Huurder, vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter? Waak over uw kostenaftrek! (Tiberghien)

De insteek

De fiscus wou initieel beter kunnen controleren of een verhuurder-natuurlijke persoon de inkomsten uit zijn verhuurd onroerend goed correct aangeeft:

• Als het onroerend goed verhuurd wordt aan een privégebruiker volstaat het om het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen aan te geven.

In voorkomend geval zal de verhuurder belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.

• Als het onroerend goed verhuurd wordt aan een beroepsgebruiker dient de verhuurder-natuurlijke persoon eveneens de werkelijk ontvangen brutohuur aan te geven.

In voorkomend geval zal de verhuurder veelal belast worden op basis van de werkelijke ontvangen huurinkomsten (60% van de brutohuur) en niet het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.

Om een aanzienlijk hogere belasting te voorkomen wordt daarom vaak in particuliere huurovereenkomsten voorzien dat de huurder het onroerend goed niet mag aanwenden voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid.

Stel dat de huurder toch (een stuk vangedeeltelijk) de huurgelden in aftrek neemt, dan kan dit voor de verhuurder onaangename fiscale gevolgen met zich meebrengen. Om hieraan tegemoet te komen heeft de wetgever enkele fiscale bepalingen aangepast.

Rapporteringsplicht

Vanaf aanslagjaar 2024 moeten huurders en houders van zakelijke gebruiksrechten (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, enz.) per onroerend goed een bijlage (270 MLH) voegen bij hun aangifte in de volgende gevallen:

• Indien ze als natuurlijke persoon vergoedingen wil aftrekken als beroepskost.
• Indien ze als rechtspersoon ertoe gehouden is een aangifte in de inkomstenbelasting in te dienen. De aangifteverplichting is hierbij dus niet afhankelijk van enige vergoeding of aftrek.

Als er een btw-factuur of stuk voorhanden is, is er evenwel geen aangifteverplichting. Momenteel ligt er ook een wetgevend initiatief voor dat land- en tuinbouwers zou moeten vrijstellen van deze rapporteringsplicht.

In de aangifte moeten de verhuurder of verlener van het zakelijke gebruiksrecht worden geïdentificeerd, de ligging van het onroerend goed, de vergoedingen en het bedrag dat in aftrek werd gebracht worden ingevuld.

De administratie heeft te kennen gegeven dat afschrijvingen niet beschouwd worden als vergoedingen en bijgevolg niet moeten worden opgenomen in de bijlage.

Belang: kostenaftrek

Als de rapporteringsplicht niet wordt nageleefd zijn de toegekende vergoedingen en voordelen niet aftrekbaar.

Huurgelden die worden betaald in het kader van kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten (huurovereenkomsten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of van één persoon) zijn uitdrukkelijk van de aftrek uitgesloten, tenzij de huur dient voor de huisvesting van één of meer werknemers of bedrijfsleiders en, desgevallend, hun gezin, ten gevolge van een wettelijke of contractuele verplichting.

Bron: Tiberghien