Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024

“Beter een goede huur met een verre vriend”: regels medehuur in het Vlaams Woninghuurdecreet ingevoerd voor hedendaagse woonvormen (Odigo Advocaten)

Auteurs: Lissa Cloet en Eline Vanden Heede (Odigo Advocaten)

Het concept medehuur, waarbij meerdere personen (geliefden maar ook kennissen, vrienden, collega’s, familieleden…) samen een huurwoning bewonen, is de laatste jaren enorm in opmars. Het roept echter ook diverse praktische en juridische vragen op. Woont u bijvoorbeeld in bij uw echtgenoot/echtgenote of wettelijk samenwonende partner zonder zelf een huurcontract te hebben getekend? Wat zijn dan uw rechten en plichten? Of woont u samen met vrienden in een huurwoning en wenst u voor het einde van de huurovereenkomst te verhuizen?

Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet, inwerking getreden op 1 januari 2019, tracht raad te brengen. Er worden regels ingevoerd die een kader scheppen voor deze nieuwe woonvormen. Voorheen was geen wettelijke regeling voorzien voor medehuur.

Voor gehuwden en wettelijks samenwonenden is een apart regime met automatische bescherming voorzien. Voor alle feitelijk samenwonenden waaronder koppels die noch gehuwd noch wettelijk samenwonend zijn maar ook familie, vrienden, kennissen, collega’s… geldt een optionele bescherming.

Automatische bescherming: gehuwden en wettelijk samenwonenden

Echtgenoten of wettelijk samenwonenden die de huurovereenkomst niet mee ondertekenen worden van rechtswege door het huwelijk of de verklaring van wettelijk samenwonen medehuurder. Hierdoor verkrijgen zij automatisch dezelfde huurrechten en –verplichtingen als de contractuele huurder. De verhuurder kan zich bijgevolg voor inning van de huurgelden integraal tot zowel de contractuele als wettelijke medehuurder richten.

Bij het einde van het huwelijk of de wettelijke samenwoning beschikken de medehuurders niet over een individuele opzeggingsmogelijkheid. Ze zijn verplicht ofwel samen de huurovereenkomst op te zeggen ofwel onderling te bepalen wie van beiden de huur verderzet. Bij discussie over wie de huur verderzet kunnen ze zich ook richten tot de Vrederechter.

Optionele bescherming: feitelijk samenwonenden

Een medebewoner die louter mee feitelijk samenwoont en dus geen huurovereenkomst heeft, wordt beschouwd als een derde. Deze medebewoner heeft bijgevolg noch huurdersverplichtingen (inzake betaling huurgelden) noch huurdersrechten.

De medebewoner kan echter samen met de huurder(s) een verzoek richten aan de verhuurder, om ook de kwalificatie te verkrijgen van medehuurder. Bij instemming van allen, wordt de medebewoner automatisch medehuurder. Bij geen instemming, dan kan de medebewoner zich bij verzoekschrift tot de Vrederechter richten, die het verzoek tot kwalificatie als medehuurder slechts in een beperkt aantal situaties kan afwijzen.

Elke medehuurder beschikt vervolgens over een individueel opzeggingsrecht zonder een opzeggingsvergoeding verschuldigd te zijn, maar er moet wel een opzeggingstermijn worden nageleefd.

De vertrekkende medehuurder kan ook een nieuwe medehuurder voorstellen. De aanvaarding van een nieuwe medehuurder speelt in zijn voordeel, gezien hij dan na zijn opzeggingstermijn niet langer gehouden is tot zijn huurdersverplichtingen.

Bij weigering of indien geen nieuwe medehuurder wordt voorgesteld, zal de vertrekkende medehuurder gedurende zes maanden na verstrijken van de opzegtermijn nog gehouden zijn tot betaling van de huurprijs.

Bij discussie omtrent de nieuwe medehuurder, kunnen betrokken partijen zich ook steeds richten tot het Vredegerecht.

Blijvende lacunes in de praktijk: huurwaarborg en huurschade

De regels in het Vlaams Woninghuurdecreet beperken zich slechts tot de totstandkoming en de beëindiging van de overeenkomst. Concrete praktische vraagstukken worden niet behandeld.

Bij vertrek van één medehuurder, zal bijvoorbeeld de huurwaarborg niet worden vrijgegeven.

Dit kan worden opgelost door een addendum te ondertekenen tussen de verhuurder en alle initiële huurders, waarbij de vertrekkende huurder afstand doet van de huurwaarborg. Op het einde van de huurovereenkomst moet deze laatste dan niet meer tussenkomen voor vrijgave van de huurwaarborg.

Een ander probleem stelt zich bij de huurschade. Om de nodige vaststellingen te doen, kunnen de initiële medehuurders overeenkomen om onder gedeelde kosten een tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken. Ze kunnen dan afhankelijk van de vastgestelde schade afspraken vastleggen of de vertrekkende medehuurder moet instaan voor herstel en kosten van deze huurschade. Bij het ontbreken hiervan, moet de laatste medehuurder immers opdraaien voor alle huurschade.

Besluit

Het Vlaams Woninghuurdecreet schept meer zekerheid en duidelijkheid omtrent medehuur en de mogelijkheden, rechten en verplichtingen van gehuwden, wettelijk samenwonenden en alle vormen van feitelijk samenwonenden.
Diverse vraagstukken blijven echter op vandaag nog steeds onbeantwoord. In de huurovereenkomst worden best op eigen initiatief clausules ingeschreven om deze lacunes op te vangen. Zo is het onder meer aangewezen om in onderling overleg een clausule in te voeren omtrent de huurwaarborg en huurschade bij vertrek van een medehuurder.

Bron: Odigo Advocaten

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed