Vastgoedmakelaar en nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst met een consument. Cassatie-arrest van 28 maart 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Artikel 2 van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars bepaalt welke bedingen een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen een vastgoedmakelaar en een consument moet bevatten.

Krachtens artikel 4 KB van 12 januari 2007 is elk beding dat rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit, verboden en nietig.

Het KB van 12 januari 2007 bepaalt geen sanctie voor het ontbreken van één of meerdere bedingen in de bemiddelingsovereenkomst. Het is evenwel mogelijk dat door het ontbreken van één of meerdere bedingen in de bemiddelingsovereenkomst het voorwerp van de overeenkomst niet bepaald, noch bepaalbaar is en de overeenkomst bijgevolg nietig is.

Krachtens artikel 2, 1°, KB van 12 januari 2007 bepaalt de bemiddelingsovereenkomst de opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid. Dit beding bepaalt aldus het voorwerp van de overeenkomst, zonder hetwelk de overeenkomst in zijn geheel nietig is.

Daarentegen omvatten de in artikel 2 opgesomde bedingen met betrekking tot onder meer de duur, de uitvoering, de beëindiging en de herroeping van de overeenkomst niet het voorwerp van de bemiddelingsovereenkomst, zodat het ontbreken ervan in de regel niet leidt tot de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst.

Het hof van beroep te Gent gaat er op 7 juni 2023 van uit dat de bemiddelingsovereenkomst, op straffe van nietigheid van de overeenkomst in haar geheel, alle bedingen moet bevatten die zijn opgesomd in artikel 2 KB van 12 januari 2007, wat berust op een onjuiste rechtsopvatting en dus faalt naar recht.

Lees hier het Cassatie-arrest