Niet alleen ingeschreven vastgoedmakelaars zijn onderworpen aan de deontologische regels. Cass. 18 december 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

De principes

Krachtens artikel 2, 4°, van de Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (hierna Vastgoedmakelaarswet), wordt voor de toepassing van deze wet onder vastgoedmakelaar verstaan: de persoon die is ingeschreven op het tableau of op de lijst van stagiairs om een of meer van de onder 5°, 6° en 7°, vermelde activiteiten uit te oefenen of om de beroepstitel te dragen.

Krachtens artikel 5, § 2, eerste lid, 2°, Vastgoedmakelaarswet moet de vastgoedmakelaar de deontologische regels bedoeld in artikel 13 naleven.

Krachtens artikel 8, eerste lid, Vastgoedmakelaarswet wordt de vastgoedmakelaar op onweerlegbare wijze vermoed het beroep van vastgoedmakelaar als zelfstandige uit te oefenen.

Artikel 10, § 2, eerste lid, Vastgoedmakelaarswet bepaalt dat als de rechtspersoon niet is ingeschreven op het tableau, de leden van het bestuursorgaan en de werkende vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk zijn voor de handelingen gesteld bij de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar in het kader van de rechtspersoon.

Artikel 10, § 2, tweede lid, Vastgoedmakelaarswet bepaalt dat, onverminderd de toepassing van artikel 8, minstens één lid van het bestuursorgaan of werkend vennoot ingeschreven is bij het Instituut in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst evenals, als het om een rechtspersoon gaat, zijn vaste vertegenwoordiger.

Krachtens artikel 2, 6°, van het Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, hierna Reglement van plichtenleer, wordt voor de toepassing van dit reglement onder vastgoedmakelaar verstaan: de persoon die is ingeschreven hetzij op de lijst van de stagiairs hetzij op het tableau van de beoefenaars.

Krachtens artikel 3, eerste lid, Reglement van plichtenleer is de vastgoedmakelaar, die zijn beroep uitoefent in de hoedanigheid van natuurlijk persoon of in het kader van een rechtspersoon, op deontologisch vlak verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid coördineren van de activiteiten.
Krachtens artikel 3, tweede lid, Reglement van plichtenleer draagt de vastgoedmakelaar, buiten die gevallen, op deontologisch vlak geen enkele aansprakelijkheid voor zelfstandig medewerkende vastgoedmakelaars, tenzij hij meegewerkt heeft aan feiten die een dergelijke aansprakelijkheid met zich kunnen meebrengen.

Uit deze bepalingen volgt dat iedere persoon die is ingeschreven op het tableau om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen deontologisch verantwoordelijk is voor de tuchtrechtelijke inbreuken die hij persoonlijk begaat in de uitoefening van zijn beroep, ook als hij zijn beroep uitoefent als zelfstandig medewerker in het kader van een rechtspersoon.

De feiten

De VM VASTGOEDBEHEER, met handelsbenaming SYNCURA is niet ingeschreven op het tableau, maar wel de dagelijkse bestuurders van VM VASTGOEDBEHEER, alsook P.B.

Volgens de vaststellingen van de kamer van beroep heeft P.B. handelingen gesteld binnen de organisatie van SYNCURA en heeft hij zich ertoe verbonden om activiteiten uit te oefenen die hem werden opgelegd door de bestuurders van SYNCURA voor wie P.B. als zelfstandig medewerker de hem opgelegde taken uitvoerde.

De kamer van beroep stelt verder vast dat het enkel foutief aanwenden door P.B. van de documenten van NV WOONSERVICE vanzelfsprekend een fout uitmaakt, hoewel dit eerder een administratieve nalatigheid uitmaakt, net zoals de foutieve overschrijving van het KBO-nummer van de VME CORREO bij aanvang van het mandaat door de nieuwe syndicus SYNCURA BEVEREN.

De kamer van beroep die aldus vaststelt dat P.B. persoonlijk in de uitoefening van zijn beroep als zelfstandig medewerker van SYNCURA een tuchtrechtelijke inbreuk heeft begaan, maar P.B. vervolgens vrijspreekt omdat één van de bestuurders van VM VASTGOEDBEHEER zich heeft opgeworpen als deontologisch verantwoordelijke voor beide tuchtdossiers, verantwoordt haar beslissing niet naar recht.

De kamer van beroep miskent de regel (van openbare orde) dat elke persoon die als zelfstandige vastgoedmakelaar-syndicus het beheer van mede-eigendommen waarneemt, ook al doet hij dat als zelfstandige medewerker in het kader van een rechtspersoon, onderworpen is aan de deontologische regels en persoonlijk verantwoordelijk is voor de inbreuken die hij op die regels begaat.

Lees hier het arrest