De ene renovatie is de andere niet: de invloed van de wettelijke specialiteit van de VME op renovaties (Forum Advocaten)

Auteurs: Sid Van Wellen en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Publicatiedatum: 12/11/2019

De Appartementswet laat via artikel 577-7, §1, 2°, c BW toe dat de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars bij meerderheid van 4/5e van de stemmen beslist over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging.

Wat de Appartementswet echter niet toelaat is dat de Vereniging van Mede-Eigenaars instaat voor de volledige ontwikkeling van het gebouw, inclusief de totaalrenovatie ervan. Het doel van de Vereniging van Mede-Eigenaars is conform artikel 577-5, §3 BW immers gelimiteerd tot het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het ontwikkelen van een gebouw door middel van een volledige reconversie van het gebouw zou dan ook de wettelijke specialiteit van de Vereniging van Mede-Eigenaars te buiten gaan. Het Hof van Cassatie bevestigde dit in een arrest van 18 februari 2019, waarin zij een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 9 november 2017 bevestigde.

Het feitenrelaas dat aanleiding gaf tot deze arresten ging kort samengevat als volgt: een bouwpromotor wenste een verouderde fabriek te verbouwen tot een appartementsgebouw met een aantal lofts. Om dit project te realiseren had de bouwpromotor de toekomstige eigenaars-kopers contractueel verplicht een renovatieverbintenis op zich te nemen door een beding in de koopovereenkomsten op te nemen waarin was bedongen dat de renovatiewerken dienden te gebeuren in opdracht van de mede-eigenaars.  De eigenaars-kopers dienden gelet hierop bij te dragen in een (wettelijk onbestaand) renovatiekapitaal om de werken te financieren. Concreet betekende dit dat dus niet de bouwpromotor maar de toekomstige eigenaars-kopers zelf de werken moesten financieren.

De renovatie diende bovendien te gebeuren onder begeleiding van de syndicus en de architect van het gebouw, met dien verstande dat de uitvoeringsplannen en voorschriften van de architect bindend waren voor de kopers. Daarnaast werd een volmacht verleend aan de bouwpromotor om soeverein wijzigingen aan de indeling en samenstelling van het gebouw aan te brengen die hij nuttig of nodig achtte.

Het Hof oordeelde, gelet op de dwingendrechtelijke bepalingen van de Appartementswet, terecht dat de Vereniging van Mede-Eigenaars niet kan instaan als ‘bouwheer’ voor de herontwikkeling van een nog te renoveren fabriek gelet op de wettelijke specialiteit van de VME. Ook omtrent het inschakelen van de syndicus voor handelingen die eigen zijn aan een bouwpromotor of -coördinator oordeelde het Hof dat dit buiten de wettelijke specialiteit van de VME viel.

Wat voor het Hof alleszins een bijkomend bezwarend element vormde bij haar beoordeling, is dat het Hof oordeelde dat de bouwpromotor de dwingendrechtelijke bepalingen van de Appartementswet miskende in een poging om de Woningbouwwet te omzeilen. De bouwpromotor poogde volgens het Hof via de opgezette constructie de wettelijke bescherming van de eigenaars-kopers zoals voorzien onder de Woningbouwwet volledig uit te hollen en stelde hen bloot aan alle risico’s. Dit niet in het minst omdat de omvang en dus het kostenplaatje van de renovatie niet bepaald noch bepaalbaar was voor de kopers-eigenaars, zodat het voorwerp van de verbintenis niet bepaald noch bepaalbaar was. De bouwpromotor verschoof op die wijze zijn financieringsplicht volledig naar de eigenaars-kopers. Ook de betrokken notarissen hadden overigens boter op hun hoofd door de eigenaars-kopers niet (afdoende) in te lichten omtrent het feit dat één en ander uiteraard niet mogelijk was.

Het Hof oordeelde dan ook dat het beding uit de koopovereenkomsten dat voorzag dat de renovatie diende te gebeuren in opdracht van de mede-eigenaars strijdig was met zowel de Appartementswet, de Woningbouwwet als artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek. De koopovereenkomsten werden dan ook nietig verklaard.

Het is als Vereniging van Mede-Eigenaars of als eigenaar-koper dus zaak om zich bewust te zijn van het feit dat renovatiewerken binnen het doel van de Vereniging dienen te passen en betrekking dienen te hebben op het behoud en beheer van het gebouw en zij dus niet betrokken kunnen worden bij het zelf ontwikkelen van gebouwen.

Lees hier het originele artikel