Huurkoopformules: een win-win voor u als ontwikkelaar en de uiteindelijke bewoner? (Deloitte)

Auteur: Xavier Deschilder (Deloitte)

Betaalbaar wonen wordt de uitdaging voor de komende jaren. We stellen bovendien vast dat de verhuurmarkt booming is. Nochtans zien veel huurders de betaalde huur als een verloren investering.

Tijdelijk verhuren…

Waarom zou u als ontwikkelaar niet opteren om tijdelijk te verhuren (tijdelijke cash-in) om nadien te verkopen? De koopkracht en bijhorend startkapitaal ontbreekt momenteel immers bij heel wat Belgen. Een situatie die mogelijk enkel zal toenemen gezien de groeiende groep van alleenstaanden binnen de Belgische bevolking.

… met het oog op een latere eigendomsoverdracht

Een eigen woning bezitten blijft nog steeds de droom van veel Belgen. De “huurkoop formule” is een laagdrempelige opstap naar een verkoop die de huurder toelaat om eerst nog wat te sparen vooraleer finaal zijn droomwoning te kopen.

Huurkoop, hamsterhuur, rent2buy,… what’s in the name? Belangrijk is in de eerste plaats of u de woning verhuurt met een aankoopverplichting dan wel met een aankoopoptie. In dit laatste geval kan de huurder ervoor kiezen om eigenaar te worden van de woning door middel van het lichten van een optie. De reeds betaalde huren worden dan (deels) in mindering gebracht van de afgesproken verkoopprijs. Zo ervaart de huurder geen verloren uitgaven.

Bij een aankoopverplichting wordt de huurder altijd eigenaar van de woning. De vraag stelt zich echter of de huurder op het moment van de aankoop over het vereiste startbudget zal beschikken en een nodige lening zal kunnen afsluiten. Wat is de waarde van een aankoopverplichting als de gelden finaal niet voor handen zijn? Het integreren van een optie kan bijgevolg extra interesse wekken bij de huurder, uiteindelijke koper.

Huurprijs en aankoopoptie: waarmee rekening houden?

Denk goed na bij de opzet van huurkoopformules over volgende variabelen:

Aankoopprijs:

Legt u een prijs vast, of laat u de prijs mee evolueren met de index? (gezondheids-/ABEX-index)

Huurbedrag:

Verhuurt u het goed aan een hogere prijs dan de markthuur?

Aankoopoptie: (premie)

Een premie voor de aankoopoptie kan een extra stimulans vormen voor de huurder om effectief over te gaan tot aankoop. Deze moet echter proportioneel lager zijn dan de btw of registratierechten.

Huurverrekening:

Wordt de gehele huur in rekening gebracht bij aankoop of maar een gedeelte? Door de huur degressief te laten meetellen motiveert u de huurder om sneller tot kopen over te gaan.

Aankoopoptie periode:

Kunt u vrij kiezen binnen een termijn wanneer u overgaat tot aankoop of wordt het exacte moment op voorhand vastgelegd? Indien op voorhand vastgelegd, wanneer precies? Op 1 of op meerdere momenten?

Niet-aftrekbare btw:

Wat met de niet-aftrekbare btw indien de woning finaal verkocht wordt onder registratierechten?

Financieringslast:

Welke financieringskosten kunt u verrekenen en hoe? Als ontwikkelaar/eigenaar blijft u immers het vastgoed verder financieren.

Hierbij moet  gestreefd worden naar een win-win waarbij zowel het rendement voor de ontwikkelaar als de haalbaarheid voor de specifiek doelgroep van bewoners voor ogen gehouden moet worden.

Transparantie is in deze heel belangrijk alsook sluitende juridische contracten. Te complexe formules, verrekenings- en indexeringsmethoden kunnen de huurders/kopers immers afschrikken.

Conclusie

Huur-koopformules zijn zeker het overwegen waard om betaalbaar wonen structureel te ondersteunen en kunnen de ontwikkelaar een deeloplossing bieden om tegenvallende verkopen op korte termijn alsnog te compenseren met tussentijdse huuropbrengsten.

Bron: Deloitte