Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

50 jaar Wet Breyne – Een overzicht aan de hand van rechtspraak

Webinar on demand

Buitencontractuele aansprakelijkheid in het bouwgebeuren

Webinar on demand

Voordeelpakket
‘Bouw en Aanneming’

6 Webinars on demand

Privaat versus publiek bouwrecht

Webinar on demand

Aankoop onroerend goed met btw en/of registratiebelasting? (Alaska)

Auteur: Stefaan Kindt (Alaska)

Wie als particulier een woning of appartement wil kopen moet daarop belastingen betalen in de vorm van registratiebelasting en/of btw. Btw is een federale materie, terwijl registratiebelasting een regionale materie betreft, m.a.w. de regels inzake registratiebelasting verschillen naargelang het gewest waar het onroerend goed gelegen is. We zetten de fiscale regels op een rijtje voor wie als particulier een onroerend goed wil aankopen in het Vlaams Gewest.

U koopt een stuk (bouw)grond

Een particulier die enkel een stuk grond aankoopt, moet daarover nooit btw betalen. Een dergelijke aankoop geschiedt steeds met toepassing van Vlaamse registratiebelasting. Op de aankoop daarvan is het algemeen geldend tarief van 12% registratiebelasting verschuldigd. Gaat het om de aankoop van landbouwgrond, dan bedraagt het tarief 10%.

U koopt een woning/appartement

Gaat het om nieuwbouw inzake btw-wetgeving, dan is btw van toepassing die 21% bedraagt. Dat tarief geldt in heel België. Het maakt m.a.w. niet uit, in tegenstelling tot de registratiebelasting, of de woning/het appartement gelegen is in het Vlaams, Waals of Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

In dit verband is het belangrijk om te weten wanneer een woning/appartement nieuw is voor de btw-wetgeving. Een gebouw is nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikname. Werd bijvoorbeeld een woning voor de eerste keer in gebruik genomen op 1 mei 2021, dan blijft dat gebouw inzake btw nieuw tot en met 31 december 2023. Tot die tijd kan de woning met 21% btw verkocht worden.

Wanneer met registratiebelasting?

Gaat het niet om een nieuwbouwappartement of -woning inzake btw, dan is er op de aankoop registratiebelasting verschuldigd. In Vlaanderen bedraagt het tarief daarvoor sinds 1 januari 2022 in principe 3%. Wie een gezinswoning aankoopt van maximaal 220.000 euro, krijgt een bijkomende vermindering van maximaal 2.800 euro registratierechten. Is de gezinswoning gelegen in de Vlaamse kernsteden of in de Vlaamse Rand rond Brussel, dan wordt de maximale aankoopprijs opgetrokken naar 240.000 euro en kan er dus nog meer voordeel bekomen worden.

Die 3% is wel aan een aantal voorwaarden gekoppeld:

  • Het gaat om een verkrijging van de geheelheid in volle eigendom van een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed;
  • De aankoop moet gebeuren door één of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) die noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten; een vennootschap kan dus geen gebruik maken van het 3%-tarief.
  • De kopers moeten gedomicilieerd zijn op het adres van de aangekochte gezinswoning.

Gaat het om de aankoop van een woning die verhuurd wordt via een sociaal verhuurkantoor, dan geldt 7% registratiebelasting onder voorwaarde dat binnen de 3 jaar na aankoop een huurovereenkomst wordt gesloten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een minimumduur van 9 jaar. Gaat het om de aankoop van een sociale woning (eigen bewoning of verhuring), dan wordt het standaardtarief gehalveerd tot 1,5%.

Zijn of worden de bovenvermelde voorwaarden niet nageleefd, dan geldt het sinds 1 januari 2022 geldende basistarief van 12% (voorheen 10%), wat dus o.m. van toepassing is op de aankoop van een tweede verblijf. De datum van de onderhandse akte/compromis is in dit verband determinerend, zoals dat het geval kan zijn voor een tweede verblijf waarvan de onderhandse akte eind 2021 ondertekend werd door de betrokken partijen (ook al is de notariële akte dus nog niet verleden voor de notaris).

Meest voorkomend in de praktijk: aankoop van woning/appartement met grond(aandeel)

In principe moet er geen uitsplitsing gemaakt worden tussen de constructiewaarde met btw (voor zover gebouw nieuw inzake btw) en de grondwaarde met registratiebelasting. Daarvoor moeten dan tegelijkertijd wel drie voorwaarden vervuld zijn, nl. het gaat om een nieuwe woning/appartement inzake btw, de grond en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht, en de grond wordt tegelijkertijd met het gebouw overgedragen. In dat geval moet over het geheel (gebouw en grond) 21% btw gerekend worden. Is aan die voorwaarden niet voldaan, dan moet er een uitsplitsing gebeuren tussen btw (gebouw) en registratiebelasting (grond). Gaat het om een ‘oud’ gebouw voor de btw, dan betaalt u registratiebelasting op het geheel (gebouw en grond) vermits over het gebouw ook registratiebelasting moet gerekend worden want niet nieuw inzake btw-wetgeving.

Woning op plan/sleutel-op-de-deur woning

Hier moet echter een onderscheid gemaakt worden tussen 1. een nog op te richten woning (onder Wet Breyne) waarbij men eerst eigenaar wordt van de grond en later eigenaar van de woning, en 2. woning in aanbouw waarbij men onmiddellijk eigenaar wordt van zowel de grond als het gebouw. Enkel in het eerste geval moeten er registratierechten op de grond (en gebouw met btw) betaald worden vermits de grond dan niet tezamen met het gebouw wordt verkocht. In het andere geval betaalt men 21% btw op het geheel (gebouw en grond).

Bron: Alaska