De (brand)verzekering en de regeling daarvan in huurovereenkomsten (Crivits & Persyn)

Auteur: Alex De Visscher (Crivits & Persyn)

Zeker in verhouding tot haar belang, wordt de clausule die de (brand)verzekeringsplichten van de huurder en de verhuurder regelt soms stiefmoederlijk behandeld. Een gebrek aan goed besef van wat nu precies zo’n clausule moet regelen is daar zeker niet vreemd aan. Nochtans veroorzaakt zelfs een kleine brand snel veel schade. Een adequate verzekering gekoppeld aan een sluitende regeling in de huurovereenkomst is dan ook méér dan wenselijk. Voor beide partijen maar niet in het minst voor de huurder.

Elke huurder is aansprakelijk voor beschadigingen aan het gehuurde goed tenzij hij kan bewijzen dat hij daar geen fout aan heeft. Dit geldt ook in geval van brand. Hieruit volgt dat, wanneer de oorzaak van de brand niet precies kan worden vastgesteld, de huurder vermoed wordt aansprakelijk te zijn, tenzij een streng tegenbewijs van zijn kant: minstens moet aan de hand van ernstige, precieze en overeenstemmende feiten een duidelijk vermoeden kunnen worden afgeleid dat de oorzaak van de brand niet te wijten is aan de huurder of aan de personen voor wie de huurder moet instaan (huisgenoten, aangestelden, onderhuurders). Voor schade aan derden (zoals buren) geldt die strenge bewijslast niet en rust de bewijslast van aansprakelijkheid van de huurder op die derden (die dan mogelijk wel ook beroep zouden kunnen doen op de rechtsfiguur van de burenhinder: schade afkomstig van buren zonder bewijs van fout bij die buren).

Het is dan ook evident dat een huurder zijn aansprakelijkheid voor brand (van het huurgoed) afdoende moet verzekeren. Inzake woninghuur is dit trouwens verplicht. Bij voorkeur natuurlijk verzekert hij ook zijn eigen inboedel.

Voor de verhuurder (of diens brandverzekeraar) betekent dit dat hij erop moet kunnen vertrouwen dat de huurder een (toereikende) brandverzekering afsluit en gedurende de duur van de huur aanhoudt. Vaak kiezen verhuurders voor gemoedsrust door (zich in de huurovereenkomst ertoe te verbinden) hun brandverzekeraar op te dragen “afstand van verhaal” op de huurder te doen, ondanks diens aansprakelijkheid voor de brand. Dit betekent dat, in geval van brand door toedoen van de huurder, de door de verhuurder genoten dekking van zijn brandverzekeraar door deze laatste niet wordt teruggevorderd van de huurder zodat de huurder onrechtstreeks dekking geniet. Hieraan is natuurlijk een verhoging van de verzekeringspremie verbonden voor de verhuurder, maar die kan hij doorrekenen in de huurprijs. Bovendien wordt de huurder ook gevraagd op zijn beurt afstand van verhaal te doen jegens de verhuurder en diens verzekeraar.

De nadelen voor de huurder laten zich raden:

• afstand van verhaal door de verzekeraar van de verhuurder ten aanzien van de huurder betekent daarom nog geen afstand van verhaal door de verhuurder zelf; die kan bijgevolg zijn niet of onvoldoende verzekerde schade in beginsel toch nog verhalen op de huurder;
• afstand van verhaal door de verzekeraar van de verhuurder ten opzichte van de huurder betekent daarom nog niet afstand verhaal jegens bv. de huisgenoten van de huurder;
• bij gebreke aan eigen brandverzekering zal de huurder bij eigen aansprakelijkheid geen dekking genieten voor schade aan derden (bv. buren);
• afstand van verhaal door de huurder ten opzichte van de verhuurder betekent dat de huurder zijn schade (bv. inboedelschade) door aansprakelijkheid van zijn verhuurder niet kan verhalen op die verhuurder of diens verzekeraar maar ook niet op een eigen verzekeraar (want die heeft hij niet);

Vandaar dat beide partijen bij absolute voorkeur zorgen voor een adequate verzekering die hun risico’s dekt. Voor de huurder is dit diens (met moeilijke tegenbewijslast bezwaarde) eigen aansprakelijkheid voor brand. Voor de verhuurder is dit, naast zijn eigen aansprakelijkheid, ook de (brand)schade door bv. overmacht of door een onbekend gebleven derde. Bij voorkeur ook bedingen partijen dat ze tijdens de duur van de overeenkomst op eerste verzoek het bewijs van de verzekeringsdekking aan elkaar moeten overleggen (met gebruik van een verzekeringsattest) en dat hun polis moet voorzien dat wanneer de verzekeraar de dekking stopzet, schorst of verlaagt, dit door die verzekeraar moet worden gemeld aan de andere partij.

Daaraan kan ook nog gekoppeld worden dat hierin in gebreke blijven voor de andere partij een ernstige inbreuk op de huurovereenkomst vormt die de ontbinding ervan kan rechtvaardigen.

Bron: Crivits & Persyn