Afbraak en heropbouw: is naakte eigendom van een woning ook verhinderend? (DVD Tax Law)

Auteur: Luc De Meyere (DVD Tax Law)

Zoals we reeds eerder berichtten, is één van de “sociale” voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% in de regeling afbraak en heropbouw voor natuurlijke personen die de woning zelf bouwen of een woongelegenheid kopen om ze zelf te bewonen, dat dit de enige woning mag zijn van de bouwheer of koper. Dit is de voorwaarde van het zogenaamd verhinderend bezit.

In rubriek XXXVII, tabel A, K.B. nr. 20 wordt als voorwaarde gesteld dat het de enige woning moet zijn die hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt. Wat wordt bedoeld met de “enige woning” wordt niet nader gedefinieerd in het K.B. nr. 20.

In het K.B. nr. 20 wordt enkel nog gesteld dat er geen rekening wordt gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer of koper , ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is, noch met de woning die de bouwheer of koper bewoonde als eigen woning en waar zijn domicilie gevestigd was, doch die uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning, is verkocht.

Het administratief standpunt omtrent de regeling inzake “afbraak en heropbouw” wordt verder verduidelijkt in verschillende Circulaires. De administratie is van oordeel dat ook de naakte eigendom van een andere woongelegenheid verhinderend bezit is (zie o.m. Circulaire 2025/C/48). Nochtans kan dat niet met zoveel woorden worden afgeleid uit de wettelijke bepalingen.

Heel wat (vaak jonge) bouwheren of kopers van een woning zijn naakte eigenaar van een onroerend goed, vaak via een schenking in het kader van een successieplanning. Deze kopers of bouwheren vallen dus uit de boot en kunnen niet genieten van het verlaagd BTW-tarief.

Zo ook een getrouwd koppel dat een woning had gebouwd onder het stelsel “afbraak en heropbouw”, en waarvan één van de partners enkele jaren later de naakte eigendom van een vakantieappartement geschonken had gekregen van haar grootouders. De fiscus beschouwde deze naakte eigendom als verhinderend bezit en vorderde het verschil tussen 6% en 21% BTW terug. Deze bouwheren waren het niet eens met het standpunt van de fiscus en de zaak werd ingeleid voor de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen (1 april 2026). De rechtbank vernietigde de BTW-vordering en oordeelde dat het verhinderend bezit van de naakte eigendom niet is opgenomen in de toepasselijke wetgeving.

De vereiste dat een tweede of volgende woning verhinderend zou zijn, terwijl dat niet het geval is voor andere onroerende goederen die niet voor bewoning dienen is sowieso al minstens vreemd te noemen en weinig consequent. Het feit dat een naakte eigendom (al dan niet samen met andere naakte eigenaars) van een woning verhinderend zou zijn, mist ons inziens grondslag. Het is een voorwaarde die niet in het K.B. nr. 20 is opgenomen. Daarenboven heeft de naakte eigenaar geen beschikkingsrecht over de woning. Door het zakelijk recht van het vruchtgebruik is het gebruik gedurende lange tijd afgestaan aan een derde, de vruchtgebruiker. De “sociale” voorwaarden moeten gedurende vijf jaar, na het jaar van ingebruikname, voldaan blijven. Na deze termijn van vijf jaar mag de bouwheer terug een tweede of volgende woning aanschaffen. Indien een vruchtgebruik langer loopt dan vijf jaar, heeft de naakte eigenaar gedurende deze periode evenmin enig gebruiksrecht, noch inkomen genoten, op of uit deze woning. In het kader van deze “sociale voorwaarden” kan een naakte eigendom bezwaarlijk als verhinderend worden aanzien.

Tot slot moet het ook worden opgemerkt dat inzake het verlaagd tarief verkooprecht (Vlaams Gewest), de naakte eigendom van een woning niet als verhinderend wordt beschouwd.

Dat alles samen maakt het moeilijk uit te leggen aan een bouwheer of koper dat een geschonken naakte eigendom van een woning, verhinderend werkt voor de “regeling afbraak en heropbouw”.

Bron: DVDTAXLAW