Boek 7 van het burgerlijk wetboek op komst: wat betekent dit voor de bouwsector? (AdLex)

Auteur: Ruben Vandenrijn (Adlex)

De modernisering van het Belgische Burgerlijk Wetboek zet zich onverminderd voort. Na de recente inwerkingtreding van het vernieuwde Boek 6 over buitencontractuele aansprakelijkheid, ligt nu Boek 7 op tafel. Het nieuwe boek richt zich op de bijzondere contracten, met belangrijke implicaties voor de bouwsector.

Van klassieke contracten naar een moderne structuur

Op 16 april 2024 werd een eerste wetsvoorstel ingediend, gevolgd door een aangepast ontwerp op 20 februari 2025. Boek 7 herwerkt de regels rond contracten zoals koop, huur, aanneming van werk, lastgeving en dading. De hervorming sluit aan bij de vernieuwingen in het verbintenissenrecht (Boek 5) en beoogt vooral harmonisatie en vereenvoudiging, zonder een radicale breuk met het bestaande recht. De bedoeling is om vertrouwde principes te behouden, maar duidelijker en systematischer te verankeren.

Wat verandert er voor de bouwsector?

Een opvallende wijziging is de introductie van het dienstencontract als vervanging voor het klassieke begrip “huur van werk”. Dat bredere kader omvat uiteenlopende vormen van dienstverlening, waaronder de aanneming van werk, en vormt voortaan de basis voor aannemingsovereenkomsten.

Daarnaast wordt de wederzijdse samenwerkingsverplichting tussen opdrachtgever en aannemer uitdrukkelijk gecodificeerd. Waar dat principe voorheen impliciet gold, legt Boek 7 het nu duidelijk vast:

• U bent als opdrachtgever gehouden om duidelijke instructies te geven.
• De aannemer moet deze opvolgen, tenzij ze manifest onredelijk of onhaalbaar zijn.
• In dat geval moet hij dit uitdrukkelijk melden en motiveren.

Deze bepaling wordt versterkt door een formele waarschuwingsplicht van de aannemer bij onduidelijke of ongeschikte instructies.

Duidelijkheid over aansprakelijkheid en gebreken

Boek 7 brengt belangrijke verduidelijkingen aan in het aansprakelijkheidsregime voor aannemingscontracten. Zo wordt gekozen voor een conformiteitstermijn in plaats van een garantietermijn, zoals bij koop. Die termijn start bij de aanvaarding van de werken. U kunt de aanvaarding weigeren of onder voorbehoud laten doorgaan als er ernstige gebreken zijn.

In tegenstelling tot een codificatie van de rechtspraak, wijkt de wetgever bij verborgen gebreken af van de heersende rechtspraak en rechtsleer die vereisen dat de opdrachtgever binnen een redelijke termijn niet alleen kennisgeeft, maar ook een rechtsvordering instelt. De voorgestelde hervorming brengt op dit punt een weloverwogen wijziging. Voortaan volstaat een tijdige kennisgeving aan de opdrachtnemer.

De kennisgevingstermijn wordt duidelijker omschreven:

• U dient de aannemer binnen een redelijke termijn na ontdekking van het gebrek op de hoogte te brengen.
• Bij verborgen gebreken volstaat een kennisgeving; u hoeft niet onmiddellijk een rechtsvordering in te stellen.
• Na een correcte melding beschikt u over een termijn van twee jaar om een rechtsvordering in te stellen.
• Deze termijn wordt opgeschort bij ernstige onderhandelingen of een lopende (buiten)gerechtelijke expertise.

Flexibele oplossingen bij ongekende omstandigheden

Nieuw is de wettelijke verankering van de theorie van ongekende omstandigheden. Een leerstuk dat door rechtspraak en rechtsleer werd ontwikkeld in de context van bouwaanneming. Wanneer de uitvoering van een contract door vooraf bestaande, maar onvoorziene moeilijkheden buitensporig bezwarend wordt, kan de aannemer een prijsaanpassing of beëindiging van het contract vragen. Voorafgaand overleg en poging tot minnelijke oplossing is daarbij verplicht, wat partijen meer flexibiliteit en transparantie biedt bij het aanpakken van complexe situaties. Het wetsvoorstel maakt daarbij een duidelijk onderscheid tussen de ongekende omstandigheden en de imprevisieleer zoals vastgelegd in artikel 5.74 BW. Beide leerstukken dienen verschillende situatie te dekken.

Aanvullende bepaling

Tot slot codificeert Boek 7 een aantal bestaande praktijken. Zo wordt de dubbele oplevering, zoals eerder verplicht onder de Woningbouwwet – expliciet vastgelegd. Daarnaast worden bepalingen rond stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken, die voorheen verspreid waren over verschillende wetsartikelen, samengebracht in één duidelijke regeling.

Hoewel de inwerkingtreding van Boek 7 nog niet vastligt, is het cruciaal dat u als bouwprofessional de evolutie op de voet volgt om tijdig uw contracten aan te passen en juridische risico’s te beperken.

Bron: Adlex