Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Beperking van de huurindexatie – update voor woninghuur en handelshuur (Seeds of Law)

Auteurs: Ulrike Beuselinck en Koen De Puydt (Seeds of Law)

Door de huidige inflatie liggen de geïndexeerde huurprijzen gevoelig hoger dan de huurprijzen van het jaar voordien.

Het Vlaams Parlement heeft dan ook een nooddecreet goedgekeurd waarbij de huurindexatie voor bepaalde Vlaamse woningen bevroren wordt vanaf 1 oktober 2022 tot en met 1 oktober 2023.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt een ordonnantie die voorschrijft dat de huurprijzen van slecht geïsoleerde woningen twaalf maanden lang niet geïndexeerd mogen worden. Ook voor handelshuur heeft het Brussels Gewest een maatregel ingevoerd.

Vanaf 1 november wordt de huurindexering ook in het Waalse Gewest beperkt, afhankelijk van het EPC-certificaat van de woningen.

Over welke woningen het gaat in de drie gewesten en hoe het Brussels Gewest het geregeld heeft voor de handelshuur, leest u hieronder.

1. De indexering van de huurprijzen van woningen: basisprincipe

In Vlaanderen, Brussel en Wallonië bestaat de mogelijkheid om de huur jaarlijks te indexeren, dit om de huur aan te passen aan de gezondheidsindex.

De huur kan geïndexeerd worden op voorwaarde dat dit niet contractueel is uitgesloten en dient schriftelijk door de verhuurder te worden gevraagd aan de huurder.

2. Indexatiebeperking voor huurwoningen

2.1. Vlaams Gewest

2.1.1 Wat voorziet het nooddecreet en waarom?

Met het nooddecreet is er in Vlaanderen een beperking ingevoerd van de indexatie. Dit impliceert dat er niet zomaar meer voor elke huurwoning kan geïndexeerd worden. Opgelet, dit betreft enkel de woningen die bestemd zijn voor hoofdverblijf. Het betreft hier dus niet de studentenwoningen of de woningen tweede verblijf.

Met het nooddecreet tracht de Vlaamse Regering de verhuurders te stimuleren om hun huurwoningen energiezuinig te maken. Zolang huurwoningen niet voldoen aan de gewenste energieprestatie, moeten deze woningen minstens betaalbaar blijven. Het Woonbeleidsplan Vlaanderen 2018 bepaalt immers dat alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. De optimalisatie van de energieprestaties waaronder zowel de dakisolatie en het dubbel glas onderdeel van zijn, zijn hierbij een vereiste.

De huurindexatie is – gedurende de tijd van de maatregel – enkel nog mogelijk voor woningen die een EPC-label A+, A, B of C hebben. Wanneer de huurwoning een EPC-label heeft van D, zal de indexering van de huurprijzen worden beperkt tot de helft. Voor huurwoningen met een EPC-label E en F of waarvan het EPC-label onbekend is, is geen indexering mogelijk.

EPC-Label Huurindexatie
A+, A, B of C 100%
D 50%
E,F of onbekend 0%

 

2.1.2 Tweede maatregel: een correctiefactor

Om te vermijden dat de indexatie van de huurprijzen na 1 oktober 2023 te snel zou stijgen, werd er reeds in een tweede maatregel voorzien. Vanaf 1 oktober 2023 geldt er een correctiefactor voor de woningen zonder EPC-label en voor woningen met een label D, E of F.

Bij de berekening van de huurindexering zal de gestegen gezondheidsindex tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 niet in aanmerking genomen worden indien de verjaardag van de huurovereenkomst in deze periode valt.

Stel dat u een huurovereenkomst hebt getekend op 1 november 2021. Zonder de correctiefactor zou de huurindexering het jaar nadien berekend worden op basis van het gezondheidsindexcijfer van oktober 2022 gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van oktober 2021.

Door de correctiefactor zal er bij de berekening van de huurindexering het jaar nadien rekening worden gehouden met het gezondheidsindexcijfer van november 2021 gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van oktober 2020.

2.1.3 Is er terugwerkende kracht mogelijk?

Een verzoek tot indexatie dat vanaf 1 oktober 2023 weer mogelijk zal zijn, kan niet terugwerken voor een periode van drie maanden. Dit is immers de periode dat het indexatieverbod (of toch de beperking op indexatie) geldt.

Wanneer het EPC-label zou verbeteren tijdens de periode van 1 oktober 2022 en 30 september 2023, kan de verhuurder wel nog overgaan tot de indexatie van de huurprijs.

Voor woningen die een EPC-label D bekomen tijdens deze periode, is het evenmin mogelijk om drie maanden terug te gaan in de tijd. Tijdens deze periode beschikte de woning immers nog niet over een gunstig EPC-label.

2.2 Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Op 14 oktober 2022 werd een ordonnantie van kracht die voorschrijft dat de huurprijzen van slecht geïsoleerde woningen twaalf maanden lang niet geïndexeerd mogen worden.

Er kan een duidelijk verschil worden opgemerkt in vergelijking met het Vlaamse Gewest.

Zo kan de verhuurder in Brussel voortaan de huurprijs slechts indexeren wanneer de huurovereenkomst is geregistreerd én als er een EPB-certificaat beschikbaar is en bij de precontractuele informatie ook aan de huurder (dus voor ondertekening van het contract) werd overgemaakt

Daarnaast kan de verhuurder in Brussel slechts de indexering doorvoeren als de woning beschikt over een EPB-certificaat A, B, C of D. Bij een EPB-certificaat E kan de huurprijs slechts voor de helft geïndexeerd worden en voor F/G kan geen indexering gebeuren.

EPB-Certificaat Huurindexatie
A, B, C of D (mits registratie) 100%
E (mits registratie) 50%
F, G of onbekend en/of geen registratie 0%

 

De normen liggen in Brussel dan ook lager dan in Vlaanderen waar voor een D-certificaat al maar de helft nog kan geïndexeerd worden en voor E al geen indexatie meer mogelijk is.

Verschillend met Vlaanderen is dat er in Brussel in geen correctiefactor is voorzien. Wanneer deze maatregel – die voorlopig een duurtijd van 12 maanden kent (dus tot 13 oktober 2023) ten einde loopt, dan zal het prijsverschil in huur in Brussel opeens wel veel hoger zijn.

2.3 Waals Gewest

Vanaf 1 november wordt de huurindexering in het Waalse Gewest nu ook beperkt, afhankelijk van het EPB-certificaat van de woningen.
Voor woningen met een EPB-certificaat A, B en C zal de indexering nog steeds mogelijk zijn. Eigenaren van gebouwen met een EPB-certificaat D en E zullen hun indexering moeten beperken tot respectievelijk 75% en 50%. Ten slotte kan de huur voor woningen met een EPB-certificaat F en G of van woningen zonder certificaat niet worden geïndexeerd.
EPB – certificaat  Huurindexatie
F, G, of geen geen indexatie mogelijk
E 50%
D 75%
A, B of C Indexatie mogelijk
De maatregel heeft alleen betrekking op huurovereenkomsten waarvan de verjaardag valt na 1 november 2022. De maatregel geldt bovendien voor een periode van 12 maanden, die eventueel kan worden verlengd.
Als de maatregel vanaf 1 november 2023 niet wordt verlengd, is er een aangepaste berekeningsmethode voor de huurindexering voor woningen met een EPB-certificaat D, E, F of G.De basishuur is de huur die werd aangepast in de periode tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De basisindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 valt.
3. Indexatiebeperking van handelshuurovereenkomsten in het Brussels Gewest
Het Brusselse parlement heeft een voorstel van ordonnantie goedgekeurd waarbij de indexering van de handelshuur tijdelijk beperkt wordt.

Hiermee wil het Brusselse parlement de Brusselse handelaars beschermen die lijden onder de hoge energieprijzen en hen opnieuw ademruimte geven. De indexatie van de huurprijzen volgt uit de consumptieprijsindex, die rechtstreeks wordt beïnvloed door de stijging van de energiekosten. Door de indexatie te beperken, wordt er ingegrepen op de vaste kosten van de handelaars. De maatregel moet bijgevolg de druk op de liquide middelen van de handelaars verlichten en daarmee bescherming bieden aan banen.

De eigenaars van een handelspand zullen door de maatregel de huurprijs wel nog kunnen indexeren, maar dit wordt beperkt. Zij zullen dit nog enkel kunnen à rato de gezondheidsindex zonder de energiecomponent (elektriciteit, aardgas, butaan, propaan, vloeibare brandstoffen, vaste brandstoffen en motorbrandstoffen).

Op basis van de gegevens gepubliceerd door leden van het Brusselse parlement zou dit moeten zorgen voor een vermindering van de indexatie met ongeveer de helft, waardoor de indexatie beperkt wordt tot een redelijk niveau.

De maatregel zal van toepassing zijn gedurende één jaar. Momenteel is de ordonnantie nog niet gepubliceerd in het Belgische staatsblad, al zal dit waarschijnlijk niet meer lang op zich laten wachten. Na de publicatie in het Belgische staatsblad zal de maatregel de daaropvolgende dag in werking treden.

In tegenstelling tot de beperking van de indexatie voor woninghuurovereenkomsten werd deze maatregel voor de handelshuur niet gemodelleerd naar het principe van het EPB-certificaat aangezien dit certificaat nog niet op de gehele tertiaire sector van toepassing is.

Bron: Seeds of Law