Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

De bouwshift en de optimalisatie van de stedenbouwkundige procedures: een stand van zaken (Ockier & Partners)

Auteur: Michaël De Mol (Ockier & Partners)

I. Het ‘Instrumentendecreet’ – stemming in het Vlaams Parlement

Het ‘Instrumentendecreet’ is de Vlaamse (ontwerp)regelgeving die de ‘bouwshift’ (de vroegere ‘betonstop’) in praktijk mogelijk moet maken.  De intentie van het decreet bestaat erin om nieuwe ‘instrumenten’ aan te reiken voor overheden om de verdere teloorgang van onbebouwde ruimte tegen te gaan.

Één van de kerndiscussies bij de totstandkoming van het decreet handelt over de vergoeding van eigenaars van een – op vandaag juridisch bebouwbare – grond  die geconfronteerd gaan worden met een bouwverbod. Als basisprincipe werd een volledige vergoeding van de schade in het vooruitzicht gesteld.

Vanuit verschillende hoeken rees kritiek op dit nieuw vergoedingssysteem wegens de vermoede onbetaalbaarheid, niet in het minst vanuit de Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG).

Onder andere door de grote financiële impact raakte het decreet maar niet gestemd in het Vlaams Parlement.

30 november 2022 werd als nieuwe datum in het vooruitzicht gesteld voor de stemming in het Vlaams Parlement. De zitting draaide echter (opnieuw) op een sisser uit. Er werd beslist om eerst, nog maar eens, een advies aan de Raad van State te vragen omtrent de ingediende amendementen.

Zelfs indien het Instrumentendecreet op relatief korte termijn zou worden gestemd, rijst nog steeds de vraag of dit ook snel in werking zal treden. Er dienen immers nog uitvoeringsbesluiten te worden opgemaakt om het decreet toe te passen. Dit zal ongetwijfeld ook nog enige tijd in beslag nemen.

II.  het ontwerp van ‘verzameldecreet’

Het uitblijven van het Instrumentendecreet houdt echter niet in dat er geen enkele evolutie meer is in de stedenbouwregelgeving.

Zo heeft de Vlaamse Regering 18 november 2022 haar principiële goedkeuring gegeven aan twee ontwerpdecreten, waaronder een nieuw Verzameldecreet. Hierna wordt een kort overzicht gegeven van de belangrijkste stedenbouwkundige aspecten van dit Verzameldecreet.

1.  Afschaffing van gemeentelijke regelingen inzake meldings- en vergunningsplicht

Momenteel voorziet de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) in de mogelijkheid voor lokale besturen om op hun grondgebied een meldings- of vergunningsplicht op te leggen voor handelingen die op Vlaams niveau respectievelijk zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht of louter meldingsplichtig zijn.

Bovendien konden gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen die dateren van voor 1 september 2009 (de inwerkingtreding van de VCRO) niet-vergunningsplichtige handelingen alsnog onderwerpen aan de vergunningsplicht.

In functie van uniformiteit van de regelgeving zullen de voormelde mogelijkheden uit de VCRO worden geschrapt. De vrijstelling van vergunningsplicht, meldingsplicht en vergunningsplicht zullen dus over het volledige Vlaamse grondgebied op gelijke wijze worden toegepast.

2. Planologische compensatie

In navolging van de Conceptnota bouwshift zal een overheid die nieuwe ‘harde’ bestemmingen wil creëren, zoals woningbouw, bedrijvigheid etc., minstens een gelijke oppervlakte aan nieuwe open ruimtebestemming moeten voorzien.

3. Beperking van de ‘afwerkingsregel’

De VCRO voorziet, onder bepaalde voorwaarden, in de mogelijkheid om zonevreemd een volledig nieuwe woning op te richten indien op of tegen de perceelsgrens een bestaande ‘wachtmuur’ aanwezig is. Deze regel geldt enkel niet in de ruimtelijk kwetsbare gebieden.

In de nieuwe regelgeving zal men enkel nog gebruik kunnen maken van de afwerkingsregel binnen de woonreservegebieden.

4. Regularisatie van zonevreemde functiewijzigingen

In de huidige regelgeving kan een zonevreemde functiewijziging enkel worden vergund indien deze in praktijk nog niet is doorgevoerd. De VCRO bepaalt immers dat dergelijke functiewijzigingen enkel toegestaan kunnen worden voor ‘hoofdzakelijk vergunde constructies’.

Het hoofdzakelijk vergund karakter heeft ook betrekking op de aanwezige functie op het ogenblik van de vergunningsaanvraag. Is de functiewijziging reeds doorgevoerd (en vraagt men dus in praktijk een regularisatie aan) dan stemt de aanwezige functie niet overeen met de vergunde functie van het gebouw.

Volgens de vaste rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen kan in dergelijke gevallen geen vergunning meer worden afgeleverd bij gebrek aan hoofdzakelijk vergund karakter. Een regularisatie van een zonevreemde functiewijziging is op vandaag dus onmogelijk.

In de voorziene regeling zal dergelijke regularisatie wel tot de mogelijkheden behoren.

5. Verder traject

De Vlaamse Regering zal nu de adviezen inwinnen van de verschillende adviesraden  en -instanties (SARO, SERV, Minaraad en VCT). Na deze adviezen volgt de tweede principiële goedkeuring waarna het ontwerp aan de Raad van State wordt overgemaakt voor advies.

Hierna zal het ontwerp verder in het Vlaams Parlement worden behandeld.

III.  Het ontwerpdecreet omtrent de bevoegdheid van de raad voor vergunningsbetwistingen

Momenteel is niet de Raad voor Vergunningsbetwistingen, maar de Raad van State bevoegd om kennis te nemen van vernietigingsberoepen die gericht zijn tegen een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), een stedenbouwkundige verordening, een voorkeursbesluit of een projectbesluit.

De Vlaamse Regering is van oordeel dat de opsplitsing van bevoegdheden de vlotte rechtsgang belemmert.

In de Ministerraad van 18 november 2022 werd bijgevolg beslist dat de Raad voor Vergunningsbetwistingen in de toekomst niet enkel bevoegd zijn voor vergunningsgerelateerde vernietigingsberoepen, maar ook voor de beroepen de betrekking hebben op planologie.

IV.Wijzigingen aan het omgevingsvergunningsbesluit

In de Ministerraad van 28 oktober 2022 heeft de Vlaamse Regering beslist tot enkele aanpassingen aan het Omgevingsvergunningsbesluit.

Hierbij worden ook enkele optimalisaties voorzien waardoor het nut van het digitale Omgevingsloket verder toeneemt.

1. Uitbreiding van beschikbare gegevens Omgevingsloket

Momenteel worden aanvraagdossiers, parallel aan de fysieke inzagemogelijkheid op het gemeentehuis, ook gepubliceerd op het omgevingsloket (https://omgevingsloketpubliek.omgeving.vlaanderen.be/?openbaaronderzoek).

In vele gevallen is het nut van het Omgevingsloket eerder beperkt aangezien, onder andere, de gevelplannen en grond- en verdiepingsplannen niet op het loket werden gepubliceerd (om auteursrechtelijke redenen).  Ook de uiteindelijke beslissing van de vergunningverlenende overheid werd niet op dit loket geplaatst.

Bijgevolg was vaak toch nog een verplaatsing naar het gemeentehuis of een opvraging in toepassing van de openbaarheid van bestuur nodig om van deze relevante documenten kennis te kunnen inkijken.

Door een wijziging aan de federale auteursrechtenregelgeving is de publicatie van alle plannen nu wel een mogelijkheid.

Het nieuwe Omgevingsvergunningsbesluit zal bepalen dat alle plannen op het Omgevingsloket ter inzake zijn en dit zowel tijdens het openbaar onderzoek als de beroepsperiode nadat een beslissing is tussengekomen. Ook de beslissing van de vergunningverlenende overheid zal nu in alle gevallen op het loket worden gepubliceerd.

2. Wijziging omtrent de persoonsgegevens

In de nieuwe regelgeving zullen bezwaren (zowel digitale als analoge) zo spoedig mogelijk en automatisch ter beschikking worden gesteld van de bevoegde overheid, de adviesinstanties én de vergunningsaanvrager.

Op deze wijze kan men vlotter inspelen op de ingediende bezwaren.

De persoonsgegevens zullen daarentegen enkel beschikbaar zijn voor de overheid en adviesinstanties, maar niet voor de aanvrager (op voorwaarde dat de bezwaarindiener zijn persoonsgegevens (enkel) in de daartoe voorbestemde vakken heeft ingevuld).

Indien een bezwaar analoog wordt ingediend (of bij digitale indiening persoonsgegevens buiten de daartoe bestemde vakken werd ingevuld), wordt de bezwaarindiener geacht akkoord te gaan met de mededeling van zijn/haar persoonsgegevens aan de vergunningsaanvrager.

Na de beslissing van de bevoegde overheid worden de bezwaren ook op het publieke Omgevingsloket ter beschikking gesteld.

Bron: Ockier & Partners