Huisvesting arbeidsmigranten: niet-comforme of overbewoonde woning. Cass. 6 januari 2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Het arrest van het hof van beroep te Antwerpen, correctionele kamer, van 6 februari 2025

De appelrechters verklaren de telastlegging, met inbegrip van de verzwarende omstandigheid dat van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt, bewezen met betrekking tot de volledige incriminatieperiode tussen 1 mei 2020 en 2 september 2021, op grond van artikel 20, § 1, eerste en derde lid, 1°, Vlaamse Wooncode voor de periode tot 31 december 2020 en op grond van de artikelen 3.34 en 3.36, 1°, Vlaamse Codex Wonen van 2021 voor de periode vanaf 1 januari 2021.

Het arrest oordeelt in dit verband op grond van eigen redenen en mede op grond van de overgenomen redenen van het beroepen vonnis als volgt:

• bij een controle in het pand, dat een ééngezinswoning betrof, op 2 mei 2020, wat de aanvangsdatum van de incriminatieperiode uitmaakt, stelde de politie vast dat er meerdere stapelbedden aanwezig waren in de woonkamer, die was ingericht als slaapplaats, waarbij er achttien Roemeense werknemers werden aangetroffen;
• het pand werd gebruikt als kamerwoning;
• de woning voldeed vanaf 2 mei 2020 niet aan de vereiste woonkwaliteiten en was derhalve niet-conform. Alleen al gelet op de aanwezigheid van de stapelbedden en slaapzalen, staat het vast dat de woning effectief werd ingericht, zij het uiterst rudimentair, en voorzien was op grote aantallen bewoners, ver boven de bezettingsnorm van acht personen, en dit gedurende de gehele incriminatieperiode, zodat er aldus sprake was van overbewoning;
• de oorspronkelijke medebeklaagde V. is de eigenaar van het bewuste pand, dat hij verhuurde aan de eiseres I.1, met als verantwoordelijke de eiser I.2, voor 1.250,00 euro per maand, terwijl de eiseres I.1 het pand op haar beurt verhuurde aan de eiseres II, met als verantwoordelijke de eiser III, voor een bedrag van 3.311,00 euro;
• uit het dossier blijkt dat de eiser I.2 zich ook gedroeg als feitelijke vertegenwoordiger van de eiseres II, aangezien hij communiceerde met een e-mailadres van de H.-groep, waartoe de eiseres II behoort;
• de woning werd vervolgens door middel van een zusterbedrijf van de eiseres II, de firma F., dan wel door de eiseres II zelf, verhuurd aan werknemers van de H-groep, waarbij de huur van gemiddeld 334,00 euro per maand rechtstreeks werd afgehouden van het loon;
• het gegeven dat het slechts om één woning gaat binnen de ganse grote organisatie waarmee het mis zou zijn gegaan, doet aan de vaststellingen in dit dossier geen afbreuk;
• de eiser I.2 wist zeer goed dat de woonst zou dienen voor het huisvesten van grote hoeveelheden werknemers van de H.-groep, die in het slachthuis te H. werkzaam waren, en was bekend met de staat van de woning;
• de eiser I.2 handelde middels zijn firma, de eiseres I.1, waarvan de activiteit erin bestond als tussenpersoon op zoek te gaan naar huisvesting, waarbij hij met huisvesting voor arbeidsmigranten een jarenlange ervaring had opgebouwd vanuit zijn verleden als werknemer bij de H.-groep.

De huurovereenkomst met de eiseres II werd gesloten namens de eiseres I.1. De feiten vielen intrinsiek onder het maatschappelijk doel van deze rechtspersoon of kaderden in de waarneming van haar belangen en werden voor haar rekening gepleegd:

• de eiser I.2 verklaarde dat hij al tweeëntwintig jaar verhuurde en verkocht om buitenlandse werknemers te huisvesten en dat hij verantwoordelijk was voor de huisvesting van de werknemers van de eiseres II;
• gelet op de aanwezigheid van stapelbedden in samenhang beschouwd met de herhaalde vaststellingen en de overgemaakte lijsten van de bewoners, is het niet geloofwaardig dat de bewoners zelf, zonder toestemming, anderen zouden hebben laten slapen in de woning maar staat het vast dat de eisers I hiervoor hebben gezorgd;
• de eiser I.2 moet kennis hebben gehad van de huurprijzen die aan de uitzendkrachten werden aangerekend en hij wist dat voor de kennelijk overdreven prijs van 3.311,00 euro waaraan hij de woning verhuurde, die woning bewoond zou moeten worden door meer personen dan de toegestane acht personen, wou de woning enigszins rendabel en niet manifest verlieslatend zijn;
• het gegeven dat het uiteindelijk F. was die, als dochtervennootschap van de eiseres II, instond voor de verhuring aan de arbeidsmigranten en dat deze partij niet werd vervolgd, is voor de beoordeling van de eigen strafrechtelijke gehoudenheid van de eisers I irrelevant;
• de strafverzwarende omstandigheid dat van de activiteit van het huren of ter beschikking stellen van een niet-conforme woning een gewoonte werd gemaakt, is ten aanzien van elke eiser bewezen. Hoewel de oorspronkelijke medebeklaagde V. en de eisers I door de politie werden gecontacteerd en in kennis werden gesteld van de politionele vaststellingen op 2 mei 2020, ondernamen zij niets en bleven zij gewoon verder verhuren, waarbij de eiser I.2 ook voor rekening van de eiseres II handelde. De eisers I kregen vervolgens een afschrift van de vaststellingen van de wooninspecteur, waarbij zij weerom bleven verder verhuren. Ook op 10 en 11 juli 2021 kreeg de politie vragen om tussen te komen op het adres van het bewuste pand, waarbij werd vastgesteld dat er acht bewoners aanwezig waren;
• de overheid ging op 1 september 2021 over tot gedwongen ontruiming.

De visie van het Hof van Cassatie

De in artikel 3.36, 1°, Vlaamse Codex Wonen van 2021 bedoelde verzwarende omstandigheid dat van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt, veronderstelt het herhaaldelijk en geregeld stellen van de door artikel 3.34 Vlaamse Codex Wonen van 2021 strafbaar gestelde handeling gedurende een zekere tijdsperiode, maar niet dat die activiteit noodzakelijk betrekking heeft op meerdere panden.

Een gewoonte in de zin van die bepaling kan ook voortvloeien uit de omstandigheid dat in eenzelfde pand meerdere niet-conforme woongelegenheden worden ingericht die aan onderscheiden personen en op onderscheiden tijdstippen worden verhuurd of ter beschikking worden gesteld.

De rechter oordeelt onaantastbaar of van de door artikel 3.34 Vlaamse Codex Wonen van 2021 bedoelde activiteit een gewoonte is gemaakt zoals bedoeld door artikel 3.36, 1°, Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Lees hier het arrest