Brussel voert algemeen voorkeurrecht in voor huurders (Monard law)

Auteurs: Jasmina Sadek en Stefaan Van Dyck (Monard Law)

Het Brussels Hoofdstedelijk Parlement keurde op 19 september 2023 een ordonnantie goed dat de Brusselse Huisvestingscode wijzigt met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden (de “Ordonnantie”).

De Ordonnantie is relevant voor zowel verhuurders als notarissen en vastgoedmakelaars, aangezien zij ook verantwoordelijk zijn voor de naleving van het voorkeurrecht in het kader van hun opdracht.

1. WAT IS EEN VOORKEURRECHT?

Een voorkeurrecht verleent de huurder het recht om, wanneer de verhuurder de woning wenst te verkopen, als eerste de woning aangeboden te krijgen en te onderhandelen over de voorwaarden van de eventuele aankoop ervan.

Het voorkeurrecht onderscheidt zich van een voorkooprecht, dat inhoudt dat de eigenaar reeds een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een derde, maar waarbij de begunstigde van het voorkooprecht de mogelijkheid krijgt om het goed als eerste aan te kopen aan de prijs en voorwaarden vervat in de bestaande verkoopovereenkomst, zonder ruimte voor onderhandeling.

2. WIE KOMT IN AANMERKING EN WELKE VOORWAARDEN GELDEN?

De begunstigden van het voorkeurrecht zijn de huurder, zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner en zijn of hun (adoptie)kinderen, op voorwaarde dat de begunstigde gedomicilieerd is in de woning.

Enkel huurovereenkomsten van negen jaar komen in aanmerking voor het wettelijk voorkeurrecht. Huurovereenkomsten van korte duur worden uitgesloten, tenzij de huur van korte duur er een van negen jaar wordt, bijvoorbeeld  wanneer de huurder na het verstrijken van de korte duur in de woning wordt gelaten zonder verzet van de verhuurder.

3. PROCEDURE

Van zodra de verhuurder zijn woning wenst te verkopen, dient hij via een aangetekend schrijven met ontvangstbewijs de huurder hiervan in te lichten, hem te wijzen op zijn voorkeurrecht en de essentiële voorwaarden van de verkoop mee te delen, zoals onder andere de prijs van de woning.

De huurder heeft daarna 30 dagen de tijd om de verhuurder, via een aangetekend schrijven met ontvangstbewijs, op de hoogte te stellen of hij het aanbod wil accepteren (waardoor de verkoop tot stand komt) of afwijzen. Reageert de huurder niet binnen die termijn, dan wordt hij geacht af te zien van het aanbod.

Indien de verhuurder zijn woning opnieuw aanbiedt aan een lagere prijs of andere gunstigere voorwaarden, dan is hij verplicht om de huurder opnieuw in te lichten van de nieuwe voorwaarden. Vervolgens krijgt de huurder zeven dagen om al dan niet in te gaan op het nieuwe aanbod.

De Ordonnantie stelt strikte termijnen voor het uitoefenen van het voorkeurrecht door de huurder. Daarom zijn kennisgevingen enkel geldig indien ze per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging worden gedaan. Indien de kennisgeving op een andere wijze gebeurt, is deze nietig.

Sluit de verhuurder een verkoopovereenkomst met een derde zonder de huurder hiervan in te lichten, dan is die verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het voorkeurrecht van de huurder.

Daarnaast hebben de vastgoedmakelaar en de notaris zelf ook de plicht om toe te zien op de naleving van het voorkeurrecht. De notaris dient zo nodig de verkoop tijdelijk op te schorten om de huurder hiervan in te lichten, indien de verhuurder heeft nagelaten dit te doen.

Het voorkeurrecht geldt ook bij openbare verkopen.

4. UITSLUITINGEN

Onder meer in de volgende gevallen, geldt het voorkeurrecht niet:

• de verkoop van de woning aan een partner of aan bloed-of aanverwanten;
• wanneer de huurder mede-eigenaar is van de woning;
• de verkoop van een zakelijk gebruiksrecht op de woning (blote eigendom, vruchtgebruik, opstalrecht, …);
• wanneer de woning onbewoonbaar werd verklaard;
• wanneer de woning deel uitmaakt van een gebouw met meerdere woningen met verschillende huurders en het gehele gebouw verkocht wordt;

5. SANCTIES

Als de verhuurder zijn woning verkoopt zonder het voorkeursrecht van de huurder te respecteren, kan de huurder een gerechtelijke procedure starten om in de rechten en plichten van de koper te treden. De huurder heeft hiervoor een jaar de tijd na de overschrijving van de verkoop in de hypotheekregisters van het kantoor rechtszekerheid. Dit resulteert in de huurder die de koper de aankoopprijs en aktekosten vergoedt. De koper kan de betaalde registratierechten terugvorderen van de fiscale administratie.

Bron: Monard Law