurwoning

Cohousing, of gemeenschappelijk wonen, wint aan populariteit als een alternatieve woonvorm. Cohousing biedt huurders en verhuurders nieuwe uitdagingen en kansen. Terwijl traditionele huurovereenkomsten meestal één huurder of één huishouden omvatten, introduceert cohousing het concept van gedeelde ruimtes en collectieve verantwoordelijkheden. Deze dynamiek brengt verschillende juridische overwegingen met zich mee die cruciaal zijn voor een helder begrip en een harmonieuze samenwoon ervaring.

In deze blog duiken we dieper in de juridische aspecten van cohousing, met uitsluiting van het concept cohousing als eigenaar waar men volledig uitgeruste privéwoning en -tuin aankoopt en een aandeel in een gemeenschappelijke tuin en een centraal gebouw waarin functies gedeeld worden.

We leggen uit hoe deze woonvorm je huurrechten en -plichten beïnvloedt, en wat je moet weten voordat een contract wordt ondertekend. Of men nu een doorgewinterde huurder is of net begint met het verkennen van cohousing als huurder of verhuurder, is het van cruciaal belang om beter geïnformeerd te zijn teneinde mogelijke valkuilen te vermijden.

In het kader van cohousing moet er in ieder geval een huurovereenkomst gesloten worden teneinde de rechten en plichten van de verhuurder en huurder ten aanzien van elkaar te bepalen. Een verhuurder en de verschillende bewoners van cohousing kunnen op twee verschillende manieren tewerk gaan om hun onderlinge relaties vast te leggen.

• Zij kunnen ofwel één huurovereenkomst opstellen voor verschillende cohousers;

• Ofwel een hoofdcontract opmaken met één hoofdhuurder en de andere cohousers kunnen dan op hun beurt een onderverhuurcontract sluiten met die hoofdhuurder;

Beide werkwijzen hebben hun voor- en nadelen.

Een huurovereenkomst voor alle cohousers

In dit geval wordt de huurovereenkomst door alle cohousers samen ondertekend waardoor zij zich elk afzonderlijk ten aanzien van de verhuurder verbinden om hun verplichtingen conform de huurovereenkomst na te leven. Bij niet-naleving van hun huurdersverplichtingen kunnen zij afzonderlijk aangesproken worden door de verhuurder wegens de eventueel te weerhouden tekortkomingen.

Bijvoorbeeld als de huurprijs niet (of niet correct) wordt betaald en de verhuurder een procedure opstart om de huurachterstal in te vorderen dan kan de verhuurder alle huurders gezamenlijk aanspreken voor het totaal bedrag van de huurachterstal en kan de huurder (tenzij daar andersluidende contractuele afspraken over zouden zijn gemaakt) niet als argument naar voor schuiven dat hij enkel gehouden is om zijn deel te betalen.

Ook in het geval waarin één van de cohousers de huurovereenkomst wenst te beëindigen, bepaalt het Vlaams Woninghuurdecreet (van toepassing op woninghuurcontracten van na 1 januari 2019) bijzondere regels over het lot van de huurovereenkomst. Het principe is dat iedere cohouser de huurovereenkomst mag opzeggen voor zichzelf onder de voorwaarden zoals wordt opgenomen in Vlaams Woninghuurdecreet waarbij hij ook een nieuwe huurder kan voorstellen.

De overige huurder(s) en de verhuurder hebben drie maanden de tijd om de voorgestelde huurder al dan niet te aanvaarden. Indien zij hier niet mee instemmen of nalaten om hun beslissing mee te delen, kan de vertrekkende cohouser naar het Vredegerecht stappen met het verzoek om te beslissen dat de voorgestelde huurder met ingang van de uitspraak huurder wordt.

Enkel in bepaald aantal gevallen kan de rechter dit verzoek afwijzen, zoals onvoldoende financiële waarborgen door de nieuwe huurder, uitdrukkelijke mededeling van de overblijvende huurders dat zij de nieuwe huurder niet zullen aanvaarden of als de toegelaten bezettingsnorm daardoor wordt overschreden.

Indien de verhuurder of de overblijvende cohousers de nieuwe huurder aanvaarden of de rechter daarmee instemt, is de vertrekkende cohouser, na de opzegtermijn niet langer gehouden tot het nakomen van de huurdersverplichtingen.

Indien de vertrekkende huurder geen nieuwe huurder voorstelt of deze niet aanvaard wordt door de verhuurder, de overblijvende huurders of het verzoek door de rechter afgewezen wordt, is de vertrekkende huurder nog gedurende zes maanden verantwoordelijk. Dat houdt in dat hij na de opzegtermijn nog steeds aangesproken kan worden voor de betaling van de huurprijs, gedurende die periode.

Een hoofdhuurovereenkomst met één hoofdhuurder en de onderverhuurovereenkomsten met andere cohousers

In sommige gevallen kan de cohousing ook tot stand komen door een hoofdhuurovereenkomst te sluiten met een hoofdhuurder en een onderverhuurovereenkomsten met de bijkomende cohousers. Men moet er dan wel zeker van zijn dat onderverhuring mogelijk is! Bij woninghuur is dat principe nu eenmaal verboden, tenzij het contractueel specifiek zou zijn toegelaten.

Zelfs als de vereiste toestemming bekomen zou zijn, mag een hoofdhuurder nog steeds niet het volledige huurpand onderverhuren en moet deze altijd zijn eigen hoofdverblijfplaats vestigen in het pand. Ook moet men er over waken dat de onderverhuurovereenkomst niet voor een langere termijn kan worden gesloten dan de (resterende) duurtijd van de hoofdhuurovereenkomst.

De hoofdverhuurder heeft geen uitstaans met de onderhuurders. Die hebben een eigen huurder-verhuurder relatie met de hoofdhuurder/onderverhuurder. Dit kan bijzonder complexe situaties veroorzaken! Zeker gezien een wanprestatie van de ene nu eenmaal niet altijd werd begaan door de partij die er mogelijks juridisch wel op zal kunnen worden aangesproken.

Cohousing als omgevingsrechtelijke inbreuk – bouwovertreding

Afhankelijk van de wijze waarop men de cohousing organiseert, kan het soms door een stad of gemeente worden aanzien als een niet-toegelaten functiewijziging van het gebruikte onroerend goed. Dat zou op haar beurt dan weer een bouwovertreding of omgevingsrechtelijke inbreuk kunnen zijn waar zowel huurder als verhuurder aansprakelijk voor zouden kunnen worden gesteld.

Sommige steden en gemeentes voorzien daarom bijkomende eisen bij dergelijke vorm van samenwonen en hebben een reglement uitgevaardigd waaraan men moet voldoen om deze verregaande problematiek en risico’s te kunnen vermijden.

Het is dus altijd aangewezen voor alle partijen om voorafgaand het nodige onderzoek te doen naar de wijze waarop men dit wil organiseren. Voor meer gedetailleerde informatie en advies, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen. Zo ben je zeker van een vlekkeloze cohousing ervaring binnen de grenzen van de wet.

Bron: Bricks Advocaten