Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Overheidsopdrachten
anno 2022
(Incl. Jaarboek Overheidsopdrachten
2021 – 2022)

Studiedag op 2 december 2022

 

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Beperking indexering woninghuur (Monard Law)

Auteur: Monard Law

1. INDEXERING: WAAROVER GAAT HET?

Volgens artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet kan de prijs van een huurwoning één maal per kalenderjaar geïndexeerd worden. De huurprijs wordt hierdoor aangepast aan de kosten van het levensonderhoud. Deze indexering vindt normaliter telkens plaats op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, behalve wanneer de indexering uitdrukkelijk door partijen uitgesloten werd. De verhuurder moet schriftelijk om de prijsaanpassing verzoeken. Er kan dus nooit sprake zijn van een automatische indexering van de huurprijs.

Het gevolg van de indexering van de huurprijs is een alsmaar groter maandelijks budget dat besteed dient te worden door de huurder aan een van de basisbehoeftes, namelijk een dak boven het hoofd. In tijden van energiecrisis, waar gas- en elektriciteitsfacturen nauwelijks nog betaalbaar lijken voor het doorsnee Vlaamse gezin, worden huurders bovendien getroffen door harde huurprijsstijgingen omwille van de hoge inflatie.

2. WAT IS EEN ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT

Sinds 1 januari 2009 beschikken huurwoningen verplicht over een energieprestatiecertificaat (EPC). Dit EPC-label heeft verschillende gradaties, gaande van A+, heel energiezuinige woningen, tot F, woningen die energieverslindend zijn.

Wanneer huurders van een woning met een E of F-certificaat of zonder label, naast de actuele hoge energiefacturen bovendien getroffen worden door een forse huurprijsstijging, worden zij dubbel geraakt.

3. MATIGING VAN DE HUURINDEXERING GEKOPPELD AAN EPC

Daarom heeft de Vlaamse regering beslist op te treden. Vanaf 1 oktober 2022 is het immers verboden voor verhuurders van de meest energieverslindende woningen (degene met EPC-certificaat E en F of zonder EPC-label) de huurprijs te indexeren en dit gedurende een periode voor ten minste één jaar. Voor de huurwoningen die beschikken over een EPC-label categorie D beperkt de Vlaamse regering de mogelijkheid tot indexering van de huurprijs tot 50%. Wat betreft de meer energiezuinige woningen verandert er niets aan het huidig geldend regime. Een jaarlijkse indexering van de huurprijs op basis van het gezondheidsindexcijfer behoort hier nog steeds tot de mogelijkheden, afhankelijk van de overeenkomst en/of de vraag van de verhuurder.

4. DUBBELE DOELSTELLING

Het verbod op indexering wil in eerste instantie betaalbaar wonen garanderen maar heeft tot uiteindelijk doel eigenaars van niet-energiezuinige woningen aan te sporen om te investeren in bv. betere isolatie opdat de huurder uiteindelijk lagere energiekosten zal moeten dragen.

Vanaf 1 oktober 2023 is de indexering van de huurprijs voor een woning zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw mogelijk, maar enkel met inachtneming van een aangepaste formule. Men wil immers vermijden dat de huurprijsindexering na dit jaar opnieuw ten volle speelt. Het is namelijk niet de bedoeling dat de uitgestelde indexering van 2022 bij de indexering van 2023 wordt geteld.

5. LACUNE IN DECREETTEKST VAN 3 OKTOBER 2022

Het is minstens wel opmerkelijk te noemen dat de Vlaamse regering geen onderscheid heeft gemaakt tussen twee wijzen waarop een verhuurder energiekosten kan doorrekenen aan zijn huurder. Hij kan enerzijds de energiekost forfaitair aanrekenen of anderzijds verhuren aan een totaalprijs, energiekost inbegrepen. In dat laatste geval valt het risico van de prijsstijgingen van energie in de markt immers volledig ten laste van de verhuurder, ongeacht het EPC-label waarvan de huurwoning drager is. Toch wordt ook deze laatste categorie van verhuurders geviseerd door het tijdelijk verbod/de beperking van de indexering van de huurprijs.

Omdat een onderscheid ontbreekt in de decreettekst van 3 oktober 2022 ontstaat er een  ongelijkheid tussen verhuurders die een forfait aanrekenen (en dus minder voelen van de stijgende energiekosten) en de anderen die de kost zelf dragen. Dit pijnpunt is zichtbaar in bijvoorbeeld situaties zoals cohousing/medehuur en hoofdhuur/onderhuur waar de verhuurder vaak werkt met een totaalprijs (huurprijs waarin energiekost is inbegrepen). Deze verhuurders zouden billijkerwijze niet mogen worden uitgesloten van de mogelijkheid tot indexering van de huurprijs, hetgeen op dit moment wel het geval is.

Bron: Monard Law