De hervorming van het Vlaams verkooprecht (DVD Tax Law)

Auteur: DVD Tax Law

Over de hervorming van het Vlaams verkooprecht is reeds heel wat inkt gevloeid. Op 29 december 2021 werd uiteindelijk het Programmadecreet van 23 december 2021 bij de begroting 2022 gepubliceerd. Hieronder vindt u een overzicht van de wijzigingen die het decreet aanbrengt aan de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

De aankoop van een enige eigen gezinswoning.

Wanneer u als natuurlijke persoon een woning of een appartement koopt in volle eigendom kon u dit tot en met 31 december 2021 doen aan een verkooprecht van 6%. Als voorwaarde werd gesteld dat het uw enige woning was en u binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële koopakte uw inschrijving nam in het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte goed. Wanneer de woning ingrijpend energetisch gerenoveerd of gesloopt en herbouwd zal worden, kon dit aan een verkooprecht van 5%.

Het verkooprecht zal met het nieuwe Programmadecreet dalen van 6% naar 3% voor wat betreft de enige eigen gezinswoning en van 5% naar 1% wanneer een ingrijpende energetische renovatie of sloop en herbouw zal plaatsvinden.

Het verlaagde tarief is van toepassing op authentieke akten verleden vanaf 1 januari 2022. Hiermee wijkt men af van het principe dat men het ogenblik van het stellen van de rechtshandeling als uitgangspunt neemt om het toepasselijk tarief te bepalen. Concreet houdt dit in dat wanneer een compromis werd ondertekend op 2 november 2021 en het verlijden van de notariële akte gepland staat op 2 februari 2022, het verlaagd tarief van 3% dan wel 1% (naargelang het geval) van toepassing zal zijn.

De vermindering van het verkooprecht voor bescheiden woningen

Tot en met 31 december 2021 was er voorzien in een vermindering van het verkooprecht in het geval de koper recht heeft op het verlaagd tarief van 6% of 5% en de totale belastbare grondslag van de verkrijging van het onroerend goed niet hoger is dan 200.000 EUR. Wanneer de woning gelegen is op het grondgebied van de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel, bedraagt die belastbare grondslag 220.000 EUR. De rechtenvermindering bedraagt 5.600 EUR indien 6% van toepassing is en 4.800 EUR indien 5% van toepassing is.

Met het Programmadecreet worden de grensbedragen van de belastbare grondslag verhoogd met 20.000 EUR.

Een vermindering is bijgevolg voorzien wanneer de belastbare grondslag 220.000 EUR dan wel 240.000 EUR bedraagt. De wettekst wordt ook in die zin verduidelijkt dat gekeken moet worden naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, en niet enkel naar het gedeelte van de belastbare grondslag dat verkregen wordt onder de toepassing van het verkooprecht.

Met andere woorden zal met de nieuwe tekst van het decreet duidelijk zijn dat, indien u een onroerend goed voor de helft geschonken krijgt en voor de andere helft aangekocht wordt, men naar de belastbare grondslag van het totale onroerende goed (en niet enkel het aangekocht gedeelte) kijkt om te beoordelen of u in aanmerking komt voor de belastingvermindering voor bescheiden woningen.

In combinatie met de tariefverlaging naar 3% resp. 1% wordt ook voorzien in een lagere belastingvermindering van 2.800 EUR (i.p.v. 5.600 EUR) en 960 EUR (i.p.v. 4.800 EUR).

De belastingvermindering wordt daarnaast slechts toegekend naar verhouding van het deel dat ook effectief werd aangekocht. Bij wijze van voorbeeld kan verwezen worden naar het eerder besproken geval waarbij eenzelfde persoon de helft van de woning geschonken krijgt en de andere helft van de woning effectief aankoopt. De belastingvermindering zal dan ook worden gehalveerd.

Ook hier geldt dat de belastingvermindering van het verkooprecht voor bescheiden woningen van toepassing is op authentieke akten verleden vanaf 1 januari 2022.

De aankoop van een niet-enige woning, bouwgrond en niet-residentieel vastgoed

Wanneer u een tweede (of derde, …) woning, een bouwgrond of een niet-residentieel vastgoed aankoopt was volgens de tekst van de Vlaamse Codex Fiscaliteit het verkooprecht van 10% van toepassing. Dit recht wordt evenwel verhoogd naar 12%.

Gaat het daarentegen over onbebouwde landgoederen of onbebouwde onroerende goederen waarvoor een natuurbeheerplan type twee of drie (conform het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu) is goedgekeurd, dan blijft het verkooprecht behouden op 10%.

Het tarief van 12% is van toepassing op overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2022.

In tegenstelling tot wat bij de verlaagde tarieven het geval is, kijkt men wel naar het moment van het stellen van de rechtshandeling. Wanneer een compromis gesloten werd op 2 november 2021 en het verlijden van de notariële akte gepland staat op 2 februari 2022, zal nog steeds het tarief van 10% van toepassing zijn.

Uitdovend regime van meeneembaarheid

Het regime van de meeneembaarheid bestaat erin dat de koper van een tweede gezinswoning onder bepaalde voorwaarden het verkooprecht dat werd betaald op een vorige woning, in mindering kan brengen van het verkooprecht dat op de volgende aangekochte gezinswoning betaald moet worden.

Dit kan gebeuren aan de hand van verrekening, zijnde de situatie waarin de eerste aangekochte woning wordt verkocht vooraleer de tweede gezinswoning wordt aangekocht (A1 – V1 – A2). Bij de aankoop van de tweede gezinswoning zal het destijds op de verwerving van de eerste woning betaald verkooprecht worden verrekend.

De andere situatie is dat er teruggave wordt gevraagd van het verkooprecht wanneer eerst een tweede woning wordt aangekocht en pas nadien de eerste gezinswoning wordt verkocht (A1 – A2 – V1). Bij verkoop van de eerst aangekochte woning, zal teruggaaf van het destijds op de verwerving van de eerste woning betaalde verkooprecht kunnen worden gevraagd.

Met het Programmadecreet wordt voorzien in een geleidelijke uitdoving van het meeneembaarheidsregime.

Het houdt in dat er vanaf 1 januari 2022 niet langer meeneembare rechten opgebouwd kunnen worden.

Indien de koper reeds meegenomen rechten opbouwde vóór 1 januari 2022, kan hij dit nog verzilveren op voorwaarde dat de authentieke aankoopakte ten laatste op 31 december 2023 wordt verleden.

In de situatie waarin de koper via het teruggavestelsel werkt (A1 – A2 – V1) kan de verkoop van de vorige woning nog plaatsvinden ná 1 januari 2024. De verkoop moet immers plaatsvinden binnen de twee jaar (of vijf jaar wanneer het bouwgrond betreft) na het verlijden van de authentieke aankoopakte van de tweede woning.

Geen combinatie mogelijk van het stelsel van meeneembaarheid en de verlaagde tarieven van het Programmadecreet.

Wanneer men na de inwerkingtreding van het nieuwe Programmadecreet ervoor opteert om te genieten van het uitdovend regime van de meeneembaarheid, moet de aandacht erop gevestigd worden dat de ‘oude’ tarieven van 6% en 5% en de ‘oude’ verminderingen in geval van een bescheiden woning nog steeds van toepassing zijn. Het gunstregime van de meeneembaarheid en de verlaagde tarieven van het Programmadecreet kunnen niet gecombineerd worden.

Bron: DVD Tax Law