Faillissement en verkoop door curator van enkel grond, niet van de opstallen. Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank Brussel 31 juli 2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Opstalrecht

• De overeenkomst van 30 september 1988 was een verzaking aan het recht van natrekking en vestigde daarmee een opstalrecht ten voordele van F.D. en M.B.
• De rechtbank verwerpt de stelling dat het opstalrecht nietig zou zijn omdat het binnen de vennootschapsdoelstelling en als vergoeding/voordeel voor de bestuurders-aandeelhouders paste.
• Omdat de akte niet in het hypotheekkantoor was overgeschreven, was het recht aanvankelijk niet tegenwerpelijk aan de boedel. Door onafgebroken bezit gedurende meer dan 30 jaar, vaste dagtekening en het dragen van fiscale lasten is echter verkrijgende verjaring ingetreden; daardoor is het recht alsnog tegenwerpelijk aan de boedel.
• Omdat geen duur was overeengekomen, wordt het opstalrecht als eeuwigdurend beschouwd, met een minimumduur van 99 jaar; het loopt vanaf 2 oktober 1988.

Gevolg voor het faillissement

• De curator kan de opstalovereenkomst niet eenzijdig beëindigen op grond van art. XX.139 WER, omdat het opstalrecht een zakelijk recht is dat tegenwerpelijk is aan de boedel.
• De machtiging van de rechter-commissaris tot verkoop wordt niet vernietigd: de curator blijft gerechtigd de naakte eigendom van de grond te verkopen.
• Die verkoop mag zich niet uitstrekken tot de opstallen; de koper verkrijgt dus een grond die blijvend bezwaard is door het opstalrecht van F.D. en M.B.
• Een openbare verkoop is toegelaten; een onderhandse verkoop aan F.D./M.B. is niet automatisch mogelijk en zou aan de strikte voorwaarden van art. 1193 Ger.W. moeten voldoen.

Overige beslissingen

• Een landmeter-expertise over de ligging van de woning of de waarde van grond en opstal was niet nodig, omdat de rechtbank enkel oordeelde over de machtiging tot verkoop van de naakte eigendom.
• De aanstelling van notaris J. A. voor de verkoop en de rangregeling wordt bevestigd.
• Elk van de partijen draagt zijn eigen procedurekosten; er zijn geen rechtsplegingsvergoedingen en geen rolrecht verschuldigd.
• Het vonnis is voorlopig uitvoerbaar, met behoud van het recht op kantonnement.

Praktisch gevolg

F.D. en M.B. behouden hun opstalrecht en de woning, maar kunnen de verkoop van de naakte grond door de curator niet blokkeren. Een derde kan dus eigenaar worden van de grond onder hun opstalrecht, zonder dat hun recht op de opstallen of hun uitweg daarbij verloren gaat.

Lees hier het vonnis