Cohousing: hoe het best organiseren bij gebreke aan een specifiek wettelijk kader? (LegalNews)

Auteur: LegalNews

Aurélie Coene heeft de APR-prijs 2021-22 in de wacht gesleept met haar masterproef over cohousing. Algemene Praktische Rechtsverzameling vzw reikt deze prijs jaarlijks, per Vlaamse rechtenfaculteit, uit aan de student(e) met de beste juridische verhandeling.

De promotor was Prof. Dr. Joke Baeck van de vakgroep Metajuridica, Privaat- en Ondernemingsrecht.

In haar masterproef onderzoekt Aurélie Coene welk goederenrechtelijk kader (mede-eigendom, appartementsmede-eigendom, collectieve eigendom,…) en welke organisatievorm (maatschappelijk, coöperatieve vennootschap, vzw, feitelijke vereniging,…) het meest geschikt is voor cohousing projecten. Ze analyseert ook drie concrete cohousingprojecten.

Het begrip cohousing

Cohousing is een alternatieve manier van samenwonen waarbij afzonderlijke gezinnen of alleenstaanden samenleven. Ze hebben wel elk een privégedeelte en afhankelijk van de soort cohousing delen ze een badkamer, toilet, eetruimte, keuken, tuin of nog andere ruimtes. Het is een vorm van wonen die meer en meer opkomt in België.

Het ontbreken van een wettelijke regeling

In de wetgeving is er momenteel geen specifiek kader ontwikkeld voor cohousing. Na deel I, waar de voor en nadelen van cohousing opgesomd worden, schetst de masterproef een overzicht van de verschillende mogelijke toepasselijke regels in deel II. Er wordt hierbij een opdeling gemaakt tussen de vier fases van een project: de kennismakingsfase, de opstartfase, de bouwfase en de woonfase.

In elke fase wordt nog eens een opdeling gemaakt tussen het goederenrecht en de organisatievormen.

De impact van het goederenrecht

Tot het goederenrecht behoort de manier waarop eigendom wordt gesplitst. Enerzijds kan men namelijk  met verschillende personen individueel eigenaar zijn van een woning: dit wordt mede-eigendom genoemd. Hier heeft iedereen een duidelijk afgebakend stuk in het onroerend goed en heeft iedereen een deel in de gemeenschappelijke delen. Anderzijds is er ook de collectieve eigendom waar niemand recht heeft op een specifiek gedeelte van het onroerend goed, maar iedereen samen eigenaar is. Het goederenrecht wordt geregeld in het Burgerlijk Wetboek.

De toepassing van de Appartementswet

Op cohousing projecten is ook meestal de Appartementswet in het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Deze wet houdt echter een aantal nadelen in bij cohousing en worden uitvoerig besproken in de masterproef. Door deze nadelen wordt de Appartementswet soms uitgesloten door de bewonersgroep. Niettemin brengt ook dit onzekerheden met zich mee. Daarom volgt aan het einde van de masterproef in deel IV een voorstel om te verhelpen aan deze nadelen.

Mogelijke organisatievormen

Tot organisatievormen behoort alles dat niet in het Burgerlijk Wetboek is geregeld. Bewoners van een cohousing project kunnen zich op allerlei manieren organiseren. Dit kan bijvoorbeeld met een maatschap, een coöperatieve vennootschap, een feitelijke vereniging, een vzw, een VOF of op een nog andere wijze.

Casestudy’s

In deel III worden de regels uit deel II toegepast op drie cohousing casestudy’s. De onderzoeker selecteerde drie projecten met verschillende invalshoeken om dit onderzoek op een praktische manier verder te zetten. In dit deel worden de problemen geschetst die een cohousing project op vlak van goederenrecht en organisatievormen ondervindt in de praktijk. Er worden kritische bedenkingen gemaakt en oplossingen geboden.

Voostellen voor een wettelijke regeling

De masterproef wordt afgesloten in deel IV. Hier worden voorstellen geformuleerd met het doel cohousing projecten in de toekomst te helpen. Deze voorstellen zijn voornamelijk gericht aan de federale wetgever met de hoop dat zij in actie komt. In het laatste hoofdstuk wordt een conclusie geformuleerd.

Lees hier de masterproef