Als vastgoedmakelaar riskeer je een aansprakelijkheidsvordering door een bod laattijdig door te geven (De Groote – De Man)

Auteur: Steve De Cauwer (De Groote – De Man)

Wat zegt de wet?

Het  Boek 5 “Verbintenissenrecht” dat van toepassing is op alle rechtshandelingen en overeenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2023  heeft een aantal principes inzake de kennisgeving van een aanvaard bod aan de aanbieder in de wet verankerd.  De reeds bestaande principes  in de rechtspraak van het Hof van Cassatie zijn  nu ook “wet” geworden. Aan de hand van een voorbeeld bespreken wij de  wettelijke principes waarmee de vastgoedmakelaar in zijn dagdagelijkse praktijk rekening moet houden. De inzet van dit onderwerp is duidelijk: een vastgoedmakelaar die een aanvaard bod te laat meedeelt aan de aanbieder ervan riskeert een aansprakelijkheidsvordering !

Een voorbeeld uit de praktijk:

Een vastgoedmakelaar krijgt van een kandidaat-koper op 9 januari 2023 een bod op een woning binnen. Dit bod is in dit voorbeeld geldig gedurende 7 dagen. Op 15 januari 2023 ondertekent de verkoper-cliënt het bod voor aanvaarding. Hij maakt dit meteen over aan de vastgoedmakelaar. Deze maakt dit op 17 januari over aan de kandidaat-koper. De kandidaat-koper laat hierop aan de vastgoedmakelaar weten dat hij geen interesse meer heeft in de woning en dat de termijn van het aanbod verstreken is. Er is volgens de kandidaat-koper geen overeenkomst tot stand gekomen. De vastgoedmakelaar stelt daarentegen dat de kandidaat-koper verbonden is door zijn aanbod omdat de verkoper-cliënt het bod heeft aanvaard op 15 januari 2023. Dat de kandidaat-koper hiervan pas in kennis werd gesteld op 17 januari 2023 doet er volgens de vastgoedmakelaar niet toe. Quid ?

De artikelen 1.5 BW en 5.21 BW bieden een antwoord op bovenvermelde vraag. Een overeenkomst komt maar tot stand op het ogenblik waarop de kennisgeving van de aanvaarding de aanbieder bereikt of deze redelijkerwijze kon bereiken. De aanvaarding moet  de aanbieder hebben bereikt binnen de bepaalde termijn. Het na deze termijn aanbieden van een ondertekenend  aanbod zal dus geen overeenkomst tot stand  brengen.

Toegepast op ons voorbeeld betekent dit dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. De aanvaarding van het bod diende de kandidaat-koper ten laatste op 16 januari 2023 te bereiken zodat hij er redelijkerwijze kennis kon van nemen. Gebeurt de kennisgeving per aangetekende brief, dan zal de datum van aanbieding door de postbode de datum zijn waarop een kandidaat-koper redelijkerwijze kennis kon nemen van de aanvaarding van zijn bod.  De vastgoedmakelaar heeft alleszins te laat gehandeld en riskeert een aansprakelijkheidsvordering van de verkoper-cliënt.

Indien de vastgoedmakelaar ervoor kiest om de kennisgeving van de aanvaarding per e-mail te doen dan doet hij er goed aan om in het bod het e-mailadres van de kandidaat-koper duidelijk te vermelden.

Op deze manier kan de kandidaat-koper niet beweren dat het door de vastgoedmakelaar gebruikte e-mailadres van de kandidaat-koper niet meer wordt gebruikt of dat de e-mail geblokkeerd werd als gevolg van antispamsoftware. De datum van verzending van de e-mail zal dan in principe gelden als datum waarop de aanvaarding de kandidaat-koper heeft bereikt. Alleszins zal de kandidaat-koper in dat geval de bewijslast dragen dat de e-mail hem nooit heeft bereikt.

Een vastgoedmakelaar die van zijn cliënt een aanvaarding van een bod verkrijgt maakt deze dus beter zo spoedig als mogelijk over aan de kandidaat-koper.

Doet hij dit niet, dan riskeert hij dat de aanvaarding de kandidaat-koper te laat bereikt, en er aldus geen overeenkomst tot stand komt met alle gevolgen van dien voor de vastgoedmakelaar.

Bron: Degroote – De Man