Het belang van de ontbinding van het compromis: de fiscus kijkt mee! (Forum Advocaten)

Auteur: Frederic Rosiers (Forum Advocaten)

Stel: u doet een bod op een woning dat door de verkoper wordt aanvaard, waarna een compromis wordt ondertekend. Om één of andere reden beslist u samen met de verkoper om de verkoop niet te laten doorgaan. Wat doet u dan met het ondertekende compromis? Vergeet de ogen van de fiscus niet!

Het compromis leidt niet tot een effectieve verkoopakte – wat nu?

U hebt een compromis/onderhandse overeenkomst gesloten, maar u wenst in onderling overleg met de verkoper de verkoop niet te laten doorgaan zodat u niet langer gebonden bent aan de aankoop en zodat de verkoper een nieuwe koper kan zoeken. Met andere woorden, er volgt geen authentieke verkoopakte.

Er kan minnelijk worden overeengekomen om het compromis te ontbinden. Echter dient u als koper te weten dat u in principe registratierechten (verkooprecht) verschuldigd bent van zodra er een overeenkomst is omtrent het voorwerp en de prijs van het onroerend goed. U wilt natuurlijk voorkomen dat u dergelijke registratierechten verschuldigd bent op een aankoop die niet is doorgegaan. Daarom is het van belang dat u het compromis laat ontbinden.

Let wel: u kan niet zonder meer afzien van een aanvaard bod of een ondertekende onderhandse overeenkomst. Mogelijk bent u een schadevergoeding verschuldigd indien u zonder meer afziet van de verkoop. Laat u dan ook adviseren, zodat u een weloverwogen beslissing kan maken.

Hoe moet ik de verkoop ontbinden?

Als er een akkoord is om tot minnelijke ontbinding over te gaan, dan dient u een overeenkomst tot minnelijke ontbinding op te maken. Deze overeenkomst kan dan samen met het compromis worden geregistreerd. Enkel dan zorgt u er voor dat de fiscus later niet bij u kan komen aankloppen ter inning van de registratierechten.

Middels dergelijke overeenkomst tot minnelijke ontbinding, kan u een gerechtelijke procedure vermijden.

Hoeveel tijd heb ik om de ontbinding te laten registreren?

Indien u het compromis wenst te ontbinden vooraleer de akte verleden wordt, dan dient u dit omwille van fiscale redenen te doen binnen één jaar na ondertekening van het compromis. Voorwaarde is wel dat de authentieke akte nog niet is verleden.

Indien het compromis wordt gesloten met een opschortende voorwaarde (bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een financiering), dan hebt u waarschijnlijk meer tijd. Het Hof van Cassatie sprak zich hierover recent uit in een dossier waarbij de fiscus (Vlaamse Belastingdienst) van oordeel was dat enkel het tijdstip van ondertekening relevant is en niet de datum van vervulling van de opschortende voorwaarde. Het Hof van Cassatie volgde dit standpunt niet en oordeelde daarentegen dat dient gekeken naar de datum van vervulling van de opschortende voorwaarde (arrest van 21/12/2023).

Bron: Forum Advocaten