Berekening van aandelen in gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom. Cass. 19 februari 2026 (Eric B.)

Auteur: Eric B.

Feiten

Er ontstaat een geschil binnen een vereniging van mede-eigenaars over de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen. Bepaalde eigenaars met het exclusieve genot van een gemeenschappelijke tuin betwisten de berekeningswijze van de notaris, waarbij de tuin voor de helft werd meegeteld bij hun privatieve oppervlakte. Zij voeren aan dat zij hierdoor onevenredig veel bijdragen in de algemene kosten van het gebouw. De appelrechter oordeelt vervolgens dat de aandelen uitsluitend berekend mogen worden op basis van het criterium van de netto-vloeroppervlakte van de privatieve delen. De rechter sluit daarbij uit dat er rekening mag worden gehouden met de ligging en de bestemming van de kavels.

Verweermiddelen

De eiseres (een notariskantoor) tekent cassatieberoep aan tegen deze beslissing van de appelrechter.

Zij voert een schending aan van de wetsbepalingen inzake mede-eigendom (artikel 577-4, § 1, Oud Burgerlijk Wetboek, thans artikel 3.85, § 1 Burgerlijk Wetboek).

Volgens de eiseres oordeelde de rechtbank ten onrechte dat enkel de netto-vloeroppervlakte bepalend is.

Zij stelt dat de wet vereist dat men bij de bepaling van de waarde van de privatieve kavels ook de wettelijke elementen ‘bestemming’ en ‘ligging’ mee in de berekening opneemt.

Principes

De wet bepaalt uitdrukkelijk hoe het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, berekend moet worden in de basisakte.

Deze bepaling dient te gebeuren op basis van de respectieve waarde van de privatieve delen.

Om deze waarde vast te stellen, vereist de wetgever dat er in de eerste plaats gekeken wordt naar de netto-vloeroppervlakte.

Echter, voor zover deze factoren de waarde van de privatieve delen effectief beïnvloeden, moeten tevens de bestemming én de ligging van het privatieve deel verplicht in rekening worden gebracht.

Besluit

Het Hof van Cassatie oordeelt dat de appelrechter zijn beslissing niet naar recht heeft verantwoord door te stellen dat uitsluitend de netto-vloeroppervlakte telt, zonder de ligging en de bestemming in overweging te nemen.

Het bestreden vonnis in hoger beroep wordt daarom gedeeltelijk vernietigd.

De zaak wordt voor een nieuwe, correcte juridische beoordeling doorverwezen naar de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, zitting houdend in hoger beroep.

Lees hier het arrest