Aankoop woning met niet-vergunde achterbouw en vordering op grond van verborgen gebrek. Cassatie 6 januari 2022 (LegalNews)

Auteur: LegalNews

Wat waren de feiten?

Kopers hadden op 19 april 2016 een woning gekocht, waarvan zij enkele maanden na de aankoop, ter gelegenheid van hun aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van een carport, vernemen dat de achterbouw van de woning niet vergund is, en dat regularisatie slechts mogelijk is indien de niet-vergunde achterbouw zou worden afgebroken. Op 3 april 2018 verkopen ze de woning aan een derde.

Op 6 juni 2018 hebben de kopers dan de verkopers gedagvaard voor de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Turnhout, in betaling van een schadevergoeding van 48.018,31 euro. Bij tussenvonnis van 27 juni 2018 werd een deskundigenonderzoek bevolen en op 26 september 2018 heeft de deskundige zijn eindverslag neergelegd, waarbij hij de minwaarde raamde op 49.961,00 euro.

Bij eindvonnis van 24 oktober 2019 werden de verkopers dan in solidum veroordeeld tot betaling van 49.961,00 euro in hoofdsom en tevens veroordeeld tot etaling van de gerechtskosten.

Op 18 december 2019 hebben de verkopers dan hoger beroep ingesteld tegen dit eindvonnis bij het hof van beroep te Antwerpen dat de veroordeling tot betaling van 49.961,00 euro bevestigd op andere gronden (niet-conforme levering in plaats van verborgen gebreken).

Wat was de visie van het hof van beroep?

Het hof van beroep oordeelt op 22 februari 2021 dat de niet-vergunde achterbouw een verborgen gebrek uitmaakt van het onroerend goed en tevens niet overeenstemt met de verkochte zaak en met wat de partijen zijn overeengekomen.

Het hof oordeelt verder dat de kopers de vordering op grond van artikel 1648 Oud Burgerlijk Wetboek wegens verborgen gebreken laattijdig hebben ingesteld en dat bijgevolg hun vordering, in zoverre gebaseerd op artikel 1648 Oud Burgerlijk Wetboek, ontoelaatbaar is.

Het hof oordeelt vervolgens wel dat de vordering van de kopers, in zoverre gebaseerd op de artikelen 1604 en 1610 Oud Burgerlijk Wetboek, wel gegrond is omdat deze vordering niet dient te worden ingesteld binnen een korte termijn.

Krachtens artikel 1604, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek moet de verkoper de zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is. Indien de verkoper aan deze verplichting tot conforme levering tekort komt, kan de koper overeenkomstig artikel 1610 Oud Burgerlijk Wetboek de ontbinding van de koop vorderen. De koper die de levering afkeurt, dient dit zo spoedig als mogelijk te doen. De koper die de geleverde zaak aanvaardt, kan niet meer de ontbinding van de koop vorderen op grond van het gebrek aan overeenstemming van de geleverde zaak, onder voorbehoud van de vordering op grond van een koopvernietigend gebrek overeenkomstig artikel 1648 Oud Burgerlijk Wetboek. Deze vordering moet binnen een korte termijn worden ingesteld.

Het oordeel van het Hof van Cassatie

Het hof van beroep dat oordeelt dat de vordering van de kopers, in zoverre gebaseerd op de artikelen 1604 en 1610 Oud Burgerlijk Wetboek, wel gegrond is omdat deze vordering niet dient te worden ingesteld binnen een korte termijn, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.

Het Hof van Cassatie lijkt zich dan ook expliciet te verzetten tegen de wel vaker voorkomende lagere rechtspraak waarbij de laattijdige vordering op grond van verborgen gebreken wordt aangezuiverd door een beroep te doen op de vordering wegens non-conforme levering.

Lees hier het Cassatie-arrest van 6 januari 2022