De architect en de aansprakelijkheid voor de beroepsbekwaamheid van een aannemer. Cass. 19 december 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

De principes

Artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 betreffende de bescherming van de titel en het beroep van architect bepaalt dat de medewerking van een architect verplicht is voor het opstellen van de plannen en voor het toezicht op de uitvoering van werken waarvoor de wetten, besluiten en verordeningen een voorafgaande bouwvergunning vereisen.

Hieruit volgt dat de architect de plicht heeft de bouwheer te adviseren en bij te staan, aangezien deze wettelijk verplicht is om voor het opstellen van de plannen en voor de controle van de uitvoering van werken waarvoor een bouwvergunning nodig is, een architect in te schakelen.

Artikel 22 van het deontologisch reglement, opgesteld door de Nationale Orde van Architecten en goedgekeurd en verplicht gemaakt bij koninklijk besluit van 18 april 1985, bepaalt dat de architect – ongeacht zijn statuut – de bouwheer bijstaat bij de keuze van de aannemer, met het oog op de verwezenlijking van het project onder de beste voorwaarden van prijs en kwaliteit, en dat hij zijn aandacht moet vestigen op de waarborgen die de aannemer biedt.

Hieruit volgt dat de advies- en bijstandsplicht van de architect hem verplicht de bouwheer te informeren over de regelgeving inzake de toegang tot het beroep en de daaruit voortvloeiende gevolgen, en te verifiëren of de aannemer bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikt.

Het arrest van het Hof van Beroep te Bergen van 15 oktober 2024

Het arrest stelt, op grond van eigen motieven en door zich de motieven van het bestreden vonnis toe te eigenen, vast dat de F. BV op 11 februari 2019 met het Architectenbureau een architectenovereenkomst [heeft] gesloten betreffende een volledige opdracht van ontwerp en toezicht op het project […] bestaande uit de afbraak van een gebouw [en] de bouw van een nieuw gebouw” op een perceel dat eigendom is van eerstgenoemde, en dat zij op 29 juli 2019 een aannemingscontract heeft afgesloten met een derde, door het Architectenbureau uitgenodigd om een offerte uit te brengen op verzoek van de F. BV, waarbij deze haar de uitvoering van het ‘lot ruwbouw met dak’ van het project toevertrouwde”, ondanks het feit dat het Architectenbureau in haar prijsoffertevergelijking van 27 juni 2020 de aandacht van de F. BV had gevestigd op de talrijke posten met een abnormaal lage prijs in de offerte van die derde” en haar “sterk had afgeraden met die aannemer in zee te gaan”, omdat zij “vermoedde dat hij niet in staat was dit project tot een goed einde te brengen.”

Het arrest stelt vast dat “het betrokken aannemingscontract […] nietig is wegens het ontbreken van toegang tot het beroep” van genoemde derde.

De visie van het Hof van Cassatie

Door te overwegen “dat niet is aangetoond dat het Architectenbureau enige fout heeft begaan die in causaal verband staat met het sluiten van [dit] contract en dat [zij] niet aansprakelijk is voor de nietigheid van het contract en de gevolgen daarvan”, zonder te onderzoeken of, zoals de F. BV in haar conclusies had aangevoerd, dat het Architectenbureau heeft nagelaten te controleren of de aannemer over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikte en haar daarover te informeren, schendt het arrest de voormelde wettelijke en reglementaire bepalingen.
Ook als een architect een bouwheer afraadt om met een bepaalde aannemer te werken, is het de plicht van de architect na te gaan of de betrokken aannemer wettelijk in orde is met de toegang tot het beroep.

Lees hier het arrest