Contracteren over de uitzettingsvergoeding na weigering van de handelshuurhernieuwing – Cass. 10 oktober 2024 (Schoups)

Auteurs: Ewoud Willaert, Anouk Schryvers en Marie Soenen (Schoups)

Wanneer een verhuurder een huurhernieuwing weigert, maakt de huurder in bepaalde gevallen aanspraak op een forfaitaire uitzettingsvergoeding, overeenkomstig de Handelshuurwet. Maar in welk geval kunnen partijen afwijken van dit wettelijk regime? Het Hof van Cassatie biedt in haar arrest van 10 oktober 2024 meer verduidelijking over de mogelijkheid voor partijen om een overeenkomst te sluiten over de verschuldigde uitzettingsvergoeding.

Een handelshuurder heeft het principieel recht de hernieuwing van zijn huur te vragen. Een verhuurder kan deze slechts weigeren om bepaalde redenen en / of mits vergoeding, bijvoorbeeld omdat hij het voornemen heeft het verhuurde goed weder op te bouwen (art. 16, I, 3° Handelshuurwet). Artikel 25, eerste lid van de Handelshuurwet bepaalt forfaitair het bedrag van de uitzettingsvergoeding waarop de huurder desgevallend aanspraak kan maken na een weigering van de huurhernieuwing. Zo bedraagt de forfaitaire vergoeding drie jaar huur wanneer de verhuurder het weigeringsmotief niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende minstens twee jaar, met recht voor de huurder om zijn reële schade vergoed te krijgen indien deze hoger zou zijn (art. 25, lid 1, 3° Handelshuurwet).

Hetzelfde artikel stelt dat deze bepaling geldt “behoudens andersluidend akkoord”: partijen kunnen ook onderling het bedrag van een eventuele uitzettingsvergoeding overeenkomen. Nochtans kan dergelijk akkoord niet op eender welk ogenblik worden gesloten: partijen kunnen pas contracteren over de uitzettingsvergoeding op het ogenblik waarop het recht op die vergoeding ontstaat, en niet eerder. Elk contract gesloten hieraan voorafgaand, is niet afdwingbaar. Dit principe stond al langer vast (Cass. 21 december). In een arrest van 10 oktober 2024 verduidelijkt het Hof van Cassatie vanaf wanneer partijen nu precies een geldige regeling kunnen sluiten.

In de onderliggende zaak had de verhuurder de hernieuwing geweigerd omwille van verbouwingsplannen aan het pand. Op het moment dat de huurder het pand ontruimde, tekenden partijen een dading die aan de huurder een uitzettingsvergoeding toekende van één jaar huur, tot slot van alle rekeningen. Twee jaar later stelde de huurder de verhuurder in gebreke op grond van artikel 25, lid 1, 3° van de Handelshuurwet. Ze vorderde een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur omdat de verbouwingen volgens haar geen aanvang hadden genomen binnen de wettelijke termijn, en de verhuurder zijn weigeringsmotief dus niet tijdig had gerealiseerd.

De vrederechter verklaarde de vordering van de huurder aanvankelijk gegrond. De rechtbank van eerste aanleg hervormde dit vonnis in graad van beroep en oordeelde dat de partijen een geldige overeenkomst hadden gesloten over de uitzettingsvergoeding, zodat de huurder geen bijkomende vergoeding meer kon eisen.

De beroepsrechter wordt nu teruggefloten door het Hof van Cassatie. Het Hof verduidelijkt dat de termijn binnen dewelke de verhuurder zijn weigeringsmotief moet realiseren pas begint te lopen op het moment waarop de huurder het goed effectief heeft verlaten. Het recht op een uitzettingsvergoeding krachtens artikel 25, lid 1, 3° van de Handelshuurwet ontstaat pas wanneer de verhuurder, zonder gegronde reden, zijn weigeringsmotief niet ten uitvoer brengt binnen de zes maanden en gedurende twee jaar vanaf dat moment. Daaruit volgt dat een akkoord over een uitzettingsvergoeding pas na het verstrijken van die termijn rechtsgeldig gesloten kan worden.

Het Hof van Cassatie besluit daarom dat de beroepsrechter de dading die partijen sloten op de dag van het vertrek van de huurder ten onrechte als rechtsgeldig heeft beschouwd. De betrokken huurder kon op het moment van ondertekening (nog) geen geldige afstand doen van haar recht op een eventuele vergoeding wegens laattijdige realisatie van het weigeringsmotief: aangezien de termijn voor realisatie van dat motief pas diezelfde dag startte, was op dat ogenblik nog geen recht op een vergoeding ontstaan. De partijen konden dus nog geen dading sluiten, en de verhuurder kon zich in deze zaak niet op de dading beroepen om te ontsnappen aan een mogelijke bijkomende vergoeding. Het Hof van Cassatie kiest daarmee voor de bescherming van de huurder.

Uit dit arrest blijkt het belang voor de verhuurder van een tijdige realisatie van zijn motief om de huurhernieuwing te weigeren. Een akkoord over de uitzettingsvergoeding dat wordt gesloten naar aanleiding van de weigering van de hernieuwing of bij het vertrek van de huurder, zal conform deze rechtspraak niet afdwingbaar zijn.

Bron: Schoups