De gebrekkige uitvoering van werken aan uw woning: waarop moet u letten en wat kan u doen? (VS Advocaten)

Auteur: VS Advocaten

U plant een ingrijpende renovatie om uw woning te moderniseren en te laten beantwoorden aan de hedendaagse comfort- en energienormen. Denk aan de aanleg van een open keuken, de vernieuwing van de badkamer, de plaatsing van parket, nieuwe buitenschrijnwerken of de renovatie van het dak. U gaat met een aannemer in zee, ontvangt een offerte en sluit een aannemingsovereenkomst. In de praktijk blijkt niet zelden dat de samenwerking moeizaam verloopt: de communicatie stokt, de aanvangsdatum van de werken blijft onduidelijk en kort nadat de werken uiteindelijk zijn uitgevoerd duiken de eerste problemen op.

Wat bedoeld was als een zorgvuldig voorbereid renovatieproject waarin aanzienlijke financiële middelen werden geïnvesteerd, mondt uit in teleurstelling en onzekerheid over de verdere stappen. In dit artikel wordt toegelicht waarop u best let voorafgaand aan de sluiting van de aannemingsovereenkomst en op het moment van de oplevering, maar ook welke mogelijkheden u heeft wanneer na afloop van de werken gebreken opduiken in het licht van het nieuwe boek 7 “Bijzondere Contracten” van het Burgerlijk Wetboek dat later in 2026 in werking zal treden.

De aannemingsovereenkomst

Volgens het oud Burgerlijk Wetboek is een aannemingsovereenkomst een vorm van “huur van werk”. Boek 7 van het nieuw Burgerlijk Wetboek moderniseert de bijzondere overeenkomsten en introduceert onder titel 4 een gemeenrechtelijk regime van dienstencontracten. Er is sprake van een dienstencontract wanneer de opdrachtnemer zich ten aanzien van de opdrachtgever verbindt om een materiële of intellectuele opdracht te verrichten, zonder dat de opdrachtnemer zich ten aanzien van de opdrachtgever in een ondergeschikt verband bevindt.

In de aannemingsovereenkomst dienen naast de identiteit van de partijen, de datum en handtekening, uiteraard de werken nauwkeurig te worden beschreven samen met de corresponderende prijs. Verder worden doorgaans ook bepalingen inzake de wijze van betaling, de aanvangsdatum, de duur van de werken en afspraken omtrent de oplevering opgenomen.

De uitvoeringstermijn (art. 7.4.21 BW)

In de aannemingsovereenkomst kan een termijn worden vastgelegd waarbinnen de werken dienen te worden voltooid. Die termijn kan worden uitgedrukt in een aantal werkdagen, kalenderdagen, of kan gekoppeld worden aan een concrete uiterste datum. Dit is bijvoorbeeld aangewezen wanneer u een beroep wenst te doen op een bepaalde premie die slechts gedurende een beperkte periode beschikbaar is. In dat geval verdient het aanbeveling om de uiterste voltooiingsdatum uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst op te nemen en deze te koppelen aan een schadebeding, zodat de aannemer daadwerkelijk gehouden is om de werken tijdig af te ronden.

Het is ook mogelijk dat de aannemingsovereenkomst geen uitvoeringstermijn bevat. In dat geval dienen de werken binnen een “redelijke termijn” te worden uitgevoerd. Deze termijn is afhankelijk van de omvang en complexiteit van de concrete werken. Aangezien hier geen concrete termijn bepaald is, kan dit in onzekerheid en discussies uitmonden. Dit zou kunnen worden vermeden door hierop te anticiperen en een uitvoeringstermijn in de aannemingsovereenkomst op te nemen.

De oplevering en aanvaarding: het kantelpunt (art. 7.4.48 BW)

Eens de werken voltooid zijn vindt de oplevering plaats. Die kan uiteenvallen in een voorlopige en definitieve oplevering, ofwel in één enkele oplevering. Gelet op het belang van de oplevering verdient het aanbeveling om dit altijd tegensprekelijk te laten gebeuren. In de aannemingsovereenkomst kan de wijze van oplevering worden omschreven, er kan uitdrukkelijk worden bepaald dat de oplevering tegensprekelijk moet gebeuren en de stilzwijgende oplevering kan worden uitgesloten.

Bij de voorlopige oplevering vindt de inontvangstname van de werken plaats en worden de werken ter beschikking gesteld aan de opdrachtgever. Dit houdt geen aanvaarding van de werken in, maar enkel de vaststelling dat de werken voltooid zijn. Het is aangewezen om in aanwezigheid van de aannemer de werken te overlopen en de aanwezige conformiteitsgebreken en opmerkingen op te nemen in het “proces-verbaal van voorlopige oplevering”. Daarin kan worden opgenomen dat de opdrachtgever de werken aanvaardt zonder voorbehoud, de werken aanvaardt met enkele voorbehouden, of de aanvaarding weigert. Indien de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden en de werken in ontvangst werden genomen (in voorkomend geval met voorbehoud), kan een termijn worden overeengekomen waarin de remediëring van de conformiteitsgebreken dient plaats te vinden. Het is aanbevolen om dit schriftelijk vast te stellen in een document dat wordt gedateerd en ondertekend door de opdrachtgever en aannemer zodat de aannemer kan worden gedwongen deze herstellingen uit te voeren binnen de vooropgestelde termijn. Wees kritisch en laat alle conformiteitsgebreken opnemen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering.

De definitieve oplevering is de effectieve aanvaarding van de werken. Hierdoor bevestigt u dat de opdracht volgens de regels van de kunst en conform de overeenkomst werd uitgevoerd. Dit moment vindt enige tijd na de voorlopige oplevering plaats zodat u de mogelijkheid heeft gekregen om tot het effectieve genot en gebruik over te gaan. Indien u geen opmerkingen heeft, kan de definitieve oplevering plaatsvinden door de betaling van het verschuldigde saldo of door schriftelijk een document te ondertekenen. Let dus op, indien u zonder voorbehoud overgaat tot de betaling van het saldo wordt u geacht de werken te hebben aanvaard. Nadien kan de aannemer enkel nog maar worden aangesproken voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het gebouw aantasten.

De gebrekkige uitvoering: het nieuwe conformiteitsbegrip (art. 7.4.15 BW)

De opdrachtnemer is aansprakelijk voor elk conformiteitsgebrek dat minstens in de kiem bestaat bij de levering, zelfs als dit gebrek pas later aan het licht komt, voor zover dit gebrek aan een toerekenbare niet-nakoming van de opdrachtnemer te wijten is.

De opdracht is “conform” indien zij beantwoordt aan wat het contract bepaalt en aan wat de opdrachtgever redelijkerwijze kan verwachten. Het is een uniform begrip, zonder nog een onderscheid te maken tussen het zichtbaar of verborgen karakter van het gebrek. In het oud Burgerlijk Wetboek werd een onderscheid gemaakt tussen zichtbare en verborgen gebreken. Dit duaal regime wordt in boek 7 van het nieuw Burgerlijk Wetboek verlaten. De opdrachtnemer zal vanaf de inwerkingtreding daarvan gehouden zijn tot één conforme levering van de opdracht.

De kennisgevingstermijn (art. 7.4.18 BW) en verjaringstermijn (art. 7.4.19 BW)

De opdrachtgever dient de opdrachtnemer kennis te geven van het conformiteitsgebrek binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt of behoorde te ontdekken, en ten vroegste vanaf de levering. Vanaf deze kennisgeving verjaart de vordering wegens een conformiteitsgebrek binnen de twee jaar, en ten vroegste twee jaar na de levering.

Besluit

Boek 7 van het nieuw Burgerlijk Wetboek biedt nieuwe regels die bijzonder relevant zijn bij de uitvoering van werken aan uw woning. VS Advocaten staat u desgewenst al bij vóór de eerste schop in de grond gaat. Wij adviseren bij de totstandkoming en onderhandeling van de aannemingsovereenkomst, zodat essentiële afspraken juridisch sluitend worden vastgelegd en latere discussies maximaal worden vermeden. Een sterke aannemingsovereenkomst die anticipeert op moeilijkheden die kunnen ontstaan is de manier om met een gerust hart de werken te laten doorgaan. Ook tijdens de uitvoering van de werken maken wij het verschil door tijdig, kordaat en strategisch op te treden wanneer zich vertragingen, gebreken of communicatieproblemen voordoen. Het verdient aanbeveling om de aannemer onverwijld in kennis te stellen van de gebreken en zo nodig de facturen te protesteren. Indien na de aanvaarding van de werken conformiteitsproblemen ontstaan, is het van belang de aannemer tijdig, gelet op de verjaringstermijn, formeel in gebreke te stellen en de kans te geven om binnen een korte termijn de conformiteitsgebreken te herstellen. Indien het alsnog tot een geschil komt, begeleiden wij u van ingebrekestelling en onderhandelingen tot indien nodig, gerechtelijke stappen met de aanstelling van een gerechtsdeskundige.

Bron: VS Advocaten