Boek 7 en de bouwcontracten: meer vrijheid, maar niet onbeperkt (ST-SCAN)

Auteur: Steve Theunissen (ST-SCAN)

Op 16 juli 2026 keurde de Kamer het nieuwe Boek 7 “Bijzondere contracten” van het Burgerlijk Wetboek goed. De wet treedt in werking op de eerste dag van de twaalfde maand na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. Op 20 september 2026 was die bekendmaking er nog niet, zodat de inwerkingtreding pas tegen einde 2027 wordt verwacht.

Dienstencontract

Aanneming, lastgeving en bewaargeving worden een dienstencontract. Voor het onroerend bouwwerk komt er een afzonderlijke afdeling, die ook de intellectuele diensten van architecten en studiebureaus omvat.

Het dienstencontract is een contract waarbij de opdrachtnemer zich ten aanzien van de opdrachtgever verbindt om een materiele of intellectuele opdracht te verrichten, zonder dat de opdrachtnemer zich ten aanzien van de opdrachtgever in een ondergeschiktverband bevindt (art.7.4.1 §1 BW). De regels gelden dus niet alleen voor aannemers maar even goed voor consultants.

Het merendeel van de nieuwe regels is aanvullend recht. Partijen kunnen er dus contractueel van afwijken.

Voorbeelden van nieuwe regels van aanvullend recht.

• Er komt een nieuwe regeling voor “ongekende omstandigheden” (art. 7.4.8) die de aannemer een recht op heronderhandeling van zijn vaste prijs geeft. Dat geldt voor omstandigheden die al bij de contractsluiting bestonden en de uitvoering buitensporig bezwarend maken. Partijen kunnen overeenkomen wat “buitensporig bezwarend” is. Deze regeling staat los van de imprevisieleer die apart geregeld is in 5.74 BW: beide regimes zullen naast elkaar blijven bestaan (https://www.st-scan.be/Bouwcontracten)
• De wet bepaalt uitdrukkelijk dat een dubbele oplevering alleen zal bestaan als het contract erin voorziet (art.7.4.56 BW). In dat geval valt de aanvaarding bij de definitieve oplevering, tenzij partijen uitdrukkelijk bedingen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt. Die keuze bepaalt mee wanneer de termijnen beginnen te lopen.

De grens op de negociatieruimte

Tussen ondernemingen is contractvrijheid begrenst onder art. VI.91/1 e.v. WER. De regels over onrechtmatige bedingen vormen een buitengrens van wat Boek 7 openlaat. Bedingen op de zwarte lijst zijn altijd verboden. Bedingen op de grijze lijst worden vermoed onrechtmatig te zijn, behoudens tegenbewijs.

Voorbeeld: wie het risico van een onbekende bodemgesteldheid zonder tegenprestatie bij de aannemer legt, loopt het risico dat het beding onder de grijze lijst valt (VI.91/5, 3° en het verbod van verplaatsing van het economisch risico zonder tegenprestatie).

Hetzelfde geldt voor klachttermijnen van maar enkele dagen, voor beperkingen van de voorziene bewijsmiddelen of opzegvergoedingen die kennelijk onredelijk zijn.

Wat dwingend blijft

Boek 7 is niet volledig van aanvullend recht. Sommige regels laten geen ruimte voor negociatie. Een paar voorbeelden:

• De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 7.4.57) is van openbare orde. Elke beperking is absoluut nietig, ook voor fouten van hulppersonen. De vervaltermijn wordt tien jaar en drie maanden.
• De rechtstreekse vordering van de onderaannemer geldt voortaan voor alle dienstencontracten, en elke beperking ervan wordt voor niet-geschreven gehouden.
• Voor woningbouw onder de Wet Breyne blijft de dubbele oplevering verplicht.

Wijzig een lopend contract niet zomaar

Boek 7 geldt enkel voor nieuwe contracten. Het B2B-regime van het WER geldt echter voor elk contract dat na 1 december 2020 werd gesloten, hernieuwd of gewijzigd.

Bestaande contracten kunnen dus worden aangepast aan de bepalingen van Boek 7 indien partijen dit wensen, maar daarmee wordt het WER wel automatisch mee  toepassing op het gehele B2B contract.

Een overzicht van Boek 7 voor de Bouwsector, vindt u op www.st-scan.be/Boek7-Bouw.

Bron: ST-SCAN