Mede-eigendom: vordering door de VME voor het herstel van de gemeenschappelijke delen die volgens haar met verborgen gebreken zijn aangetast. Cass. 12 december 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Enerzijds verleent artikel 577-5 van het oude Burgerlijk Wetboek aan de vereniging van mede-eigenaars, onder de daarin bepaalde voorwaarden, rechtspersoonlijkheid.

Artikel 577-9 van hetzelfde wetboek bepaalt, in paragraaf 1, dat de vereniging van mede-eigenaars procesbevoegd is, zowel als eiser én als verweerder, en, in paragraaf 2, dat zij het recht heeft om in rechte op te treden, zowel als eiser én als verweerder, gezamenlijk of niet met één of meer mede-eigenaars, met het oog op het behoud van alle rechten met betrekking tot de uitoefening, de erkenning of de betwisting van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer daarvan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of van de verdeling van de lasten.

Anderzijds verleent artikel 3.86, § 1, van het Burgerlijk Wetboek aan de vereniging van mede-eigenaars, onder de daarin bepaalde voorwaarden, rechtspersoonlijkheid.

Artikel 3.92 van dat wetboek bepaalt, in paragraaf 1, dat de vereniging van mede-eigenaars procesbevoegd is, zowel als eiser én als verweerder, en, in paragraaf 3, dat zij het recht heeft om in rechte op te treden, zowel als eiser én als verweerder, gezamenlijk of niet met één of meer mede-eigenaars, met het oog op het behoud van alle rechten met betrekking tot de uitoefening, de erkenning of de betwisting van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer daarvan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of van de verdeling van de lasten, en dat zij geacht wordt de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang te hebben voor de verdediging van deze rechten.

Artikel 1641 van het oude Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring wegens verborgen gebreken van het verkochte goed die het ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor het bestemd is, of dat gebruik zodanig verminderen dat de koper het niet zou hebben gekocht, of slechts tegen een lagere prijs, indien hij de gebreken had gekend.

Overeenkomstig artikel 1644 van hetzelfde wetboek heeft de koper in dat geval de keuze om het goed terug te geven en de prijs terug te krijgen, of het goed te behouden en een deel van de prijs terug te vorderen.

Krachtens artikel 1645 van dat wetboek is de verkoper, indien hij de gebreken van de zaak kende, naast de terugbetaling van de ontvangen prijs, gehouden tot vergoeding van alle schade aan de koper.

De rechtsvordering uit hoofde van de vrijwaring wegens verborgen gebreken die verbonden is aan de verkoop van elk kavel in een verplichte mede-eigendom van een gebouw, en die hoofdzakelijk strekt tot terugbetaling van de volledige of gedeeltelijke prijs, vormt geen vordering die wordt ingesteld met het oog op het behoud van rechten met betrekking tot de uitoefening, de erkenning of de betwisting van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen van het gebouw, of met betrekking tot het beheer daarvan.

Het arrest stelt vast dat de T. Group achtereenvolgens aan verschillende personen de kavels van een gebouw heeft verkocht dat haar eigendom was, en dat de vereniging van mede-eigenaars gevormd door deze kopers, vordert dat zij wordt veroordeeld tot betaling van verschillende bedragen bestemd voor het herstel van de gemeenschappelijke delen die volgens haar met verborgen gebreken zijn aangetast, naast schadevergoedingen.

Door te oordelen dat “uit [artikel 577-9, § 1, van het oude Burgerlijk Wetboek] volgt dat aan de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid wordt toegekend om vorderingen in te stellen die verband houden met de verkoop en de bouw van het gebouw wanneer de gebreken de gemeenschappelijke delen treffen”, “ook al behoren deze toe aan verschillende mede-eigenaars”, en dat “dit eveneens geldt voor de vordering […] uit hoofde van verborgen gebreken”, en dat “artikel 3.92, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek […] deze principes niet heeft gewijzigd”, motiveert het Hof van beroep te Brussel op 7 december 2023 zijn beslissing dat de vordering van de eerste verweerster ontvankelijk en gegrond is, niet naar recht.

Lees hier het arrest