Aanneming. Op 26 januari 2026 werden zes uitspraken van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen gepubliceerd (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

1. Aansprakelijkheid aannemer, risico schade en teloorgaan werken. Veiligheidsverbintenis van de aannemer. Verzekering alle bouwplaatsrisico’s (ABR) en uitsluitingen verzekeringsdekking (verzekeringspolis naar Frans recht) (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 18 januari 2024)

Wie met de eis een subjectiefrechtelijke aanspraak nastreeft, in dit geval de vergoeding van schade, heeft daarbij voldoende belang. Indien de hoofdaannemer ook eigenaar was geweest van de beschadigde isolatie en dakafwerking, waarvan de dakwerken verkeerdelijk lijkt uit te gaan, dan nog zouden haar rechten uit de aannemingsovereenkomst niet geacht te zijn inbegrepen in een latere overdracht van de werken wanneer ze nog belang zou hebben om haar rechten uit de aannemingsovereenkomst uit te oefenen, bijvoorbeeld om een aansprakelijke onderaannemer in schadevergoeding aan te spreken voor een schadegeval voorafgaand aan de oplevering wanneer een beschadiging van de haar toevertrouwde werken en lokalen binnen haar risico zou vallen.

Wat de door de aannemer geplaatste materialen en uitgevoerde werken betreft, is de beschadiging of het verlies ervan voor zijn rekening tot aan de oplevering en inontvangstneming van de werken, tenzij de opdrachtgever in gebreke was om de werken te ontvangen (art. 1788 oud BW). Een aannemer dient de werken ook uit te voeren in overeenstemming met de contractuele documenten, de regels van de kunst en het goede vakmanschap. Daarenboven rust er op de aannemer ook de verbintenis om de van de opdrachtgever verkregen goederen te bewaren en terug te geven, met alle zorg eigen aan een voorzichtig en redelijk persoon (art. 1137 oud BW). Wanneer de aannemer het tijdelijke en nagenoeg exclusieve meesterschap krijgt van plaatsen en goederen in de omgeving van de eigenlijke werken, vallen deze omgevingsgoederen eveneens onder de bewarings- en restitutieplicht van de aannemer. De verplichting tot uitvoering te goeder trouw van de aannemingsovereenkomst legt de aannemer ook een veiligheidsverplichting op ten aanzien van de goederen en de persoon van de opdrachtgever, ongeacht een eventuele exclusieve meesterschap over de bouwplaats of een deel ervan. Die veiligheidsverplichting houdt de verbintenis in om de persoon en de goederen van de opdrachtgever te beschermen voor de specifieke risico’s die verband houden met het voorwerp en de uitvoering van de werken. In het kader van die veiligheidsverplichting rust op die aannemer ook de verbintenis om zich te informeren over de werken en over de rechtstreekse invloed van die werken op de onmiddellijke omgeving. De aansprakelijkheid van de aannemer voor de nakoming van die verbintenissen, is een foutaansprakelijkheid: de opdrachtgever (of hoofdaannemer) die een aannemer (resp. onderaannemer) aanspreekt wegens voorgehouden gebreken in de uitvoering van de werken, moet de fout in de uitvoering van de werken of een andere toerekenbare niet-nakoming aantonen. Met uitzondering voor de uitwerking van de risicoregeling, brengt het louter bestaan van een beschadiging in de werken op zich niet reeds de aansprakelijkheid van de aannemer in het gedrang. De verschillende aannemers waren daarbij aansprakelijk voor de daden van de personen die ze bezigden bij de uitvoering van de verschillende (onder)aannemingswerken (art. 1797oud BW).

Een beding in de verzekeringspolis naar Frans recht van uitsluiting over schade die het gevolg is van een opzettelijke, bewuste of onverschoonbare niet-naleving van de regels van de kunst en de technische normen in de sector van de verzekerde, stelt de verzekerde niet in staat om de precieze draagwijdte van de uitsluiting te bepalen, bij gebreke aan een contractuele definitie van die regels en normen en van de opzettelijke of onverschoonbare aard van de niet-naleving ervan. Zijn bovendien nietig: elke algemene bepaling die de verzekerde van zijn recht op verzekeringsdekking doet vervallen in het geval van een overtreding van wetten of voorschriften, tenzij de overtreding een misdaad of een opzettelijk misdrijf is. De verzekeringsovereenkomst met de uitsluiting voor schade veroorzaakt door een onverschoonbare niet-naleving van de regels van de kunst, bevat geen concrete definitie van de onverschoonbaarheid. Die uitsluiting is naar het toepasselijke Franse verzekeringsrecht ongeldig. De uitsluiting voor immateriële schade is wel geldig en is ook gebruikelijk in het kader van een ABR-verzekering.

Vonnis van 18 januari 2024

2. Kwalificatie van het contract, aanneming, vastgoedpromotor. Vrijwaring, verborgen gebreken, verkoper-promotor, resultaatsverbintenis (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 2 januari 2025)

Bij de kwalificatie van een overeenkomst moet de rechtbank zich niet noodzakelijk richten naar de kwalificatie die de partijen eraan hebben gegeven. Ze kan die kwalificatie door een andere vervangen indien de regelmatig aan haar oordeel onderworpen gegevens binnen en buiten de overeenkomst de door de partijen aan hun overeenkomst de gegeven kwalificatie uitsluiten. Aangezien de eiser zelf geen werken uitvoerde, maar wel contracten sloot met aannemers om de werken uit te voeren en ook met de architect om de werken te ontwerpen en controleren, en vervolgens de opstallen verkocht, trad ze niet op als hoofdaannemer maar als verkoper-promotor.

De aannemer moet de werken uitvoeren in overeenstemming met de contractuele documenten, de regels van de kunst en het goede vakmanschap. De hoofdaannemer moet ten aanzien van de opdrachtgever instaan voor de fouten van zijn onderaannemer (art. 1797 oud BW).

De verkoper moet een conforme en gebreksvrije zaak leveren aan de koper. Hij is als verkoper vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken. De ontwikkelaar gaat als promotor-verkoper ook de resultaatsverbintenis aan om het overeengekomen werk te doen oprichten en te leveren zonder gebreken, waardoor hij contractueel aansprakelijk is voor alle gebreken en tekortkomingen daarin, ongeacht of de werken al dan niet door de bouwpromotor zelf werden ontworpen, gecontroleerd of uitgevoerd, behoudens bevrijdende vreemde oorzaak.

De aanspraken van de opdrachtgever op de aannemer(s) wegens gebreken in de uitvoering van de werken, zijn voor overdracht vatbare rechten. Die rechten zijn zodanig nauw verbonden met de verkochte zaak dat het belang erbij afhankelijk is van de eigendom van die zaak. Bij de verkoop van de werken aan de kopers, zijn de rechten op de aannemers op die eindkopers overgegaan als toebehoren bij de zaak (art. 1615 oud BW, kwalitatieve rechten). Die overdracht beperkt de contractuele vorderingsrechten tegen de aannemers: de eindkopers verkrijgen daarmee niet meer rechten op de aannemers dan dat de verkoper-opdrachtgever zelf had. De rechten waarvan de verkoper-opdrachtgever als overdrager nog een belang behoudt om ze uit te oefenen, worden niet geacht in de overdracht begrepen te zijn (Cass. 9 maart 2020). Dergelijk behouden belang kan bestaan in een verweer door de verkoper-opdrachtgever tegen aanspraken van de aannemer, met ‘verweer’ in de ruimere betekenis van het woord met inbegrip van niet-uitvoeringsexcepties en schuldvergelijking.

De ontbinding van het contract heeft onder meer de twee volgende gevolgen. De ontbinding heeft, in beginsel, ‘ex tunc’ uitwerking en heeft tot gevolg dat de partijen opnieuw in dezelfde toestand moeten worden geplaatst als die waarin zij zich zouden hebben bevonden indien zij niet hadden gecontracteerd. De ontbonden overeenkomst kan voor hen geen grondslag van rechten of verplichtingen zijn. Uit het feit van die ontbinding met terugwerkende kracht vloeien restitutieverbintenissen voort. Een tweede mogelijk gevolg is een recht op schadevergoeding ten gevolge van de ontbinding en de contractuele niet-nakoming die eraan ten grondslag ligt (art. 1184, tweede lid, oud BW). Die schadevergoeding beoogt de schuldeiser te verplaatsen naar de toestand waarin hij zou hebben verkeerd indien de overeenkomst zou zijn uitgevoerd en is te onderscheiden van de restitutieverbintenis. Het ene sluit het andere niet uit, terwijl de schuldeiser door de samenwerking van de gevolgen van de ontbinding en de schadevergoeding niet in een betere positie terecht kan komen ten gevolge van de niet-nakoming en de ontbinding dan wanneer de overeenkomst zou zijn uitgevoerd. Wanneer het contract opvolgende verbintenissen inhoudt van uitvoering van werken en betalingen, en dit voor een aanzienlijk deel is uitgevoerd, kan het volledig doen terugdraaien van het contract in feite zeer moeilijk of onwenselijk zijn. In dacht geval, en zeker indien die uitgevoerde werken uiteindelijk nut of waarde hadden, kan de terugwerking van de ontbinding worden gematigd.

Wanneer het deskundigenonderzoek is bevolen bij verstek ten aanzien van een partij, kan die zonder verdere formaliteiten deelnemen aan het deskundigenonderzoek, onder meer door erbij aanwezig te zijn. In dat geval verlopen zowel het onderzoek als de verdere rechtspleging ten aanzien van die partij op tegenspraak (art. 980 Ger.W.).

Vonnis van 2 januari 2025

3. Bijzondere aansprakelijkheid aannemer en architect voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 1792 en 2270 oud BW), tienjarige aansprakelijkheid. Waterdichtingswerken als resultaatsverbintenis. Opportuniteit van een deskundigenonderzoek (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 30 januari 2025)

De beperkte waterinfiltraties die nog aanhouden, zijn geen ernstige gebreken in de zin van de bijzondere aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 1792 en 2270 oud BW). Het betreft wel grote werken, maar de resterende infiltraties zijn slechts gering. Het is niet aangetoond dat de stabiliteit of stevigheid van het gebouw of van een essentieel onderdeel ervan op korte of langere termijn in het gedrang komt. De deskundige oordeelde zelf ook dat die infiltraties niet groot waren en dat er geen aantasting is van de structurele elementen van het gebouw of een essentieel onderdeel ervan.

Het staat een opdrachtgever vrij om eventuele lichte verborgen gebreken in de werken te aanvaarden, om zich neer te leggen bij die gebreken en om afstand te doen van zijn aanspraak op herstel, vervanging of schadevergoeding tegen de aannemer. Die afstand kan ook stilzwijgend gebeuren. Dit kan worden aangetoond door de tijd die de opdrachtgever heeft laten verstrijken sinds het opmerken van het gebrek zonder de aannemer in rechte aan te spreken. De redelijke termijn voor de opdrachtgever om de aannemer aan te spreken na de ontdekking van een gebrek dat bij de aanvaarding verborgen was, is geen verjarings- of vervaltermijn noch een formele proceduretermijn, maar is een feitelijk gegeven bij de bewijsvoering van een eventuele aanvaarding van gebrekkige werken en de afstand van de aanspraken op de aannemer. Daarbij zal de concrete invulling van wat als een redelijke termijn moet worden beschouwd om de aannemer aan te spreken, afhangen van een veelheid aan factoren zoals de aard en de omvang van het werk, de aard en de omvang van de gebreken, het progressieve karakter van de gebreken, de eventuele ingebruikneming, gevoerde onderhandelingen, eventuele klachten, enz. De eerdere toelaatbaarverklaring van de hoofdeis staat er daarom niet aan in de weg dat de rechtbank alsnog vaststelt dat de opdrachtgever afstand deed van zijn rechten door een eerdere aanvaarding.

Wanneer een aannemer waterdichtingswerken uitvoert, gaat hij behoudens uitdrukkelijk andersluidende overeenkomst een resultaatsverbintenis aan. Hij is aansprakelijk indien dat waterdicht resultaat niet wordt behaald, behoudens overmacht of andere bevrijdende vreemde oorzaak.

Indien de rechter in het verslag niet voldoende opheldering vindt, kan hij een aanvullend onderzoek bevelen. Een aanvullend onderzoek voor een advies om al vastgestelde infiltraties ‘meer duurzaam’ te herstellen dan voorgesteld door de deskundige, is geen onderzoeksmaatregel om de voor het geschil relevante feiten te bewijzen, maar komt neer op een herstel. Dit zou het voorwerp kunnen zijn van een eis ten gronde, binnen de aanspraken op basis van een vast te stellen aansprakelijkheid, maar is geen bewijsmaatregel meer. Ten overvloede, merkt de rechtbank op dat het gevraagde aanvullende onderzoek een kost met zich zou brengen die een veelvoud zou zijn van de door de deskundige vastgestelde schade. Dergelijk onderzoek, zonder enige zekerheid op nuttige vaststellingen en een betere herstelling, zou niet evenredig zijn aan de inzet van het geschil tussen de partijen.

Vonnis van 30 januari 2025

4. Aannemingsprijs in regie. Wettelijke aanwezigheidsregistratie (CheckinatWork). Opportuniteit van een deskundigenonderzoek (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 13 maart 2025)  

De (onder)aannemer die aanspraak maakt op de betaling van de aannemingsprijs voor uitgevoerde werken moet aantonen dat er hierover een overeenkomst bestaat en dat hij de werken heeft uitgevoerd, tenzij de opdrachtgever (hoofdaannemer) dit niet betwist. Wanneer partijen bij een (onder)aannemingsovereenkomst overeenkomen dat de prijs in regie wordt betaald, spreken zij een vaste eenheidsprijs af per periode, zoals een regietarief per uur. De uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst, in het bijzonder van de betalingsverbintenis, vereist dat de beide partijen samenwerken bij de bepaling van de uiteindelijk verschuldigde regieprijs. De uitvoerder (onderaannemer) dient een gedetailleerde afrekening te overhandigen aan de opdrachtgever (hoofdaannemer), waarbij de bestede uren worden verantwoord. De opdrachtgever (hoofdaannemer) dient de bestede uren te vergelijken met de overgelegde afrekeningen. Bij afwijkende afrekeningen of facturen dient hij onmiddellijk te protesteren, zodat de partijen hierover nog op een nuttig ogenblik kunnen overleggen en bewijsmateriaal veiligstellen. Dat prompt nazicht is geen recht van de opdrachtgever (hoofdaannemer), maar een verplichting als betalingsschuldenaar.

De wettelijke aanwezigheidsregistratie (CheckinatWork) is een sociaalrechtelijke maatregel en betreft de aanwezigheid per dag, maar is niet bedoeld als registratie van prestaties met het oog op de bepaling en aanrekening van de prijs op basis van binnen die dag gewerkte uren. Het gebruik van het systeem van wettelijke aanwezigheidsregistratie werd ook niet overeengekomen als registratie met het oog op facturatie.

De rechter kan, ter oplossing van een voor hem gebracht geschil, een deskundige gelasten vaststellingen te doen en een technisch advies te geven. Het deskundigenonderzoek moet als maatregel opportuun zijn, met name nuttig, geschikt en proportioneel. De te onderzoeken feiten moeten relevant zijn voor de oplossing van het geschil en de keuze voor een deskundigenonderzoek als onderzoeksmaatregel moet worden afgewogen en gemotiveerd in het licht van het bestaan van andere onderzoeksmaatregelen. De rechter mag weigeren om een deskundigenonderzoek te bevelen wanneer de eiser zijn vordering tot deskundigenonderzoek op geen enkel gegeven grondt dat de tot staving van zijn vordering aangevoerde feiten aannemelijk kan maken.

Vonnis van 13 maart 2025

5. Aanneming, prijsbepaling, prijs in vrije rekening, meerwerken (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 3 april 2025)  

Wanneer de partijen bij een aannemingsovereenkomst geen prijs afspreken en evenmin uitdrukkelijk een wijze van prijsbepaling overeenkomen, worden ze vermoed de prijsbepaling op voorhand achterwege te laten en beroep te doen op de prijsbepaling door partijbeslissing. De prijs wordt dan in eerste instantie door de aannemer bepaald, rekening houdend met de door hem nuttig gedane uitgaven en bestede uren, de aangekochte materialen, de kost van de onderaannemers en het materieel, de waarde van de werken op zich, maar ook de subjectieve waarde voor de opdrachtgever, en de door hem gewoonlijk aangerekende prijzen. De aannemer moet die bevoegdheid van prijsbepaling te goeder trouw uitvoeren, onder meer door de opdrachtgever op de hoogte te houden, en met een controlemogelijkheid voor de rechter: de opdrachtgever kan de afrekening betwisten indien hij kan aantonen dat de afrekening kennelijk onredelijk of onjuist is.

Wanneer een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen aan vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen. De tuinaanneming in deze zaak (vrijmaken en afvoeren graszone, grindwerk en aanplantingen) betreft niet het oprichten van een gebouw.

Ook bij de prijsbepaling bij partijbeslissing moeten de partijen elkaar voorafgaand aan de wilsovereenstemming over de meerwerken, de informatie verstrekken die de goede trouw hen vereist te geven, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract (art. 5.16 BW).

Vonnis van 3 april 2025

6. Aansprakelijkheid aannemer, uitvoering werken, regels van de kunst, normen, technische voorlichtingen Buildwise (WTCB). Oplevering, lichte gebreken, zichtbare gebreken (Ondernemingsrechtbank Antwerpen 23 april 2025)  

De aannemer dient de werken uit te voeren in overeenstemming met de contractuele documenten, de regels van de kunst en het goede vakmanschap. Tot die regels van de kunst en het goede vakmanschap behoren ook de normen, zoals de technische voorlichtingen van Buildwise (WTCB). De opdrachtgever die een eis instelt wegens gebreken, moet het bestaan van die gebreken en van een aan de aannemer toerekenbare fout bewijzen.

De opdrachtgever aanvaardt de werken, behoudens andersluidende wetgeving of overeenkomst, bij of zeer kort na de levering ervan door de aannemer en de inontvangstneming door de opdrachtgever. Het staat de opdrachtgever vrij om eventuele lichte gebreken in de werken te aanvaarden, om zich neer te leggen bij die gebreken en om afstand te doen van zijn aanspraak op herstel, vervanging of schadevergoeding tegen de aannemer. Die afstand kan uitdrukkelijk gebeuren, maar ook stilzwijgend. Van zichtbare gebreken doet de opdrachtgever afstand bij de aanvaarding, behoudens voorbehoud daarover bij of zeer kort na de (op)levering en inontvangstneming. In deze zaak is een eerste klacht een week na de betaling van de factuur en ook nadat de verweten zichtbare tekortkomingen werden vastgesteld, waarna daarop nog werd voortgewerkt in opdracht van de opdrachtgever door een derde aannemer, dermate laattijdig dat dit enkel als een aanvaarding van die zichtbare toestand kan worden beschouwd.

Vonnis van 23 april 2025