Belangrijke nieuwigheden in de mede-eigendom (K law)

Auteurs: Gerald Van Walle en Valerie Dhooghe (K law)

Publicatiedatum: 26/04/2018

Het wetsontwerp van 5 februari 2018 beoogt de wettelijke regels omtrent mede-eigendom, die dateren van 1994 en 2010, te moderniseren onder meer in het licht van de technologische vooruitgang. We lichten hieronder enkele belangrijke aandachtspunten toe voor mede-eigenaars, vruchtgebruikers, huurders, syndici en notarissen.

Flexibilisering van de meerderheidsvereisten

Het wetsontwerp zwakt de meerderheidsvereisten voor de algemene vergadering af: een 4/5e meerderheid zal volstaan voor de heropbouw van het pand (i.p.v. unanimiteit) en een 2/3e meerderheid voor werken aan de gemene delen en bepaalde statutenwijzigingen (i.p.v. 3/4e). Zo zal een (minderheid van) mede-eigenaar(s) de heropbouw of renovatie van het gebouw niet meer kunnen tegenhouden en zal het Belgische gebouwenpark gemakkelijker gemoderniseerd kunnen worden. Onder bepaalde voorwaarden kan een mede-eigenaar zich wel laten uitkopen. Indien de algemene vergadering toch wordt geblokkeerd, kan de rechter een voorlopig bewindvoerder aanstellen.

Belangrijk is dat een mede-eigenaar beter aanwezig is bij een tweede algemene vergadering waarop, na eerdere onvoldoende aanwezigheid, gestemd wordt over de wijziging van verdeling van de aandelen. In dat geval zal het immers volstaan dat de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars unaniem akkoord zijn met de aandelenwijziging.

Bovendien voert het wetsontwerp (een afgezwakte versie van) het “betaler beslist”-principe in. Indien de lasten enkel gedragen worden door bepaalde mede-eigenaars, zullen deze laatste als enige over de uitgave kunnen beslissen, tenzij de beslissing betrekking heeft op het gemeenschappelijke beheer of de andere mede-eigenaars een rechtmatig belang hebben om mee te beslissen (standing, esthetische samenhang, bestemming van het gebouw, veiligheid, hygiëne,…).

Eenvoudige aanleg van elektrische laadpalen en dergelijke in de gemene delen

Daarnaast zal elke mede-eigenaar en/of een erkende nutsoperator het wettelijke recht hebben om op eigen kosten kabels en bijhorende faciliteiten te installeren in of op de gemene delen, zoals een elektrische laadpaal. De (andere) mede-eigenaars zullen hieraan niet moeten bijdragen, maar kunnen zich enkel verzetten uit een rechtmatig belang (bijvoorbeeld indien dit hinderlijk is voor het gebruik van de gemene delen). Gelet op de populariteit van elektrische of hybridewagens, zal deze mogelijkheid in de toekomst vermoedelijk vaak gebruikt worden om elektrische laadpalen op te richten in de gemeenschappelijke delen. Het installeren van zonnepanelen valt niet onder deze mogelijkheid, volgens de memorie van toelichting.

Deformalisering van de statuten

Ten derde beseft de wetgever dat het formalisme van de notariële statutenwijziging vaak voor onnodige kosten en onzekerheid zorgt, te meer omdat veel statuten na de wet van 2010 nog niet of slechts oppervlakkig en incoherent werden gecoördineerd. Het wetsontwerp hevelt daarom een deel van de verplichte inhoud van de (authentieke) statuten over naar het (onderhandse) reglement van interne orde en geeft de syndicus de bevoegdheid (en de plicht) om dit reglement eigenhandig in overeenstemming te brengen met toekomstige wetswijzigingen. Tot het gebouw voorlopig opgeleverd wordt, kunnen de oorspronkelijke ondertekenaars (zoals bouwpromotor) de statuten gemakkelijk wijzigen, mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is.

Progressief reservekapitaal en verduidelijking van de invordering door de syndicus

De invordering van bijdragen en het doorvoeren van grondige renovaties veroorzaakt vaak problemen in een VME. Het wetsontwerp kent de syndicus de wettelijke bevoegdheid toe om bijdragen in te vorderen, zonder voorafgaande beslissing van de VME, naar analogie met een recent arrest van het Hof van Cassatie van 18 december 2017.

Daarnaast verplicht het wetsontwerp elke VME om binnen vijf jaar na de voorlopige oplevering een reservekapitaal op te bouwen van minstens 5% van de gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. Is het gebouw al vijf jaar of langer opgeleverd, dan moet de VME een reservekapitaal aanleggen vanaf het eerste volledige boekjaar na inwerkingtreding van de wet, tenzij de VME bij 4/5e meerderheid beslist om hiervan af te wijken.

Vruchtgebruiker en blote eigenaar voortaan hoofdelijk gehouden en nieuwe verjaringstermijn

Veel appartementen worden bewoond door de langstlevende echtgenoot die het vruchtgebruik heeft verkregen van de woning. Vanuit een expliciete politieke keuze voorziet het wetsontwerp in een wettelijke hoofdelijkheid tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar voor de bijdrage aan het reservekapitaal, daar waar momenteel de meerderheid van de rechtspraak deze bijdrage bij de blote eigenaar legt. Hoewel de vruchtgebruiker zich kan verhalen op de blote eigenaar, valt af te wachten hoe effectief zo’n regresmogelijkheid in de praktijk zal zijn.

Indien een beslissing wordt genomen op de algemene vergadering, zal de blote eigenaar die aanwezig/vertegenwoordigd was, onmiddellijk gebonden zijn en is hij verplicht om de vruchtgebruiker of huurder in kennis te stellen. Deze laatsten (die geen stemrecht hebben op de AV) kunnen de vernietiging van zo’n beslissing vorderen tot twee maanden na de kennisgeving, doch uiterlijk binnen vier maanden na de AV. Indien zij niet in kennis werden gesteld van de datum van de AV en/of de inhoud van de beslissing kunnen zij zich nog wel richten tegen de blote eigenaar voor schadevergoeding.

Relevante wijzigingen voor syndicus en notaris

Syndici zullen in nieuwe contracten duidelijk de berekening van hun vergoeding moeten opnemen. Een niet-vermelde prestatie zal in principe niet worden vergoed. Daarnaast zal het voor de syndicus niet alleen verboden zijn om lid te zijn van de raad van mede-eigendom, maar ook om op te treden als commissaris van de rekeningen binnen dezelfde VME. De wettelijke bevoegdheden van de syndicus worden wel lichtjes uitgebreid (updaten reglement van interne orde, agenderen langetermijnperspectief van de VME, invorderen van bijdragen, etc.).

Ook de notaris doet er goed aan om de toekomstige wijzigingen van artikel 577-11 en 577-11/1 B.W. na te kijken, vermits de informatieplicht bij overdracht is uitgebreid tot declaratieve handelingen en ook de inhoud van de kennisgeving en de inhouding van achterstallen enigszins is uitgebreid.

Toch maar liever niet?

Wilt een VME niet onder deze regels vallen, dan dient dit met eenparigheid te worden vastgelegd in de basisakte, hetgeen elke (nieuwe) mede-eigenaar later kan aanvechten bij de vrederechter, wiens exclusieve bevoegdheid inzake mede-eigendom overigens wordt uitgebreid in het voorontwerp.

Hulp nodig?

Aarzel niet ons te contacteren in geval van vragen omtrent de huidige of toekomstige regelgeving ingeval van mede-eigendom. Wij houden u in elk geval op de hoogte van de verdere behandeling van het wetsontwerp in het parlement en de uiteindelijke publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Lees hier het originele artikel