Asbest en vastgoed: wat elke koper en verkoper moet weten (Desdalex)

Auteur: Desdalex

Verplichting asbestattest

Als verkoper rust op u sinds enige tijd een belangrijke informatieverplichting bij de verkoop van uw onroerend goed.

Zo zal u uw koper o.a. moeten informeren over de al dan niet aanwezigheid van asbest.

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een woning of gebouw dat werd opgetrokken vóór 2001.

Daarnaast geldt dat tegen 2032 elke eigenaar van een pand gebouwd vóór 2001 over een asbestattest moet beschikken, ongeacht of er sprake is van een verkoop of overdracht.

Deze verplichting is ook van toepassing op appartementsgebouwen en betreft in dat geval de gemeenschappelijke delen. Zo is sinds 1 mei 2025 een asbestattest voor de gemene delen verplicht bij de verkoop van een appartement.

Uiterlijk tegen 31 december 2026 moet elke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) beschikken over een geldig asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het is de verantwoordelijkheid van de syndicus om hiervoor tijdig de nodige stappen te ondernemen. De kosten voor de opmaak van het asbestattest zullen wel ten laste vallen van de VME.

Aan het niet-voorleggen van een dergelijk attest uiterlijk bij het sluiten van de onderhandse akte of overeenkomst tot overdracht zijn grote risico’s verbonden. Immers, de koper kan zich alsdan beroepen op de nietigheid van de koopovereenkomst.[1]

Wat als uw koper nadien alsnog asbesthoudend materiaal aantreft ?

Het kan gebeuren dat een koper van een woning tijdens bijvoorbeeld renovatiewerken alsnog asbest aantreft in zijn woning, ondanks dat er een blanco asbestattest werd afgeleverd.

De vraag stelt of en wie u als koper hiervoor kan aanspreken.

1. Vordering tav. de verkoper

Overeenkomstig art. 1641 van het oud Burgerlijk Wetboek is de koper gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Een gebrek wordt als verborgen beschouwd zodra het niet kan worden ontdekt door een normaal elementair, maar aandachtig onderzoek bij bezichtiging of levering. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de aard van de verkochte zaak, de gedane mededelingen en de hoedanigheid van de verkoper.[2] Er geldt dus een verschil van behandeling naargelang u koopt als zijnde een particulier, dan wel als vastgoed professional.

Zodra er sprake is van een verborgen gebrek, kan de koper ten aanzien van de verkoper overeenkomstig art. 1644 van het oud Burgerlijk Wetboek kiezen tussen enerzijds de ontbinding van de koop en terugbetaling van de koopprijs, dan wel, anderzijds, om de gekochte zaak te behouden en een prijsvermindering te vragen.

Is de aanwezigheid van asbest dan een verborgen gebrek ?

Of asbest inderdaad een verborgen gebrek zal inhouden, hangt sterk af van de feitelijke situatie.

In een arrest van het hof van beroep te Gent van 20 februari 2024 oordeelde het hof dat de aanwezigheid van asbestplaten een verborgen gebrek betrof. Het hof oordeelde dat het voor de kopers onmogelijk was om deze asbestplaten aan de buitenzijde van de houtskeletstructuur van de woning te zien nu er gevelsteen was bovenop geplaatst.

Een niet-gespecialiseerde koper heeft volgens het hof in principe niet de plicht om zich te laten bijstaan door een expert om dit te controleren. Door expliciet de vraag te stellen aan de makelaar of er asbest aanwezig was, hebben de kopers voldaan aan hun onderzoeksplicht.

Dat de asbestproblematiek een gekend fenomeen is doet hieraan geen afbreuk volgens het hof.

Echter, de (voormalige) rechtbank van koophandel te Brussel oordeelde in haar vonnis van 23 maart 2015 nog dat de aanwezigheid van asbest in een gebouw, dat 35 tot 45 jaar oud is, geen verborgen gebrek is nu zulks voorzienbaar is in dergelijk gebouw.[3]

Er wordt in de rechtspraak dus rekening gehouden met de leeftijd van het gebouw, de locatie van de asbest, de zichtbaarheid, …

Kan de verkoper zich vrijwaren voor verborgen gebreken ?

Doorgaans zal de koper zich via een standaardbeding in de notariële verkoopakte of in het compromis vrijwaren voor verborgen gebreken (exoneratieclausule), waardoor elke vordering vanwege de koper in principe zonder uitwerking zal zijn.

Een verkoper zal zich enkel kunnen vrijwaren voor verborgen gebreken, waaronder bijvoorbeeld asbest, als hij te goeder trouw is.[4] Dit wil zeggen dat hij niet op de hoogte was dat er asbest aanwezig was in de woning op het moment van de verkoop.[5]

De verkoper te kwader trouw, die wél op de hoogte was dat er asbest aanwezig was, doch dit niet gemeld heeft aan de koper, kan zich niet beroepen op de exoneratieclausule, zelfs al was dit niet opzettelijk.[6]

Aangezien kwade trouw niet wordt vermoed, zal het wel aan u als koper zijn om aan te tonen dat de verkoper op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest.[7]

Dit is niet het geval indien de verkoper een professional is. Dan geldt het vermoeden dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek, in casu asbest, en is het aan de verkoper te bewijzen dat hij niet op de hoogte kon zijn geweest.[8]

2. Vordering tav. de asbestdeskundige

Is de asbestdeskundige aansprakelijk voor het asbest dat niet werd vermeld op het asbestattest en kan u zich als koper (of verkoper) tot hem of haar richten ?

De asbestdeskundige dient zich bij zijn onderzoek te houden aan de strikte richtlijnen bij het inspectieprotocol van OVAM van 17 februari 2023.

Overeenkomstig het inspectieprotocol rust op de asbestdeskundige een inspanningsverbintenis om alle waarneembare asbestverdachte materialen te identificeren en, waar nodig, door middel van monsters te onderzoeken. Het betreft dus enkel een visueel, niet-destructief onderzoek.

De asbestdeskundige is dus aansprakelijk voor alles wat hij binnen deze inspanningsverbintenis had moeten vaststellen.

U kan dan als koper (of verkoper) klacht indienen bij OVAM of via de rechtbank een aansprakelijkheidsvordering instellen tegen de asbestdeskundige tot vergoeding van uw schade.

 3. Vordering tav. de vastgoedmakelaar 

Ook de makelaar heeft een inspanningsverbintenis en dient in het kader van zijn of haar informatieverplichting voorafgaand aan de verkoop onderzoek te doen naar alle relevante aspecten van het onroerend goed, zowel op juridisch als op bouwtechnisch vlak.[9]

Dit betekent dat als de makelaar hiervoor gemandateerd werd door de verkoper, hij of zij ervoor moet zorgen dat er bij de verkoop een asbestattest kan worden voorgelegd. Blijft de makelaar hiertoe in gebreke, zal hij of zij hiervoor aansprakelijk zijn.

De informatieplicht van de vastgoedmakelaar reikt evenwel niet zo ver dat hij of zij zelf op zoek moet gaan naar verborgen gebreken om hier vervolgens de koper van op de hoogte te stellen.[10] De makelaar is met andere woorden niet verplicht om bijkomend onderzoek te verrichten en na te gaan of er nog op andere plaatsen asbest zou kunnen worden aangetroffen.

Dit is anders wanneer de vastgoedmakelaar via de verkoper op de hoogte zou zijn geweest van het feit dat er ook op andere plaatsen asbest aanwezig zou zijn en dit niet meedeelt aan de (kandidaat)-koper. Dan komt de vastgoedmakelaar wel tekort aan zijn of haar informatieverplichting en kan hij of zij wel aansprakelijk worden gesteld.

Het zal echter aan de koper zijn om te bewijzen dat de vastgoedmakelaar hiervan op de hoogte was.

Conclusie

Het asbestattest speelt een centrale rol bij de verkoop van onroerend goed gebouwd vóór 2001 en beoogt zowel transparantie als rechtszekerheid voor koper en verkoper. Het niet (tijdig) voorleggen van een geldig asbestattest houdt aanzienlijke juridische risico’s in, waaronder de nietigheid van de verkoop.

Indien na de aankoop alsnog asbest wordt aangetroffen, zal de aansprakelijkheid afhangen van de concrete omstandigheden, zoals de zichtbaarheid van het asbest, de leeftijd van het gebouw en de goede of kwade trouw van de verkoper. Ook de rol en verantwoordelijkheid van de asbestdeskundige en de vastgoedmakelaar zijn hierbij niet zonder belang, elk binnen hun eigen inspanningsverbintenis. Zowel kopers als verkopers doen er dan ook goed aan om hun informatie- en onderzoeksplichten ernstig te nemen.

[1] Zie art. 33/14 Decr. Vl. 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.

[2] Gent 17 november 2022, T. Verz. 2023, afl. 2, 215.

[3] Kh. Brussel 23 maart 2015, T. App. 2015, afl. 4, 34.

[4] Gent 17 november 2022, T. Verz. 2023, afl. 2, 215; Brussel 18 mei 2018, JT 2018, afl. 6745, 757.

[5] Zie ook : Bergen 5 september 2023, Res Jur. Imm. 2023, afl. 4, 203.

[6] Cass. 6 maart 2025, JLMB 2025, afl. 28, 1204.

[7] Gent 2 oktober 2020, TBO 2021, afl. 1, 51; Brussel 20 februari 2018, TBO 2018, afl. 4, 327.

[8] Antwerpen 12 januari 2018, RW 2019-20, afl. 28, 1109; Cass. 7 april 2017, DAOR 2017, afl. 123, 54.

[9] R. TIMMERMANS, “Precontractuele informatievergaring en -verstrekking, een dwingende plicht voor de vastgoedmakelaar” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS, R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Wolters Kluwer, 2014, afl. 269, 117-118.

[10] J. MAERTENS, S. MAERTENS, “Informatieplicht van de vastgoedmakelaar en de notaris bij de verkoop van onroerende goederen”, Notariaat 2022, afl. 7, 1-10.

Bron: Desdalex