Kan een koper vóór het verlijden van de notariële koopakte werken uitvoeren aan het te koop gestelde pand? (Desdalex)

Auteur: Desdalex

Beeld u even het volgende in:

Na een lange zoektocht naar het perfecte huis, heeft u er eindelijk één gevonden dat u aanspreekt.

U neemt dan ook meteen contact op met de vastgoedmakelaar en/of de verkoper om zo snel mogelijk de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst te laten plaatsvinden.

Wat als u al werken wilt uitvoeren na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en voor het verlijden van de akte?

Kan u aan de verkoper vragen om deze werken reeds te mogen uit voeren? Het antwoord op deze vraag heeft wat extra toelichting nodig.

Tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte verlopen doorgaans een aantal weken of zelfs maanden. In deze periode behoudt de verkoper in principe het verder genot en gebruiksrecht van zijn onroerend goed.

De sleutels van het pand blijven dus bij de verkoper, en worden pas aan de koper overhandigd op het moment van het verlijden van de notariële akte. Normaal gezien voert de koper daarom geen werken uit, aan of in het pand

Omdat dit de verkoper wellicht het meeste zekerheid biedt, verloopt een verkoop van een pand in de meeste gevallen op deze manier.

Maar, in samenspraak, kan men hier van afwijken. Partijen kunnen met het oog hierop een sleutelovereenkomst opmaken.

De sleutelovereenkomst

In een sleutelovereenkomst bepaalt men of de koper:

• al dan niet in het pand mag verblijven
• er werken mag uitvoeren vóór het verlijden van de akte
• al dan niet een vergoeding moet betalen aan de verkoper

Daarnaast voorziet men een regeling m.b.t. de overname of betaling van de nutsvoorzieningen en verzekeringen voor het pand.  Finaal dient men de toegelaten werken zo concreet mogelijk te omschrijven.

Het is belangrijk om in deze overeenkomst te bepalen wie het risico draagt ingeval de koop niet zou kunnen doorgaan.

Houd steeds rekening met de impact en de mogelijke risico’s die verbonden zijn aan dergelijke werken. Voor het verlijden van de authentieke akte is het van belang om een dergelijke overeenkomst juridisch te laten nakijken om de rechten en verplichtingen van de partijen duidelijk te omschrijven en latere discussies te vermijden.

In plaats van de sleutelovereenkomst kan men in de onderhandse verkoopovereenkomst een sleutelclausule opnemen.

De sleutelclausule

In de sleutelclausule kan men overeenkomen dat de koper op welbepaalde dagen en uren mag langskomen met een architect en/of een aannemer. Daarnaast komt men overeen onder welke voorwaarden de koper vervolgens werken mag uitvoeren (bijvoorbeeld het afsluiten van een risico- en/of brandverzekering, overname van overeenkomsten voor nutsvoorzieningen, etc.).

Opgepast: een sleutelclausule is vaak minder volledig in vergelijking met de sleutelovereenkomst. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor discussie naderhand.

Tot slot kunnen beide partijen ervoor opteren een zo kort mogelijke periode tussen het verlijden van de notariële akte en de onderhandse verkoopovereenkomst te laten passeren.

Dit is echter  niet altijd wenselijk voor de koper zoals bijvoorbeeld ingeval de koper een financiering nodig heeft..

Het antwoord op de vraag is dus niet eenduidig en afhankelijke van de concrete situatie.

Bron: Desdalex