Aandachtspunten voor de verhuurder bij het sluiten van een handelshuur­­overeenkomst (Intinya Law)

Auteur: Elisah Vanhecke (Intinya Law)

In een eerder artikel werd benadrukt dat de Handelshuurwet heel wat bepalingen van dwingend recht bevat ter bescherming van de huurder waarvan in de handelshuurovereenkomst niet afgeweken kan worden.

Dat verhindert evenwel niet dat het voor de eigenaar-verhuurder mogelijk is om een aantal bepalingen omtrent de uitzetting van de huurder uitdrukkelijk op te nemen in de handelshuurovereenkomst.

Zo kan het voor de eigenaar-verhuurder nuttig zijn om onder meer de volgende bepalingen op te nemen:

Beëindigingsmogelijkheid bij het verstrijken van elke driejarige periode voor eigen handelsgebruik (artikel 3, lid 5 Handelshuurwet)

Deze beëindigingsmogelijkheid voor de eigenaar-verhuurder volgt niet automatisch uit de Handelshuurwet maar dient uitdrukkelijk in de huurovereenkomst te worden voorzien.

Niet alleen de mogelijkheid van vervroegde beëindiging door de eigenaar-verhuurder moet uitdrukkelijk in de overeenkomst worden vermeld, maar ook de wettelijk daaraan gekoppelde voorwaarden.

De huurder moet er immers op attent gemaakt worden onder welke (wettelijke) voorwaarden hij zou kunnen worden uitgezet. De vroegtijdige beëindigingsclausule is immers een voor de huurder nadelige clausule, die hem binnen drie jaar zijn investeringen of zelfs de handelszaak kan doen verliezen, vaak zonder enige vergoeding. Het Hof van Cassatie gaat om die reden uit van een uitdrukkelijke informatie- en waarschuwingsplicht in hoofde van de eigenaar-verhuurder opdat de huurder, die meent van een (minstens) negenjarige huur te kunnen genieten, niet in zijn vertrouwen wordt geschonden.

Deze vroegtijdige beëindigingsclausule kan enkel ingeroepen worden door de eigenaar-verhuurder om in het onroerend goed zelf een handel uit te oefenen of die te laten uitoefenen door bepaalde in de wet omschreven gezins- of familieleden of (onder bepaalde voorwaarden) door een personenvennootschap.

Het eigen gebruik moet een handelsgebruik zijn. Het mag ook een gelijksoortige handelszaak betreffen (als die van de huurder) maar in dat geval zal de eigenaar-verhuurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn aan de huurder.

Als de eigenaar-verhuurder tijdens de duur van de handelshuurovereenkomst gebruik wil maken van deze beëindigingsmogelijkheid, moet de overeenkomst uiterlijk één jaar voor het verstrijken van die driejarige periode worden opgezegd bij gerechtsdeurwaardersexploot of per aangetekende brief.

Uitzettingsbeding in geval van vervreemding van het gehuurde goed (artikel 12 Handelshuurwet)

Het betreft niet enkel de mogelijkheid tot vroegtijdige uitzetting van de huurder in geval van verkoop van het gehuurde goed, maar eveneens in geval van een ruil, inbreng in een vennootschap, schenking, etc.

Als eigenaar-verhuurder kan het belangrijk zijn voor de waarde van het onroerend goed om een uitzettingsbeding op te nemen in de handelshuurovereenkomst die een nieuwe eigenaar van het onroerend goed toelaat om de huurovereenkomst op te zeggen onder welbepaalde strikte voorwaarden.

Door middel van een uitzettingsbeding kunnen de eigendomsbelangen van een nieuwe eigenaar dus gewaarborgd worden. De nieuwe eigenaar zal immers de mogelijkheid hebben om onder bepaalde voorwaarden de handelshuurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen.

Bron: Intinya Law