Aankoop woning onder opschortende voorwaarden en beding van aanvullende schadevergoeding. Cassatie-arrest van 8 januari 2024 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De feiten

Het betreft een op 21 mei 2020 ondertekende overeenkomst tot “verkoop/aankoop belofte huis”, waarbij de kandidaat-kopers t.e.m. 31 oktober 2020 een aankoopoptie hadden op het onroerend goed, echter met de toevoeging dat de aankoopoptie “ten vroegste [kan] gelicht worden vanaf 13 oktober 2020 en nadat het stedenbouwkundig uittreksel werd afgeleverd”.

De optieovereenkomst was verder afhankelijk gesteld van een aantal opschortende voorwaarden, waaronder de voorwaarde tot het bekomen door de verkopers, vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van een regularisatie van de huidige toestand van het eigendom.

In de overeenkomst was er daarenboven volgende clausule opgenomen

‘Indien één van beide partijen zijn verbintenissen niet nakomt, heeft de andere partij steeds het recht om, 20 dagen na de neerlegging ter post van de ingebrekestelling van die partij bij aangetekend schrijven, verstuurd naar diens hoger vermeld adres en binnen zelfde termijn niet gevolgd door de uitvoering door die partij van diens verbintenissen:

• ofwel de gedwongen naleving van deze verbintenissen in rechte te vervolgen, onverminderd vergoeding van de geleden schade,
• ofwel de overeenkomst als van rechtswege ontbonden te beschouwen, waarbij partijen zijn overeengekomen dat de in gebreke blijvende partij in dat geval aan de andere partij een schadevergoeding verschuldigd is die forfaitair wordt vastgesteld op 10% (tien procent) van de hierna vermelde prijs tegen dewelke voorgeschreven eigendom zou worden aangekocht.

[…]

Indien de kandidaat-koper zich op dit uitdrukkelijk ontbindend beding beroept, wordt de gestelde waarborg hem op eerste verzoek teruggestort.

Indien een partij zijn verbintenissen niet tijdig nakomt, heeft de andere partij van rechtswege en zonder verplichting tot ingebrekestelling, recht op nalatigheidsintresten die berekend worden van dag tot dag, op het bedrag van de verkoopprijs, aan een jaarlijkse intrestvoet van 10 % (tien procent).”

Bij schrijven van 14 oktober 2020 hebben de kandidaat-kopers de verkopers erop gewezen dat, hoewel de termijn van de aan hen verleende verkoopbelofte reeds verstreek op 31 oktober 2020, zij van hen nog steeds geen regularisatievergunning mochten ontvangen. Zij maanden verkopers dan ook aan om z.s.m. het nodige te doen opdat de regularisatie alsnog tijdig bekomen kan worden. Op dit schrijven werd door de verkopers niet gereageerd. Op 5 november 2020 richtten de kandidaat-kopers aan de verkopers een aangetekend schrijven met onder meer volgende tekst ‘Tot op heden mochten wij deze regularisatievergunning nog niet ontvangen. Uit navraag blijkt dat de aanvraag pas in september bij de gemeente zou zijn ingediend, met gevolg dat onmogelijk nog een regularisatievergunning kon bekomen worden vóór 31 oktober 2020. Door als schuldenaar van deze verplichting na te laten het nodige te doen opdat de regularisatievergunning tijdig zou worden ingediend, moet bij toepassing van artikel 1178 BW de voorwaarde als vervuld worden beschouwd. Daar de akte door uw laattijdige aanvraag van de regularisatievergunning niet kan verleden worden, zijn wij genoodzaakt om u bij huidig schrijven officieel in gebreke te stellen overeenkomstig punt V. Sanctionering van de OVEREENKOMST. Wij zullen bijgevolg, na het verstrijken van een termijn van 20 dagen volgend op dit schrijven, de overeenkomst als van rechtswege ontbonden moeten beschouwen en zullen alsdan, naast teruggave van de waarborg die werd betaald overeenkomstig punt III, aanspraak maken op een forfaitaire schadevergoeding gelijk aan 10% van de verkoopprijs, zijnde 10 % x € 370.000,00 = € 37.000,00.

Bij aangetekend schrijven van 20 november 2020 betwistten de verkopers dat het niet tijdig verkrijgen van de regularisatievergunning aan hun toedoen te wijten was. Bij monde van hun raadsman repliceerden de kandidaat-kopers op 9 december 2020 dat de verkopers, door de laattijdige aanvraag van de omgevingsvergunning, het vervullen van de opschortende voorwaarde hebben verhinderd. Zij maanden de verkopers dan ook aan het nodige te doen met het oog op de vrijgave van de geconsigneerde waarborg van 18.500 € alsook over te gaan tot betaling van de conventionele schadevergoeding van 37.000 €. Opnieuw gaven de verkopers hieraan geen gevolg en daarop lieten de kandidaat-kopers de verkopers bij exploot van 13 januari 2021 dagvaarden voor de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Turnhout.

Bij vonnis van 6 augustus 2021 verklaarde de rechtbank de vordering van de kandidaat-kopers ontvankelijk en gegrond.

Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie op 14 september 2021 stelden de verkopers hoger beroep in tegen dit vonnis. Bij arrest van 5 december 2022 verklaarde het hof van beroep te Antwerpen het hoger beroep van de verkopers vervolgens ontvankelijk en gegrond, hervormde het bestreden vonnis en oordeelde dat de vordering van de kandidaat-kopers ontvankelijk was, maar ongegrond.
De appelrechter oordeelde dat de kandidaat-kopers faalden te bewijzen dat de verkopers een contractuele wanprestatie begingen op grond waarvan zij, met toepassing van artikel V van de Optieovereenkomst, de ontbinding van voormelde overeenkomst konden vorderen ten laste van de verkopers evenals de veroordeling van die laatsten tot betaling van een schadevergoeding van 37.000,00 € met volgende motivatie:

‘Niet betwist is dat de termijn voor de verkoopbelofte verstreek op 31 oktober 2020 en dat op dat ogenblik geen vergunning tot regulariseren voorhanden was. Het Hof deelt de mening van de eerste rechter dat de niet tijdige realisatie van de voormelde opschortende voorwaarde te wijten is aan de nalatigheid van [verweerders]. Het Hof verwijst in dit verband naar de motivering die aan de beslissing van de eerste rechter ten grondslag ligt en die hier als hernomen moet worden beschouwd.

Met toepassing van art. 1178 Oud B.W. wordt de voormelde opschortende voorwaarde geacht vervuld te zijn. Het voorgaande heeft niet tot gevolg dat op [verweerders] automatisch de verbintenis tot verkopen van hun onroerend goed aan [eisers] rustte. Die verbintenis kwam op grond van de bepalingen van de overeenkomst van 21 mei 2020 in hoofde van [verweerders] slechts tot stand na lichting door [eisers] van de hen verleende aankoopoptie of na lichting door [verweerders] van de hen door [eisers] gegeven aankoopbelofte (zie artikel I. en II. van de overeenkomst). [Eisers] tonen evenwel niet aan dat zij [verweerders] schriftelijk hebben uitgenodigd tot het ondertekenen van de notariële verkoopakte zoals de overeenkomst van 21 mei 2020 voor de lichting van de verkoopbelofte vereist. Brieven of e-mails in die zin van [eisers] dan wel van hun notaris worden niet bijgebracht. Evenmin ligt het bewijs voor dat [verweerders] dan wel hun notaris voor hen de hen verleende aankoopbelofte op de overeengekomen wijze lichtten. Hieruit volgt dat [eisers] falen te bewijzen dat op [verweerders] de verbintenis rust(te) hun onroerend goed te verkopen aan de voorwaarden bepaald onder artikel VI. van de overeenkomst van 21 mei 2020 houdende de ‘Voorwaarden waaronder de VERKOOP zal plaatsvinden’, waaronder deze aangaande de stedenbouwkundige toestand van het goed. Van een contractuele wanprestatie in hoofde van [verweerders] is dan ook geen sprake. [Eisers] beroepen zich onterecht op het sanctiemechanisme bedongen in artikel V van de overeenkomst. Hun vordering hierop gebaseerd is ongegrond.’

De visie van het Hof van Cassatie

Op 8 januari 2024 oordeelde het Hof als volgt:

‘De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:

• de eisers met toepassing van rubriek V (‘Sanctionering van de overeenkomst’) van de overeenkomst (‘Verkoop/aankoopbelofte huis’) de ontbinding ervan vorderen in het nadeel van de verweerders en hun veroordeling tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 37.000 euro;
• de toepassingsvoorwaarden van voormelde rubriek tot sanctionering van de overeenkomst niet zijn vervuld;
• de overeenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de verweerders vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte was verleend, de regularisatie van hun eigendom verkrijgen;
• niet wordt betwist dat deze termijn is verstreken terwijl geen regularisatievergunning voorlag;
• de opschortende voorwaarde door de toerekenbare niet-nakoming van de verweerders niet is vervuld.

De appelrechter vervolgt evenwel dat:

• met toepassing van artikel 1178 Oud Burgerlijk Wetboek voormelde opschortende voorwaarde wordt geacht te zijn vervuld;
• dit niet tot gevolg heeft dat op de verweerders automatisch de verbintenis tot verkoop van hun woning aan de eisers rustte;
• die verbintenis op grond van de bepalingen van de overeenkomst aan de zijde van de verweerders slechts na lichting door de eisers van de hen door de verweerders gedane verkoopbelofte of na lichting door de verweerders van de hen door de eisers gedane aankoopbelofte tot stand kwam;
• de eisers echter niet aantonen dat zij de verweerders schriftelijk hebben uitgenodigd tot ondertekening van de notariële verkoopakte zoals de overeenkomst voor de lichting van de verkoopbelofte vereist;
• evenmin het bewijs voorligt dat de verweerders dan wel hun notaris de hen door de eisers gedane aankoopbelofte op de overeengekomen wijze hebben gelicht;
• de eisers bijgevolg niet bewijzen dat op de verweerders de verbintenis rustte hun woning te verkopen aan de voorwaarden bepaald onder rubriek VI (‘Voorwaarden waaronder de verkoop zal plaatsvinden’), waaronder deze aangaande de stedenbouwkundige toestand van de eigendom;
• de verweerders geen contractuele wanprestatie hebben begaan, zodat de eisers zich onterecht beroepen op het sanctiemechanisme bedongen in rubriek V van de overeenkomst.
  De appelrechter die zodoende, na te hebben vastgesteld dat de opschortende voorwaarde door de toerekenbare niet-nakoming van de verweerders niet is vervuld, uitsluit dat hij gelet op die wanprestatie kan overgaan tot ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van de verweerders en hun veroordeling tot betaling van een aanvullende schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.’

Lees het Cassatie-arrest van 8 januari 2024