Bouwovertredingen. Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw werkt aan beleid voor de aanpak van het ‘historisch passief’ met betrekking tot bouwovertredingen (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 22/06/2018

Mr. Annelies Maes (Villa Juris) licht toe.

Tijdens de vergadering van 12 juni 2018 van de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening, Energie en Dierenwelzijn van het Vlaams Parlement werd door de Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw tekst en uitleg gegeven over het lopende onderzoek dat wordt gevoerd naar de aanpak van het ‘historisch passief’ met betrekking tot bouwovertredingen. Bedoeling is te komen tot een nieuw decretaal instrument met een omgevingstoets voor oude vastgestelde doch niet-herstelde stedenbouwschendingen.

Het begrip ‘historisch passief’

Met het ‘historisch passief’ wordt enerzijds bedoeld de vastgestelde doch niet-herstelde stedenbouwschendingen van méér dan 10 jaar oud waaromtrent geen publieke herstelprocedure lopende of meer lopende is. De verjaring is ingetreden maar toch is de stedenbouwkundige inbreuk niet hersteld. Het gaat om schendingen vanaf de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet van 1962 die in de loop der jaren zijn vastgesteld door de politie, de gemeenten, provincies en de inspectie. Anderzijds wordt hiermee ook bedoeld de stedenbouwschendingen die nooit zijn vastgesteld.

De diverse negatieve effecten van het ‘historisch passief’

Het ‘historisch passief’ heeft heel wat negatieve effecten in hoofde van de bouwovertreder de eigenaar, gebruiker alsook het grote publiek. Vooreerst zijn er de duurzame ruimtelijke effecten. Niet-herstelde stedenbouwschendingen, zeker als ze niet regulariseerbaar zijn, leiden tot een aangehouden ruimtelijke hinder. Ze hebben bovendien een belangrijke weerslag op de beoordeling van nieuwe vergunningsaanvragen betreffende het onroerend goed die o.a. tot doel hebben het onroerend goed te verbouwen, herbouwen of regulariseren. Daarnaast zijn er de juridische en hiermee samenhangende financiële en economische effecten. Er heerst een grote rechtsonzekerheid over, wat het onroerend goed moeilijk verhandelbaar of quasi onverkoopbaar maakt, en minstens leidt tot een sterke waardevermindering voor de eigenaar. Wegens de moeilijke verhandelbaarheid ervan dreigt het historisch passief te verkrotten, wat het ongunstig ruimtelijk effect enkel versterkt. Tenslotte zijn er de menselijke en psychologische effecten. Het veelal onbekend karakter van de problematiek bij het grote publiek leidt tot boosheid, verdriet en frustratie bij erfgenamen, eigenaars of kandidaat-eigenaars wanneer een vermoed vergund geachte status geen werkelijkheid blijkt te zijn, het goed enkel verder oplopende kosten met zich mee brengt en de vrees doet ontstaan voor de opstart van een straf- en hersteltraject wanneer een regularisatieaanvraag wordt ingediend met het oog op het valoriseren van het goed.

In hoofde van de lokale overheid bestaat er veelal een grote passiviteit ten opzichte van het historisch passief, voor zover geen uitspraak moet worden gedaan over een formele regularisatieaanvraag. Het beginsel ‘wat niet weet, niet deert’ lijkt meestal te gelden. De passiviteit van de lokale besturen staat regelmatig lijnrecht tegenover de hardnekkigheid waarmee sommige gewestelijk stedenbouwkundig inspecteurs historische stedenbouwschendingen beogen aan te pakken, waarbij men zich beroept op onverjaarbaarheidsargumenten of wettigheidsexcepties.

In hoofde van tussenpersonen zoals een notaris, architect, aannemer wordt veelal paraplugedrag vastgesteld, waarbij de betrokkenen weigeren hun medewerking te verlenen aan transacties betreffende het onroerend goed, uit vrees om persoonlijk aansprakelijk te worden gesteld.

Gevolgtrekkingen inzake het aanwezig ‘historisch passief’

Inmiddels is duidelijk geworden dat aan deze ongunstige effecten best wordt verholpen door enerzijds het historisch passief te reduceren en anderzijds het ontstaan van nieuw historisch passief te vermijden.

Enkele belangrijke gevolgtrekkingen konden reeds worden gemaakt.

(1) Enkel een krachtdadig handhavingsbeleid bij nieuwe stedenbouwschendingen heeft een ontmoedigend effect.

Er moet maximaal worden ingezet op het vermijden van de aangroei van nieuw historisch passief. De nadruk moet worden gelegd op preventie, eerder dan op repressie. Binnen de remediëring dient de nadruk te worden gelegd op snelle repressie waarbij tijd onbetwistbaar de grootste vijand is van een efficiënt handhavingsbeleid. De nieuwe Vlaamse handhavingsregelgeving komt hier in grote mate aan tegemoet. Een krachtdadig handhavingsbeleid moet evenwel niet blind of onredelijk zijn, noch te sterk inhoudelijk dan wel doorgedreven procedureel. Een eenvoudig proces-verbaal volstaat vaak om de bouwheer tot stopzetting van de stedenbouwschending, tot regularisatie of tot ‘vrijwillig’ herstel aan te zetten.

(2) Een meer rechtszekere, vereenvoudigde ruimtelijkeordeningsreglementering vermindert het aantal stedenbouwschendingen en maakt regularisatie gemakkelijker.

Een al te uitgebreide of detaillistische planning leidt tot een verhoogd risico op stedenbouwschendingen en daardoor tot een verhoogd risico op de creatie van historisch passief. De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften dienen te worden beperkt tot het essentiële, waarbij in het geval er toch detaillistische bepalingen wenselijk zijn, ruimere afwijkingsmogelijkheden worden geboden dan de thans bestaande. Een mentaliteitswijziging bij de ruimtelijke planners is zinvol waarbij niet enkel rekening wordt gehouden met de optimale planologische situatie, maar ook met de rechtsgevolgen van deze zogenaamde ‘optimale’ voorschriften. Daarnaast zal de kans dat burgers de verleende vergunningen en de daarin vermelde voorwaarden naleven, de weigeringsbeslissing respecteren en zodoende geen nieuwe stedenbouwschendingen begaan, des te groter zijn bij afgeslankte stedenbouwkundige voorschriften en bij vereenvoudigde, afgeslankte vergunningsplichten.

(3) Er is kennelijk nood aan een status voor ‘historisch passief’ goederen.

Er is nood aan een wettelijke status voor die historischpassiefgoederen die niet kunnen geregulariseerd of hersteld worden. Met een dergelijke status wordt rechtszekerheid gecreëerd en wordt een oplossing geboden aan de problematische verhandelbaarheid en bruikbaarheid van de goederen.

Om een geslaagde regeling uit te werken, wordt best een juiste afweging gevonden tussen:

  • de private belangen van de bouwovertreder en zijn rechtsopvolgers
  • het maatschappelijk belang van een normale verhandelbaarheid van onroerende goederen
  • het publieke belang bij een goede ruimtelijke ordening en tot slot doch niet minder belangrijk
  • de rechten van derden.

Uitgewerkte oplossingsvoorstellen

Hoewel diverse oplossingen mogelijk zijn teneinde een status te verlenen aan het ‘historisch passief’ worden grosso modo twee haalbare oplossingsvoorstellen naar voor geschoven die het voorwerp zullen uitmaken van een nadere studie vanwege de Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw met het oog op het tot stand brengen van een beleid voor de aanpak van het ‘historisch passief’.

(1) Het legaliteitsattest

Een eerste oplossing bestaat in het toekennen van een legaliteitsattest dat ervoor zorgt dat alle historisch passief dat meer dan 15 jaar oud is, op eenvoudig verzoek kan gelegaliseerd worden. Het uitgangspunt hierbij is dat dergelijke stedenbouwschendingen niet langer als hinderlijk kunnen worden beschouwd en definitief deel uitmaken van de bestaande ruimtelijke ordening.

Het volstaat hierbij dat is voldaan aan het tijdscriterium (de constructie of de functie is ouder dan 15 jaar), en dat er geen lopende herstelvorderingen of niet verjaarde herstelveroordelingen zijn.

Het legaliteitsattest geeft na een onderzoek aanleiding tot een vermoeden van vergunning en vormt een declaratieve akte zonder toets aan de goede ruimtelijke ordening. Hierdoor is er evenwel geen rechtsbescherming aan verbonden.

Voordeel van het legaliteitsattest is dat het een vermoeden van vergunning toekent dat als een recht wordt beschouwd in hoofde van de titularis en tegenstelbaar is aan derden, en als dusdanig een grote rechtszekerheid impliceert voor de titularis.

Nadeel is dat het attest enkel kan worden geweigerd wanneer niet is voldaan aan de toepassingsvoorwaarden. De gebeurlijke aantasting van de goede ruimtelijke ordening valt buiten de beoordelingsbevoegdheid en wordt definitief. Daarnaast biedt het attest geen oplossing voor goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van een meerwaarde, van aanpassingswerken of van een minnelijke schikking.

(2) De bijzondere regularisatievergunning

Een tweede oplossing betreft een bijzondere vorm van regularisatievergunning waarbij er geen toets wordt gemaakt aan de stedenbouwkundige voorschriften maar enkel rekening wordt gehouden met het tijdscriterium (op het ogenblik van de aanvraag is een termijn van 10 jaar verstreken vanaf de dag waarop de werkzaamheden aan een onvergunde constructie, de onvergunde handelingen aan een vergunde constructie zijn beëindigd of waarop het onvergund gebruik een aanvang heeft genomen), de afwezigheid van lopende herstelvorderingen of niet-verjaarde herstelveroordelingen (tijdens de tienjarige termijn werd geen proces-verbaal of enkel een doelloos proces-verbaal opgemaakt) en de toets aan de goede ruimtelijke ordening.

De toets aan de goede ruimtelijke ordening wordt niet gemaakt op het ogenblik van de stedenbouwschending, maar wel op het ogenblik waarop de bijzondere regularisatievergunningsaanvraag wordt beoordeeld. Éen en ander heeft tot gevolg dat het toekennen van de vergunning afhankelijk kan worden gemaakt van op te leggen voorwaarden.

Ingevolge de toets inzake de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening wordt rechtsbescherming gecreëerd. Wezenlijk gevolg van deze toets is evenwel dat er uiteindelijk een restcategorie van historisch passief zal overblijven dat geen bijzondere regularisatievergunning krijgt toegekend wegens miskenning van de goede ruimtelijke ordening.

Voordeel van de bijzondere regularisatievergunning is dat niet alleen een volwaardige vergunning wordt toegekend maar ook maatwerk mogelijk blijft waarbij de vergunningspraktijk verschillend is naargelang de aanvraag bijvoorbeeld gesitueerd is in woongebied dan wel ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Nadeel is dat de aanvrager opnieuw kan geconfronteerd worden met een weigering of met een straf- en/of herstelvordering wanneer zou blijken dat er nog onverjaarde stedenbouwschendingen voorhanden zijn, dan wel ongewenste bijzondere voorwaarden. Daarnaast kan maatwerk aanleiding geven tot een verschillende beoordeling en ‘vriendjespolitiek’.

Uiteraard moet ermee rekening worden gehouden dat diverse varianten van voormelde twee uitgewerkte oplossingsvoorstellen mogelijk zijn.

Conclusie

Uit de toelichting van de Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw d.d. 12 juni 2018 in de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening, Energie en Dierenwelzijn van het Vlaams Parlement kan worden opgemaakt dat de denkoefening om het ‘historisch passief’ weg te werken middels een nieuw decretaal instrument met een omgevingstoets, is begonnen.

De toegankelijkheid van een dergelijk nieuw instrument voor de burger en de rol en de betrokkenheid van de lokale besturen zullen hierbij uitdrukkelijk in ogenschouw worden genomen.

Wordt ongetwijfeld vervolgd…