Aftrek van publiciteits- en makelaarskosten bij projectontwikkeling (Van Havermaet)

Auteur: Stefanie Van der Heyden (Van Havermaet)

Projectontwikkelaars moeten uiterst oplettend zijn bij het volledig dragen van verkoops- en makelaarskosten die ook andere partijen ten goede zouden komen. Dit kan namelijk tot gevolg hebben dat uw aftrekmogelijkheden beperkt worden, zowel in de inkomstenbelasting als in de btw.

VASTGOEDPROJECTEN: WAAR GAAT HET OVER?

Bij vastgoedprojecten zijn er meestal twee verkopende partijen. De ene partij is de eigenaar van de grond waarop het project gerealiseerd wordt. Deze partij verleent vervolgens een zakelijk recht aan de projectontwikkelaar, die het project op het grondstuk ontwikkelt. Vervolgens verkopen beide partijen het volledige project.

Deze aanpak maakt het mogelijk voor de grondeigenaar om de grond onder registratierechten te verkopen, wat resulteert in een lagere belastingdruk. Daarenboven kan de projectontwikkelaar de constructie met btw verkopen, terwijl hij profiteert van btw-aftrek. Aannemers factureren tot slot met verlegging van heffing, waardoor de projectontwikkelaar geen btw moet voorfinancieren.

RECHT OP AFTREK IN DE INKOMSTENBELASTINGEN?

Overeenkomstig de wet mag u de kosten aftrekken die u tijdens het belastbaar tijdperk maakte met het oog op het verkrijgen of behouden van belastbare inkomsten.

In dit kader heeft het Hof Van Beroep te Gent op 2 mei 2023 de aftrekbaarheid beoordeeld van publiciteits- en makelaarskosten die een constructievennootschap betaalde bij de verkoop van een vastgoedproject. Deze kosten waren ook gericht op de verkoop van de grond, welke eigendom was van een andere vennootschap. Het Hof vond dit problematisch omdat de projectontwikkelaar, als niet-eigenaar van de grond, geen inkomsten kon genereren uit de verkoop ervan. Daarom werden deze kosten niet volledig gemaakt om eigen belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, wat net vereist is om recht op aftrek te genieten.

Dit had tot gevolgd dat de rechter de aftrek ten belope van 40% van deze publiciteits- en makelaarskosten weigerde, gebaseerd op de verhouding van de waarde van de constructie en de grond tot de totale verkoopprijs.

RECHT OP AFTREK INZAKE BTW?

Rechtstreeks en onmiddellijk verband met de verkoop

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in praktijk ten laste gelegd bij de projectontwikkelaar waarbij de btw-aftrek in principe 100% bedraagt. In een arrest van 1 oktober 2020 besliste het Hof van Justitie dat het loutere feit dat deze kosten deels ten goede komen van de grondvennootschap op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te beperken bij de projectontwikkelaar. Voorwaarde is wel dat een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen deze kosten en de btw belaste verkopen van de projectontwikkelaar én dat het voordeel voor de grondvennootschap ondergeschikt is aan de behoeften van de projectontwikkelaar.

Indien de projectontwikkelaar de mogelijkheid heeft om een deel van de kosten door te rekenen naar de grondvennootschap (maar dit niet doet), kan dit volgens het Hof van Justitie een aanwijzing vormen dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Mogelijk houdt dit deel van de kosten dan rechtstreeks en onmiddellijk verband met de uitgaande handelingen van de grondvennootschap, wat kan leiden tot een inperking van het recht op aftrek in hoofde van de projectontwikkelaar.

Indien de projectontwikkelaar een deel van de betreffende kosten daadwerkelijk met toepassing van btw doorrekent aan de grondvennootschap, zou het recht op aftrek in hoofde van de projectontwikkelaar in principe geen probleem mogen zijn. De vraag hierbij blijft of de administratie het bedrag van de doorrekening kan betwisten.

Is de Belgische rechter strenger?

Het Belgische Hof van Cassatie paste in haar arrest van 21 mei 2021 bovenstaande Europese rechtspraak toe. Na beoordeling van de concrete feiten in het arrest, oordeelde het Hof van Cassatie dat er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband bestond tussen de economische activiteit van de opstalhouder/constructievennootschap en het deel van de kosten dat ten goede kwam aan de grondeigenaar. Het Hof hield in dit geval ook rekening met het feit dat er een mogelijkheid bestond om een deel van de kosten door te rekenen aan de grondvennootschap. Uiteindelijk werd slechts een gedeeltelijke btw-aftrek in hoofde van de projectontwikkelaar aanvaard.

Ondanks het feit dat het Hof van Cassatie een strenger standpunt inneemt, impliceert dit niet automatisch dat de btw-aftrek op makelaars- en publiciteitskosten bij alle gesplitste verkoopprojecten beperkt moet worden. Dit wordt trouwens ook ondersteund door de uitspraak van het Europees Hof van Justitie.

HOE KAN U HIEROP ANTICIPEREN?

Projectontwikkelaars dienen dus voorzichtig te zijn bij het volledig dragen van promotie- en makelaarskosten die ook andere partijen ten goede zouden komen. Dit geldt zowel op het vlak van inkomstenbelastingen als btw. Een grondige inschatting van de feiten en een zorgvuldige kostenverdeling is essentieel om mogelijke geschillen met de belastingdienst te voorkomen en correcties en navorderingen te vermijden.

Bron: Van Havermaet