Commercieel vastgoed ten allen tijde verkoopbaar houden (Bannister)

Auteur: Bannister

Commercieel vastgoed ten allen tijde verkoopbaar houden? Zelfs als er een 9-jarige handelshuur op rust? Dat kan: voor zover je voorziet in de juiste clausules.

In de complexe wereld van commerciële vastgoedtransacties is het opstellen van een goede handelshuurovereenkomst van vitaal belang. Een van de sleutelbepalingen die verhuurders moeten overwegen, is de uitzettingsclausule (ook wel het uitzettingsbeding genoemd). Deze clausule komt vooral tot zijn recht bij de verkoop van het gehuurde onroerend goed aan een nieuwe verhuurder.

Een Uitzettingsclausule: wat is dat nu weer?

Bij de verkoop van commercieel vastgoed gaat niet alleen de fysieke eigendom over, maar ook de lopende verplichtingen, zoals opgenomen in de huurovereenkomsten. De nieuwe eigenaar moet de lopende huurovereenkomst, alsook de rechten en verplichtingen die de vorige verhuurder op zich heeft genomen, in principe respecteren.

Een uitzettingsclausule geeft de koper (in zijn hoedanigheid van nieuwe verhuurder) het recht om die lopende handelshuurovereenkomst vervroegd te beëindigen én de huurder uit het pand te zetten onder specifieke omstandigheden. De verhuurder moet aldus niet noodzakelijk wachten tot de huurhernieuwingsaanvraag om de huur op te zeggen. In een uitzettingsclausules kan ook duidelijk bepaald worden in welke omstandigheden de huurder recht heeft op een uitzettingsvergoeding en hoeveel die desgevallend maximaal kan bedragen. In de context van vastgoedoverdracht is deze clausule dus een essentieel instrument om de belangen van zowel de verkoper als de koper te waarborgen.

Zonder een duidelijke uitzettingsclausule zou de nieuwe eigenaar gebonden zijn aan de bestaande huurvoorwaarden, met alle mogelijke risico’s van dien. Een commercieel vastgoed dat belast is met een handelshuurovereenkomst is de facto minder vrij overdraagbaar.

Voorbeeldscenario’s waarin een uitzettingsclausule meerwaarde biedt.

Een uitzettingsclausule biedt concrete voordelen bij de overdracht van commercieel vastgoed:

1. Voortijdige beëindiging: De mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen bij de overdracht, waardoor de nieuwe eigenaar met een schone lei kan beginnen en/of het pand zelf kan uitbaten.
2. Onderhandelingsmogelijkheden: Het opnemen van een uitzettingsclausule kan de basis vormen voor onderhandelingen tussen de verkoper en koper. Immers een pand belast met een handelshuurovereenkomst waarin voorzien is in een uitzettingsclausule is mogelijks interessanter voor een koper, dan een pand waarin zulke clausule niet voorzien is.

De keerzijde van de medaille voor de handelshuurder.

De aandachtige handelshuurder is zulke clausule minder genegen. Een geldig uitzettingsbeding maakt immers dat de handelshuur eerder dan verwacht kan worden opgezegd. De investeringen dreigen aldus (deels) verloren te gaan. Als huurder kan je dit risico ondervangen door te onderhandelen over de uitzettingsvergoeding indien zulke voortijdige opzegging zich voordoet en / of kan je bedingen om het uitzettingsbeding te counteren door te voorzien in een voorkooprecht in hoofde van de huurder in geval de eigenaar het pand wilt verkopen.

In een dynamische vastgoedmarkt is een duidelijke en geldige uitzettingsclausule belangrijk. Het minimaliseert potentiële risico’s, waarborgt een soepele overgang van eigendom en creëert een evenwichtig kader voor alle betrokken partijen.

Bron: Bannister