To bid or not to bid: wat te doen bij kunstmatig opgedreven biedingen via Biddit? (Intinya)

Auteur: Cedric Haspeslagh (Intinya) 

In de praktijk blijkt af en toe het gevoel te leven dat tijdens een openbare verkoop van onroerende goederen via Biddit de biedingen kunstmatig opgedreven worden.

Dat is met name het geval wanneer er wordt opgeboden door een persoon (hierna benoemd als X) die het laatste en hoogste bod uitbracht, maar wiens identiteit en/of solvabiliteit nadien onbewezen of onbetrouwbaar schijnen en wiens bod om die reden geweigerd werd door de notaris. In dat geval kan de notaris het onroerend goed toewijzen aan de persoon die het op een na hoogste bod uitbracht (hierna benoemd als A).

Het kan gebeuren dat A zich misleid voelt omdat hij – volgend op de biedingen van X, wiens hoogste bod door de notaris uiteindelijk geweigerd werd – telkens opnieuw een hoger bod heeft uitgebracht om het onroerend goed te verwerven. In bepaalde gevallen lijkt het spel der biedingen hierdoor ontregeld of gemanipuleerd te zijn. A moet het onroerend goed nu namelijk aankopen voor een prijs die tot stand kwam ingevolge een als kunstmatig aangevoeld opbiedingsproces met een insolvabele/geweigerde hoogste bieder.

Een voorbeeld kan dit verduidelijken: A doet een eerste bod van 200.000,00 EUR. Daarna begint X op te bieden. A volgt en doet telkens een hoger bod. Het laatste bod van A bedraagt 999.000,00 EUR. X biedt uiteindelijk 1.000.000,00 EUR, waarna A stopt met opbieden. Het onroerend zou dus verkocht moeten worden aan X voor 1.000.000,00 EUR. De notaris twijfelt echter over de betalingsmogelijkheden van X en weigert zijn bod. De vraag rijst dan of A het onroerend goed moet kopen voor 999.000,00 EUR of indien hij kan argumenteren dat hij 200.000,00 EUR moet betalen, wat de prijs is die A heeft geboden alvorens X is beginnen opbieden.

De notaris moet enkel het hoogste bod weigeren

In een arrest van het Hof van Cassatie van 17 november 2022 (AR C.21.0367.F) werd geoordeeld dat wanneer de notaris een hoogste bod weigert, dat niet betekent dat hij bijgevolg ook alle andere biedingen van de geweigerde bieder (X) buiten beschouwing moet laten. Hij moet enkel het hoogste bod buiten beschouwing laten, waarna kan worden toegewezen aan de op een na hoogste bieder (A) tegen de door hem hoogst geboden prijs.

In het voorbeeld hierboven zal A het onroerend goed dus moeten kopen voor een prijs van 999.000,00 EUR.

A heeft immers wetens en willens een bod uitgebracht om eigenaar te kunnen worden van het onroerend goed. Het stond hem steeds vrij om het bieden te staken. Dat bod is bindend zolang er niet wordt overgegaan tot de definitieve toewijzing van het onroerend goed of tot de terugtrekking van het onroerend goed uit de openbare verkoop. In de verkoopsvoorwaarden die raadpleegbaar zijn op Biddit wordt doorgaans ook verduidelijkt dat de notaris de mogelijkheid heeft om een bod te weigeren en om de vorige biedingen in afdalende volgorde te hernemen, zonder dat de bieders zich hiertegen kunnen verzetten.

Kan de notaris aansprakelijk gesteld worden voor de (laattijdige) weigering van een bod?

In het cassatiearrest van 17 november 2022 werd geoordeeld dat een notaris reeds tijdens de biedingsperiode bepaalde verificaties kan uitvoeren en zo nodig een bieder kan uitsluiten of een bod kan weigeren vóór het afsluiten van de biedingen. Op die manier kan de notaris tijdig ingrijpen en vermijden dat een andere persoon zou opbieden tegen iemand wiens identiteit en/of solvabiliteit niet bewezen schijnen.

Dat is evenwel enkel een mogelijkheid voor de notaris, geen verplichting. In een gelijkaardig geval heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat een notaris niet verplicht is om meteen na het bod de bieder te weren (Cass. 15 april 2005, AR C.04.0324.N.) . Het is voldoende dat hij dat ten laatste doet bij de uiteindelijke toewijzing/verkoop.

Het is dus niet mogelijk om de notaris aansprakelijk te stellen omdat hij een bod pas op het einde van het biedingsproces heeft geweigerd. Dat neemt weliswaar niet weg dat, wanneer u concrete aanwijzingen zou hebben dat de biedingen kunstmatig worden opgedreven, onderzocht kan worden of het nuttig is om de notaris daarop te attenderen zodat hij reeds tijdens het biedingsproces kan ingrijpen.

Verder kan de notaris wel aansprakelijk gesteld worden wanneer hij een bod om kennelijk onredelijke redenen weigert. De notaris beschikt bij zijn weigeringsbeslissing evenwel over een ruime beoordelingsbevoegdheid. De aansprakelijkheid van de notaris zal dus enkel in het gedrang komen indien hij manifest onjuist of onredelijk handelde.

Een nadere analyse door mr. Cedric Haspeslagh van het cassatiearrest van 17 november 2022 en de actiemogelijkheden voor de koper die zich het slachtoffer voelt van kunstmatig opgedreven biedingen werd gepubliceerd in het Tijdschrift voor Insolventie- en Beslagrecht (TIBR).

Bron: Intinya