De fiscale gevolgen van een nietige of ontbonden verkoopovereenkomst (Paqt Advocaten)

Weigert de koper van uw woning om de koopprijs te betalen?

Kocht u een bouwgrond, die geen bouwgrond blijkt te zijn?        

Er zijn redenen om de koopovereenkomst te vernietigen of te ontbinden, maar wat met de registratierechten?

Mits tijdige naleving van een aantal formaliteiten, kan y in Vlaanderen quasi kosteloos vrijstelling of teruggave van registratierechten bekomen bij de ontbinding of nietigverklaring van een verkoopovereenkomst.

A. PRINCIPE: VERPLICHTE REGISTRATIE EN REGISTRATIEBELASTING

Zodra een (zelfs mondelinge) verkoopovereenkomst is gesloten, zijn er registratierechten (‘verkooprechten’) verschuldigd.  Een koopovereenkomst ontstaat, zodra er een overeenkomst is omtrent de overdracht van een bepaald goed tegen een bepaalde prijs.

Binnen de vier maanden na sluiting van een koopovereenkomst, dient (1) de koopovereenkomst te worden geregistreerd en (2) het registratierecht te worden betaald.

Tip: voorzie in een opschortende voorwaarde voor elementen die nog niet duidelijk zijn op het ogenblik van contractsluiting. Dit doet de termijn van vier maanden slechts ingaan vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde(n). 

B. UITZONDERINGEN: ONTHEFFING/ TERUGGAVE VAN REGISTRATIERECHTEN  

Het registratierecht blijft verschuldigd, tenzij (o.m.) in de hieronder omschreven uitzonderingsgevallen.

Een verzoek tot ontheffing of teruggave (indien reeds betaald) dient aan de fiscus te worden gericht binnen een termijn van vijf jaar (te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin het feit dat recht geeft tot teruggave is ontstaan).

Een recht tot teruggave ontstaat bijvoorbeeld door: (1) een in kracht van gewijsde gegaan vonnis/arrest dat de nietigverklaring of ontbinding vaststelt of (2) een (tijdig) minnelijk ontbindingsakkoord.

Onderstaande uitzonderingsregelingen gelden niet voor:

• Natuurlijke personen die een woning in een Belgische vennootschap inbrengen;

• Overeenkomsten die onderworpen zijn aan het gunsttarief van de beroepsverkoper.

1. Uitzondering: nietige verkoopovereenkomst 

 Stel: (1) de aangekochte bouwgrond, blijkt toch geen bouwgrond te zijn of (2) de verkoper verkocht andermans grond.

In geval van dergelijke onregelmatigheden bij het sluiten van de koop, kan de nietigverklaring van de verkoopovereenkomst worden gevorderd.

U kan de fiscus om ontheffing of – indien u reeds betaalde – om teruggave van de registratiebelasting verzoeken, mits voorlegging van een definitieve gerechtelijke uitspraak tot nietigverklaring van de koopovereenkomst.

In tegenstelling tot ontbinding (zie infra) wordt geen termijn verbonden aan de vordering tot nietigverklaring.

2. Uitzondering: ontbonden verkoopovereenkomst 

Ook in geval van een wanprestatie na het sluiten van de koop, kan de ontbinding van de koopovereenkomst worden nagestreefd.

Voorbeelden:  

• U kocht een huis, maar wil de overeengekomen prijs niet meer betalen (bv: door een waardevermindering).  

• U kocht een huis maar kan de overeengekomen prijs niet betalen (u verkreeg geen lening en heeft de opschortende voorwaarde financiering niet tijdig nageleefd). 

Hoewel u als verkoper de gedwongen uitvoering in natura van de verkoopovereenkomst kan nastreven, heeft dit vaak – en al zeker indien de koper de koopprijs niet kan betalen – weinig zin.

U zal dan uw toevlucht moeten nemen tot de ontbinding van de koopovereenkomst.

Zolang er geen ontbinding heeft plaatsgevonden, kan u immers geen tweede maal verkopen en loopt u bovendien het risico om voor het terug verkrijgen van het goed (na ontbinding) opnieuw registratiebelasting te moeten betalen.

Afhankelijk van het ontbindingsregime, gelden er afwijkende voorwaarden om de ontheffing/ teruggave te bekomen:

a)   Buitengerechtelijke ontbinding in onderling akkoord (‘minnelijke ontbinding’)

Koper en verkoper kunnen onderling overeenkomen om de koop te ontbinden (zonder langs de rechter te passeren).

De terugbetaling / vrijstelling van het kooprecht kan dan worden verkregen, mits:

• voorlegging van:

  • de eerste verkoopovereenkomst

  • het ontbindingsakkoord (gedateerd minder dan een jaar na de datum van de eerste verkoopovereenkomst)

• en voor zover de eerste koop nog niet bij authentieke akte werd vastgesteld.

  Hiervoor rekent de fiscus een vast recht van 2x 10 euro aan.

Indien de koopovereenkomst laattijdig ter registratie wordt aangeboden, wordt er voor de koopovereenkomst een vast recht van 50 euro aangerekend (en voor de registratie van het ontbindingsakkoord 10 euro). Er worden in dit geval geen laattijdigheidsboetes aangerekend door de fiscus.

Worden deze formaliteiten niet nageleefd, blijft het registratierecht verschuldigd/ verworven (indien reeds betaald) op de verkoopovereenkomst.

Bovendien is er een nieuw registratierecht verschuldigd op de wederoverdracht van het goed aan de verkoper.

b)  Gerechtelijke ontbinding 

U kan de rechtbank verzoeken om de ontbinding van de koop uit te spreken.

Op basis van een vonnis of arrest dat de ontbinding uitspreekt van de koopovereenkomst kan u de fiscus verzoeken om ontheffing / teruggave van de registratierechten, op voorwaarde dat de gerechtelijke ontbinding werd gevorderd uiterlijk binnen één jaar na de koop.

Laat u voormelde termijn van één jaar voorbij gaan, rekent de fiscus een nieuw registratierecht aan op de wederoverdracht van het goed van de initiële koper aan de verkoper n.a.v. de ontbinding.

Keerzijde van deze piste: in het kader van een gerechtelijke ontbinding, stelt u zich bloot aan de rechterlijke appreciatiebevoegdheid. Zo kan de rechter beslissen om (1) de gerechtelijke ontbinding niet uit te spreken of (2) een betalingsuitstel te verlenen aan de koper.

Een minnelijke ontbinding in onderling overleg tussen partijen, verhindert dit risico, en is dan ook te verkiezen.

c)   Buitengerechtelijke ontbinding via uitdrukkelijk ontbindend beding 

Werd er in de overeenkomst voorzien in de ontbindingssanctie in geval van specifieke wanprestaties?

Dan kan u op basis van een dergelijk uitdrukkelijk ontbindend beding de koopovereenkomst ontbinden zonder minnelijk akkoord én zonder langs de rechter te passeren.

De ontbindingsbeslissing gebeurt dan op eenvoudige kennisgave aan de wanpresteerder, met vermelding van de wanprestatie en de ontbindingsbeslissing.

Keerzijde van deze piste: de koper kan bezwaar uiten tegen de ontbindingsbeslissing en kan deze ontbindingsbeslissing voorleggen aan de rechter ter controle van de ontbinding.

De rechter kan dan ofwel (1) de ontbinding definitief vaststellen ofwel (2) de ontbindingssanctie afkeuren wegens niet-naleving van de inhoudelijke en/of formele vereisten. In dat geval gaat de verkoop gewoon door.

Tips: voorzie in uw uitdrukkelijk ontbindend beding: (1) een lijst van mogelijke wanprestaties die door ontbinding worden gesanctioneerd en (2) een redelijke termijn voor uiting van eventuele bezwaren tegen de ontbindingsbeslissing. 

Wat nu fiscaal? 

• Indien er geen bezwaar is geuit (en de voorwaarden van het uitdrukkelijk ontbindend beding zijn vervuld), kan de fiscus geen registratierecht heffen bij uitoefening van het uitdrukkelijk ontbindend beding (cfr. supra a).

• Indien er wel bezwaar is geuit, komt de rechter tussen en gelden de regels inzake gerechtelijke ontbinding om ontheffing/ teruggave van de registratiebelasting te bekomen (cfr. supra b).