Appartementsrecht. Verplichte opname schadebedingen in de statuten (Reyns Advocaten)

Auteur: Reyns Advocaten

Publicatiedatum: 29/08/2019

Verplichte opname schadebedingen in de statuten : artikel 577-4, §1, vierde lid, 2°, in fine B.W.

In het vernieuwde appartementsrecht, opgenomen in de wet van 18 juni 2018 in voege sinds 1 januari 2019, werd bepaald dat schadebedingen en sancties met betrekking tot de betaling van de lasten voortaan in de statuten – meer bepaald in het onderdeel “reglement van mede-eigendom” – dient opgenomen te worden. Dit kan ofwel reeds bij oprichting van het gebouw – derhalve in de notariële akte -, ofwel achteraf, naar aanleiding van een beslissing van de algemene vergadering, waarna de statuten vervolgens notarieel gewijzigd dienen te worden.

Met het oog op transparantie heeft de wetgever geoordeeld dat dergelijke bedingen die een verwijlintrest en een forfaitaire verhoging opleggen ten opzichte van een mede-eigenaar die zijn bijdragen in de gemeenschappelijke kosten niet tijdig betaalt, thuishoren in de statuten.

Voor de toepassing van deze wetswijziging kwamen deze bedingen meestal voor in beslissingen van algemene vergaderingen of in het reglement van inwendige orde, dat deel uitmaakt van de oorspronkelijke basisakte.

In het geval dat dergelijke bedingen in het reglement van inwendige orde voor de wetswijziging zouden zijn opgenomen, heeft de wetgever in overgangsrecht voorzien. In dat geval behouden dergelijke bedingen hun uitwerking, ook al zijn zij niet opgenomen in de statuten van het gebouw.

 Maar wat met beslissingen die doorgaans door de algemene vergadering werden genomen, meestal op initiatief van de syndicus ?

Zeer onlangs werd er door de Vrederechter van het eerste kanton Brussel op 30 juli 2019 toepassing gemaakt van volgende principes, in een zaak met hierna vermelde feiten.

Een algemene vergadering gehouden in oktober 2018, voor het in voege treden van de nieuwe wet, besliste dat een mede-eigenaar die zijn bijdragen niet tijdig betaalt, een verwijlintrest zou dienen te betalen, alsmede een forfaitaire verhoging.

Ondanks het feit dat deze beslissing definitief is, vermits deze niet binnen de wettelijke termijn van 4 maanden aangevochten werd bij de Vrederechter, en dus in principe bindend is voor alle mede-eigenaars, heeft de Vrederechter deze beslissing toch ter zijde geschoven.

Bedingen en sancties met betrekking tot de betaling van de gemeenschappelijke lasten behouden enkel hun uitwerking, voor zover zij voordien opgenomen werden in een reglement van inwendige orde, en dus niet indien zij werden beslist door een algemene vergadering.

De voorbereidende werken ( Kamer, Doc., 54-2019-001, p. 203) laten volgens de Vrederechter geen ruimte voor twijfel.

Besluit:

In de praktijk worden Verenigingen van mede-eigenaars regelmatig geconfronteerd met “slechte betalers”, hetgeen dikwijls een nadelige invloed heeft op de liquide middelen waarover de Vereniging van mede-eigenaars beschikt.

De invoering van een “beperkt voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars op de kavel van haar leden – art. 27,7° Hypotheekwet -” brengt hierin helaas geen soelaas.

Om de invordering van deze achterstallen te bekomen, dienen meestal procedures te worden ingeleid, met alle kosten van dien.

Teneinde deze last zo goed mogelijk te beperken, is het dan ook belangrijk dat de Verenigingen van mede-eigenaars en/of syndici het initiatief zouden nemen om hun statuten, met inbegrip van bedingen met betrekking tot wanbetaling, in regel te stellen met de dwingende bepalingen van de nieuwe appartementswet.

Het is namelijk niet uitgesloten dat Vrederechters de verwijlintresten of forfaitaire verhogingen, die enkel gesteund zijn op beslissingen van algemene vergaderingen, zullen afwijzen.

Lees hier het originele artikel