Alweer dichter bij betonstop met Omzendbrief bebouwde en onbebouwde gebieden (Stibbe)

Auteur: Ann Apers (Stibbe)

Publicatiedatum: 16/08/2017

Vlaanderen plant een ruimtelijk beleid met verdichting van de kernen, enerzijds, en behoud van de open ruimte(s), anderzijds. In Omzendbrief R0/2017/01 verduidelijkt minister Schauvliege, bevoegd voor Omgeving, Natuur en Landbouw, de bestaande regels om aan dit beleid mee vorm te geven.

Het Vlaamse Gewest werkt naarstig aan het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (“BRV”).

In november 2016 keurde de Vlaamse Regering daarvoor al een Witboek voor het BRV goed. Het Witboek is nog maar een eerste, algemene stap. Het stelt een transformatiebeleid voor waarbij een verbetering van het ruimtelijk rendement en een inperking van het aansnijden van open ruimte centraal staan.

In de aanloop naar een ontwerp-BRV publiceerde minister van Omgeving, Natuur en Landbouw, mevrouw Joke Schauvliege, een Omzendbrief  RO/2017/01 Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden (hierna: “de Omzendbrief”) voor de vergunningverlenende overheden in Vlaanderen.

De Omzendbrief maakt een onderscheid tussen de “bebouwde gebieden” en de “onbebouwde gebieden”. Deze blogpost gaat in op de inhoud en juridische waarde van de Omzendbrief.

Bebouwde versus onbebouwde gebieden

De Omzendbrief beoogt een differentiatie in het ruimtelijk beleid in te voeren tussen enerzijds bebouwde en anderzijds onbebouwde gebieden. Voor de eerste groep geldt het realiseren van een kwalitatief ruimtelijk rendement als doelstelling, voor de tweede het versterken van de onbebouwde gebieden.

De Omzendbrief past hiermee helemaal binnen de doelstelling van het transformatiebeleid van het Witboek voor het BRV.

Vraag: wat zijn bebouwde en onbebouwde gebieden?

Een bebouwd gebied is volgens de Omzendbrief:

“een voldoende compact en samenhangend geheel van gebouwen voor wonen en werken en van infrastructuren, dat duidelijk identificeerbaar is en dat een hoge leefkwaliteit biedt door de eenvoudige aansluiting of aansluitbaarheid op maatschappelijke functies“.

Op zich is dit een zeer algemene, maar kaderscheppende definitie.

De Omzendbrief zet ‘in een eerste fase’ twee vuistregels uiteen over wat bebouwd gebied (wellicht?) is:

• de stedelijke gebieden, geselecteerde kernen en overige woonconcentraties; en
• de bedrijventerreinen (met uitsluiting van geïsoleerde bedrijfssites, zoals bijvoorbeeld deze die voortkomen uit een BPA of RUP ‘zonevreemde bedrijven’).

Bebouwde gebieden bestaan ook op verschillende schaalniveaus, van grootstedelijk tot rural.

Alles wat geen bebouwd gebied is, is onbebouwd. Het gaat hierbij om gebieden waarvan het open of groen karakter moet worden behouden of versterkt.

Er is geen kaart opgenomen waarop de bebouwde en onbebouwde gebieden zijn aangeduid.

Als bij een concrete project toch discussie bestaat of het binnen een bebouwd gebied valt, stelt de omzendbrief overleg voor in de projectvergadering die in het Omgevingsvergunningsdecreet is voorzien.

Vraag: wat zijn de verschillen op het vlak van ruimtelijk beleid tussen bebouwde en onbebouwde gebieden?

De omzendbrief beschrijft een aantal maatregelen voor bebouwde en  onbebouwde gebieden.

• Bebouwde gebieden

Voor bebouwde gebieden is geen behoefte- of voorzieningenstudie vereist, tenzij de regelgeving deze studies oplegt.

Voor deze gebieden geldt een regelluw kader, nl. artikel 4.4.7 van de VCRO, voor handelingen van algemeen belang, zoals een Publiek-Privaat-Samenwerkingsproject waarbij een voormalige kantoorsite heringericht wordt voor onderwijsinfrastructuur en bedrijfsunits voorbehouden voor zonevreemde bedrijven.

Een sterkere verweving van functies is mogelijk door rekening te houden  met het begrip “kantoorachtigen”, d.w.z. bedrijven waar kantooractiviteiten worden gekoppeld aan stille, schone en kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie e.d.

• Onbebouwde gebieden

Voor nieuwe ontwikkelingen met bijkomende woon- of werkfunctie in onbebouwd gebied is een grondig onderbouwde behoefte- en voorzieningenstudie vereist.

Juridische waarde van de Omzendbrief

​Hoewel de indeling in bebouwde en onbebouwde gebieden nieuw is, betoogt de Omzendbrief geen nieuwe regels toe te voegen. De Omzendbrief identificeert immers de mogelijkheden en aanknopingspunten die in het huidig juridisch kader reeds bestaan om een onderscheid te maken in het beleid voor doordachte reconversies en invullingen binnen de bebouwde gebieden enerzijds, en het open houden van onbebouwde gebieden.

Het karakter van de Omzendbrief is volgens de minister dan ook “interpretatief” en “beleidssturend”.

De minister neemt het woord “verordenend” niet in de mond. Zij heeft alvast niet de intentie om bijkomende regels op te leggen. Dat zou betekenen dat de loutere schending van een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen van de Omzendbrief, geen weigeringsgrond voor de vergunning zou vormen.

De praktijk zal verder moeten blijken of er inderdaad geen extra regels zijn toegevoegd aan het huidige regelgevend kader.  De differentiatie tussen bebouwd en onbebouwd gebied is alvast nieuw. Ook de behoeften- en voorzieningenstudie is nieuw ten opzichte van het huidige regelgevend kader. Er lijkt dus alvast minstens een intentie te zijn geuit om een nieuwe voorwaarde aan het bestaand juridisch kader toe te voegen. De Raad van State plaatste eerder al kanttekeningen bij  het verordenend karakter van een omzendbrief van 2002 in verband met het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie.

Of de huidige voorwaarde inzake woonbehoeftestudie, gelet op de bedoeling van de Omzendbrief om louter interpretatief te zijn, voor de burger-vergunningaanvrager echt juridisch afdwingbaar zal kunnen zijn, blijft dus vooralsnog een open vraag.

Volgende stap

Het is de bedoeling om in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening regels op te nemen voor (1) een gedifferentieerd verdichtingsbeleid van de kernen en (2) het bewaren van de open ruimte buiten de kernen.

Daarvoor is een initiatief ingediend bij het Vlaams Parlement. Het is nog in behandeling.

In geval van goedkeuring van de Codextrein in de huidige vorm, zal onder meer het concept ‘kwalitatief ruimtelijk rendement’ als toetsingsgrond voor aanvragen gelden. Ook zal de procedure voor wijziging van verkavelingen op verzoek van de eigenaars eenvoudiger worden, en zullen bijkomende vrijstaande bedrijfswoningen in agrarische gebieden worden vermeden.

Langzaam maar zeker evolueren we op deze manier richting een nieuw ruimtelijk beleid, dat in 2040 tot de veelvermelde betonstop moet leiden.

Lees hier het originele artikel