Verhuurder: beloof aan de huurder geen stedenbouwkundige functie die onvergunbaar is (Publius)

Auteur: Dirk Van Heuven (Publius)

De rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde heeft zich in een vonnis van 27 juni 2024 uitgesproken aangaande een conflict tussen huurder en verhuurder over een lingeriewinkel in een oude fabriekssite waarvoor geen vergunning kon bekomen worden. De vergunningsweigerende overheid werd door de verhuurder in vrijwaring geroepen in de procedure. De verhuurder werd in het ongelijk gesteld:

‘FEITEN EN VOORGAANDEN

V. is eigenaar van een gebouwencomplex te Stad A. Het gaat om een voormalige fabriek.

H. is de voornaamste aandeelhouder van V. Zij voert een aantal beheers- en bestuurstaken van V. uit.

2.1 Het complex is al méér dan 100 jaar oud. Het is tot in 2001 een fabriek geweest. In dat jaar heeft de exploitant zijn activiteiten stopgezet.

Het complex heeft dan een vijftiental jaar leeg gestaan. In die periode – in 2007 – heeft V. het verworven.

In 2003 is de planologische bestemming van de site gewijzigd. Het is niet langer bedrijfsterrein maar een randstedelijk groengebied met een dagrecreatieve en natuureducatieve functie.

Dit wil zeggen dat principieel alleen uitbating mogelijk is in het licht van recreatie zonder verblijf en/of van natuureducatie. Verblijfsrecreatie is a priori niet mogelijk, net zo min als horeca en handel.

V. ontwikkelt de site en zoekt gebruikers. Zij heeft een deelplan opgemaakt waarbinnen zich een eenheid met code 0.8 bevindt, een “ruimte voor socio-cultureel kunstproject”.

F. is een kleinhandel in lingerie en nachtkleding, gevestigd in het centrum van Stad A.

Zij wilde haar activiteiten heroriënteren en uitbreiden met workshops.

Zij komt in contact met H-V. Zij bezoekt in augustus 2018 het complex met een architect en zij toont zich enthousiast.

F. heeft voor haar heroriëntatie een conceptnota uitgewerkt. Deze verruimt de activiteiten van kleinhandel naar deze van workshop én museum.

H-V meent dat dergelijk concept in te passen valt in het gebouw en partijen komen tot een overeenkomst die zij betitelen als “huurovereenkomst”. In art. 1 omschrijft de overeenkomst haar voorwerp als zijnde een “gebouw met een bruto bebouwde oppervlakte van de winkelruimte van 294m2 […] en aangeduid als zone 0.811.

De overeenkomst bevat geen bijlage maar er is tussen partijen geen betwisting dat zij de zone 0.8 destijds kenden als een textielatelier.

De overeenkomst is aan de zijde van de verhuurder alleen aangegaan door H.

V. is eigenaar.

Zij hebben een gemeenschappelijke vertegenwoordiging in de persoon van Hans D. (derde ten aanzien van de procedure).

F. start de inrichtingswerken met het oog op een opening op 30 augustus 2019. De burgemeester van STAD A. had intussen toegezegd zelf de uitbating te komen openen.

F. start ook een reclamecampagne waarin zij haar verhuis aankondigt.

Tijdens de uitvoering van de werken komen F. én H-V tot de vaststelling dat de datum van 30 augustus 2019 niet haalbaar zal zijn. F. stelt de opening op aanraden van H-V met twee weken uit tot 12 september 2019.

In die periode voert de stedenbouwkundige inspecteur bij STAD A. een controle uit op de activiteiten die zich ontwikkelen binnen de [de voormalige fabriekssite]. Hij meent te kunnen vaststellen dat de werken een loutere, minstens overwegende uitbating als winkel beogen en laat de werken staken.

F. vecht deze staking met succes aan bij deze rechtbank. Partijen zijn het niet eens over de redenen die de rechtbank had om het stakingsbevel te vernietigen.

Enkele weken later komt STAD A. evenwel tot nieuwe, gelijklopende vaststellingen. Zij omschrijft deze met precisie.

F. laat weten dat zij een nieuwe procedure voor deze rechtbank niet ziet zitten.

F. vat de vrederechter en stelt dat V. nooit haar leveringsverplichting is nagekomen zodat de overeenkomst nooit in werking is kunnen treden. Zij vordert vergoeding voor de kosten die zij uit hoofde van de overeenkomst heeft opgelopen.

V., bijgetreden door H, meent dat het project van F. niet is misgelopen omdat V. haar verplichtingen niet zou zijn nagekomen maar omdat F. in het licht van de eindstreep opgegeven zou hebben. Zij meent dan ook dat F. in fout is en vordert vergoeding voor de huur/bezettingvan het goed.

V. meent daarenboven dat het mislopen van het project van F., als zij al aansprakelijk zou zijn, te wijten is aan de dubbelzinnige houding van STAD A. en roept deze laatste dan ook in vrijwaring.

De vrederechter meent dat H. haar verplichtingen niet is nagekomen en veroordeelt haar tot betaling van een aantal vergoedingen, zij het aanzienlijk minder dan F. gevorderd had.

De aanspraak van H. tegenover F. beoordeelt hij als ongegrond, net als deze tegenover STAD A.

H. moet de procedurekosten dragen in de beide procesverhoudingen.

H-V menen dat dit oordeel niet correct is en vorderen bij deze rechtbank dat zij zou vaststellen dat F. zelf moet instaan voor het falen van haar project. Zij vorderen dus afwijzing van de vorderingen van F. en gegrondverklaring van hun eigen vordering.

F. vindt zich terug in de principes van het bestreden vonnis maar meent dat de vrederechter haar aanspraken ten onrechte herleid heeft.

STAD A. vordert bevestiging van het bestreden vonnis in zover het haar aangaat.

(…)

HOOFDBEROEP TEN AANZIEN VAN F.

De rechtbank oordeelt dat de vrederechter na grondige analyse tot een correcte beoordeling van de situatie is gekomen.

De rechtbank maakt de redenen die de vrederechter gehad heeft om tot zijn beslissing te komen tot de hare en benadrukt of voegt hieraan toe wat volgt.

Het valt de rechtbank op dat H-V zelf in besluiten de overeenkomst uitdrukkelijk kwalificeert als een handelshuurovereenkomst. Ook de vrederechter is van die kwalificatie uitgegaan. Ter zitting hebben partijen deze kwalificatie uitdrukkelijk bevestigd.

Waar partijen akkoord zijn, mag de rechtbank geen debat meer openen.

De handelshuurovereenkomst staat in artikel 1 van de Handelshuurwet gedefinieerd als “de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.” (de rechtbank benadrukt).

Het staat vast dat STAD A. precies dat soort activiteiten wenste te vermijden op de site.

Het was ook steeds de bedoeling van partijen dat de hoofdactiviteit van F. een kleinhandel zou zijn.

Al vanaf dag één heeft F. de vraag gesteld of de planologische bestemming die activiteit wel zou toelaten. Zo schreef F. al op 14 juli 2018:

“Weet jij al of het zeker ok is dat we daar met de winkel naartoe verhuizen? Vermits het als ‘recreatie’ staat ingevuld.” (stuk 5.1 bundel F.)

Dat de museumfunctie slechts ondergeschikt aan de handelsactiviteit zou zijn, heeft H. bij e-mail van 16 oktober 2018 uitdrukkelijk aangegeven:

“Je moet je niet veel voorstellen van dat museum, gewoon wat oude elementen

integreren in je inrichting en een corner met de kousen van Du Pare” (stuk 5.2 bundel F.)

Daarmee was F. nog steeds niet helemaal gerustgesteld. Op 24 januari 2019 schrijft zij:

“en wat als zij geen akkoord geven voor de lingeriewinkel?” (stuk 5.3 bundel F.)

waarop H. antwoordde:

“ik weet hoe ik het moet aanvragen en indienen” (ibid.)

H-V kan zich niet verweren op basis van de kennis die F. had van de werkelijke bestemming van het goed. F. had dit van in den beginne als probleem geïdentificeerd. H. heeft zich er in de huurovereenkomst maar ook al in de voorbereidende besprekingen toe verbonden het beoogde gebruik planologisch mogelijk te maken.

H-V kan evenmin laten gelden dat F. “met verve verdedigd heeft dat de vergunning uit 2018 voor haar activiteiten volstond”.

Het was initieel helemaal niet de bedoeling dat F. welk initiatief ook zou nemen. Dat zouden H-V doen:

“We doen onmiddellijk het nodige!” (stuk 5.11bundel F.)

Dat was ook het plan bij het tweede stakingsbevel (stuk 5.14 bundel F.).

Dat F. haar project in rechte verdedigt is één zaak. Dat het project de controle door de administratieve overheden niet doorstaat is een andere zaak. Feit blijft dat F. van in den beginne twijfelde aan de bestaanbaarheid van haar project binnen de site terwijl het H-V waren die haar van het tegendeel overtuigd hebben.

Het staat vast dat H-V wisten en ingecalculeerd hadden dat een specifieke vergunning nodig zou zijn om de uitbating van F. mogelijk te maken:

“Maar dat er aub niemand, zeker geen architect voordat de vergunning er is, onnozelweg naar de Stad gaat om te vragen ‘of er daar een winkel mogelijk is”‘ (stuk 5.3 bundel F.)

Hoe H-V ertoe komt voor de vrederechter – en bij uitbreiding voor deze rechtbank – erin te volharden dat voor de uitbating van de winkel als nevenfunctie geen bijzondere vergunning nodig was, terwijl de administratieve werkelijkheid het tegendeel uitwijst, neigt naar het ontkennen van het zonlicht.

De betwisting die H-V voeren aangaande de bedragen die F. laat gelden, gaan het incidenteel beroep aan zodat de rechtbank de middelen van H­ V. onder die titel onderzoekt.

Ten onrechte laten H-V gelden dat F. zelf contractuele fouten zou hebben begaan.

De vrederechter heeft de elementen die hem ertoe hebben doen besluiten dat dit niet het geval is omstandig beschreven in zijn vonnis, onder (de eerste) titel 4.2 (de bestreden beslissing bevat een foute telling van de titels).

Waar H-V trachten het tegendeel te bewijzen, pleiten zij tegen de stukken van het dossier die aangeven

dat F. géén huur verschuldigd was zo lang de winkel niet open zou zijn (stuk 5.2 bundel F., vraag 4)

dat F. de inrichting mocht uitvoeren voordat de huurprijs betaalbaar werd

(ibid.)

dat F. de geplande inrichting afgestemd had met H-V (ibid., vraag 5 alsook stuk 14a bundel STAD A.)

dat H-V de vereiste vergunning uiteindelijk niet hebben bekomen zodat hun inbreuk op de overeenkomst een feit is sinds de weigeringsbeslissing van 6 januari 2020 (stuk 3.2 bundel F.). Elementen nadien zijn niet aan de orde.

(…)

HOOFDBEROEP TEN AANZIEN VAN STAD A.

H-V voeren uitgebreid argumentatie om te stellen dat STAD A. als bestuur fouten gemaakt zou hebben te haren aanzien waardoor zij de schade die zij aan F. moeten vergoeden op STAD A. zouden kunnen verhalen.

Deze fouten zouden erin bestaan dat STAD A. ten onrechte de werken die F. uitvoerde zou stilgelegd hebben en dat STAD A. de vergunning voor de uitbating van eenheid 0.8 (waar F. moest komen) zou hebben geweigerd om redenen die vreemd zouden zijn aan de vergunningsaanvraag

Wat de eerste betreft, heeft de vrederechter er al uitvoerig op gewezen dat de verantwoordelijkheid en bij uitbreiding aansprakelijkheid voor het stakingsbevel finaal bij de gewestelijke overheid komt te liggen. Zonder haar interventie, bij wege van bekrachtigingsbeslissing, kan het bevel immers geen blijvende werking krijgen.

STAD A. kan dus maar een zelfstandige fout gemaakt hebben in de hypothese dat het gewest het bevel niet bekrachtigd zou hebben.

De vrederechter heeft er eveneens op gewezen dat de voorzitter van deze rechtbank in kader van de procedure zoals in kort geding, in tegenstelling tot wat H-V lijken te verdedigen, zich nooit over de gronden van het (eerste) stakingsbevel heeft uitgesproken. Hij heeft zich ertoe beperkt formele motiveringsproblemen vast te stellen en daar gevolgen aan te verbinden.

Wat de weigeringsbeslissing van januari 2020 betreft, heeft de vrederechter opgemerkt dat het H-V toekwam desgevallend beroep in te stellen tegen de beslissing.

H-V merken op dat artikel 159 van de Grondwet betekent dat zij zich op de onwettigheid van de bestuurlijke beslissing kunnen beroepen om verhaal te halen en dit zonder vooraf het bestuursrechtelijke rechtsmiddel te moeten uitoefenen.

H-V gaan er hierbij evenwel vanuit dat STAD A. niet de mogelijkheid zou gehad hebben bij de vergunningsaanvraag te onderzoeken wat het werkelijke doel van de aanvraag is. Nochtans voert STAD A. rechtspraak van verschillende bestuursrechtscolleges aan die het tegendeel inhouden.

De omstandigheid dat H-V een vergunning aanvroegen met als doel de inrichting van eenheid 0.8 toe te laten betekent dat niet apriori vast staat dat F. de door haar beoogde uitbating zonder meer had kunnen voeren. Mocht dit zo geweest zijn, had de vergunningsaanvraag van H-V geen oorzaak.

Nochtans hebben H-V steeds zelf de nood aan de vergunning erkend en zelfs benadrukt:

“Maar dat er aub niemand, zeker geen architect voordat de vergunning er is, onnozelweg naar de Stad gaat om te vragen ‘of er daar een winkel mogelijk is'” (stuk 5.3 bundel F.)’.

Referentie: Rb. Dendermonde 27 juni 2024, nr. 2024/5832 (PUB509322)

Bron: Publius