Ernstige ziekte na ondertekening van het compromis: kan de koper nog onder de aankoop uit? (Gevaco Advocaten)

Auteur: Maarten Broekx (Gevaco Advocaten)

Wat gebeurt er wanneer een koper na de ondertekening van een verkoopovereenkomst ernstig ziek wordt en de aankoop daardoor niet meer wil of financieel moeilijk kan voortzetten? Kan de koper zich dan beroepen op overmacht of op een onvoorziene verandering van omstandigheden? En kan de verkoper zonder meer aanspraak maken op de gebruikelijke forfaitaire schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs?

Het hof van beroep te Gent boog zich in een arrest van 30 april 2025 over deze delicate problematiek. Het hof aanvaardde niet dat de kopers wegens overmacht of imprevisie van hun verbintenissen waren bevrijd. Wel werd de contractueel bepaalde schadevergoeding van 86.000 euro verminderd tot 40.000 euro.

Ernstige ziekte vóór het verlijden van de authentieke akte

Een moeder en haar twee volwassen kinderen ondertekenden als kopers een onderhandse verkoopovereenkomst voor een appartement met autostaanplaats. De overeengekomen verkoopprijs bedroeg 860.000 euro. De overeenkomst bevatte geen opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet.

De kopers betaalden een voorschot van 86.000 euro, gelijk aan 10% van de verkoopprijs. De aankoop zou voor 460.000 euro met eigen middelen en voor 400.000 euro met een hypothecair krediet worden gefinancierd.

Vóór het verlijden van de authentieke akte werd bij de moeder agressieve longkanker in stadium 4 vastgesteld. Zij werd arbeidsongeschikt en moest haar beroepsactiviteit als arts-anesthesist stopzetten. Het kredietdossier werd vervolgens geannuleerd. De kopers deelden daarop mee dat zij de aankoop niet langer wilden voortzetten en beriepen zich onder meer op overmacht en verandering van omstandigheden.

De verkopers hielden vast aan het contractuele schadebeding van 10% van de verkoopprijs. In eerste aanleg werden de kopers veroordeeld tot betaling van de volledige forfaitaire schadevergoeding van 86.000 euro. Zij tekenden hoger beroep aan.

Geen overmacht bij financiële moeilijkheden

Volgens artikel 5.226 BW is sprake van overmacht wanneer de schuldenaar door een ontoerekenbare omstandigheid onmogelijk zijn verbintenis kan nakomen. Het moet dus om een werkelijke onmogelijkheid gaan. Het volstaat niet dat de uitvoering moeilijker, duurder of minder wenselijk is geworden.

Het hof erkende vanzelfsprekend de ernst van de medische situatie, maar oordeelde dat de ziekte de uitvoering van de verkoopovereenkomst juridisch niet onmogelijk maakte. De verbintenissen van de kopers bestonden uit hun medewerking aan het verlijden van de authentieke akte en de betaling van de koopprijs. Niet werd aangetoond dat deze verbintenissen niet meer konden worden uitgevoerd.

Het hof benadrukte bovendien dat financieel onvermogen in beginsel geen overmacht vormt wanneer de verbintenis betrekking heeft op de betaling van een geldsom. Ook wanneer financiële problemen voortvloeien uit een externe en onvoorzienbare gebeurtenis, leiden zij slechts uitzonderlijk tot een bevrijding van de betalingsverbintenis.

Daarbij speelde mee dat drie personen de overeenkomst als koper hadden ondertekend en zich hoofdelijk en ondeelbaar hadden verbonden. De financiële draagkracht moest daarom worden beoordeeld in hoofde van de drie kopers samen, en niet uitsluitend in hoofde van de ernstig zieke moeder. De kopers toonden volgens het hof onvoldoende aan dat zij gezamenlijk niet over andere middelen beschikten of geen alternatieve financiering konden verkrijgen.

Het persoonlijke doel van de aankoop was niet volledig verdwenen

De kopers voerden ook aan dat het appartement als tweede verblijf was aangekocht en dat dit doel door de ziekte van de moeder was weggevallen.

Ook dat argument werd afgewezen. Het appartement kon nog steeds door de twee andere kopers als tweede verblijf worden gebruikt. Bovendien behield het onroerend goed een economisch nut als investering. Volgens het hof was het doel van de overeenkomst dan ook niet volledig verdwenen.

Het arrest bevestigt daarmee dat een persoonlijke of subjectieve beweegreden voor een aankoop niet automatisch deel uitmaakt van de contractuele verbintenissen. Het risico dat een koper het aangekochte goed uiteindelijk niet op de oorspronkelijk gewenste wijze kan gebruiken, rust in beginsel op de koper.

Wanneer het gebruik van het goed voor een welbepaald doel essentieel is, doet de koper er daarom goed aan dit uitdrukkelijk in de overeenkomst op te nemen en contractueel te regelen welke gevolgen verbonden zijn aan het wegvallen van dat doel.

Ook geen verandering van omstandigheden

Subsidiair beriepen de kopers zich op artikel 5.74 BW, dat betrekking heeft op een verandering van omstandigheden, ook wel imprevisie genoemd.

Deze bepaling vertrekt van de bindende kracht van de overeenkomst. Een partij moet haar verbintenissen in beginsel nakomen, ook wanneer de uitvoering duurder of minder voordelig is geworden dan oorspronkelijk verwacht. Slechts wanneer een onvoorzienbare en ontoerekenbare verandering de uitvoering buitensporig bezwarend maakt, kan een heronderhandeling van de overeenkomst worden gevraagd. Indien de onderhandelingen mislukken, kan de rechter onder bepaalde voorwaarden de overeenkomst aanpassen of geheel dan wel gedeeltelijk beëindigen.

Volgens het hof was niet bewezen dat de uitvoering van de aankoop voor de drie kopers samen buitensporig bezwarend was geworden. De ziekte van de moeder was zonder twijfel ingrijpend en onvoorzienbaar, maar de kopers brachten onvoldoende financiële gegevens bij om aan te tonen dat zij de aankoop gezamenlijk niet meer konden financieren.

Het hof hield daarnaast rekening met de belangen van de verkopers. Zij rekenden op de verkoopopbrengst voor de financiering van een andere vastgoedtransactie. In die omstandigheden konden zij volgens het hof nog steeds redelijkerwijze op de uitvoering van de overeenkomst aandringen.

Het schadebeding van 10% biedt geen absolute zekerheid

Omdat noch overmacht, noch imprevisie werd aanvaard, vormde de weigering om de aankoop voort te zetten een toerekenbare niet-nakoming. De verkopers mochten zich in beginsel op het contractuele schadebeding beroepen. Dat vormde volgens het hof op zich geen rechtsmisbruik.

Toch betekende dit niet dat de verkopers zonder meer recht hadden op de volledige schadevergoeding van 86.000 euro.

Artikel 5.88 BW laat de rechter toe een schadebeding te matigen wanneer het kennelijk onredelijk is. De rechter moet daarbij rekening houden met de werkelijke en potentiële schade, de rechtmatige belangen van de schuldeiser en alle overige omstandigheden van het geval.

Het hof benadrukte dat het gebruikelijke karakter van een schadebeding van 10% niet volstaat om te besluiten dat het bedrag in ieder concreet dossier redelijk is. De beoordeling moet gebeuren aan de hand van de omstandigheden die zich daadwerkelijk voordoen, ook op het ogenblik waarop de verkoper het schadebeding inroept.

In deze zaak werd het appartement uiteindelijk voor 30.000 euro minder verkocht. Die minderopbrengst werd als werkelijke schade aanvaard. Verschillende andere kosten die de verkopers aanvoerden, waaronder financieringskosten, publiciteitskosten en reiskosten, werden daarentegen onvoldoende bewezen. Het hof hield daarnaast rekening met de ernstige ziekte en blijvende arbeidsongeschiktheid van de moeder, alsook met de eerdere bereidheid van de kopers om een minnelijke regeling te treffen.

Op basis van al deze omstandigheden werd de forfaitaire schadevergoeding verminderd van 86.000 euro tot 40.000 euro. Van het betaalde voorschot moest bijgevolg 46.000 euro aan de kopers worden terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke moratoire intresten.

Belang voor de vastgoedpraktijk

Het arrest bevestigt in de eerste plaats dat een ernstige persoonlijke gebeurtenis niet automatisch leidt tot overmacht of imprevisie. De koper moet concreet aantonen dat de uitvoering werkelijk onmogelijk of buitensporig bezwarend is geworden. Wanneer meerdere personen als koper optreden, zal daarbij hun gezamenlijke financiële draagkracht worden onderzocht.

Daarnaast maakt het arrest duidelijk dat een forfaitair schadebeding van 10% niet automatisch onaantastbaar is. Het schadebeding ontlast de verkoper weliswaar van de verplichting om iedere schadepost afzonderlijk te bewijzen, maar de rechter kan het overeengekomen bedrag matigen wanneer het in het licht van de concrete omstandigheden kennelijk onredelijk is.

Voor verkopers blijft het daarom belangrijk om de werkelijk geleden en potentieel voorzienbare schade zorgvuldig te documenteren. Voor kopers die zich op overmacht of imprevisie wensen te beroepen, volstaan algemene verklaringen over inkomensverlies of financiële moeilijkheden niet. Zij moeten hun financiële situatie, eventuele kredietweigeringen en pogingen om alternatieve financiering te verkrijgen zo volledig mogelijk aantonen.

Besluit

Het arrest zoekt een evenwicht tussen de bindende kracht van de overeenkomst en de rechterlijke controle op buitensporige schadebedingen. De ernstige ziekte bevrijdde de kopers niet van hun contractuele verbintenissen, maar speelde wel een rol bij de beoordeling van de redelijkheid van de gevorderde schadevergoeding.

De belangrijkste les voor de vastgoedpraktijk is dan ook duidelijk: een forfaitair schadebeding van 10% is niet automatisch onredelijk, maar evenmin automatisch onaantastbaar. De concrete schade en alle omstandigheden van het dossier blijven doorslaggevend.

Bron: Gevaco Advocaten