De toepassing van de opschortende voorwaarde onder een strikte tijdsbepaling in de praktijk: het Hof van Beroep te Gent spreekt zich uit (Eska Law)

Auteur: Eska Law

In een arrest van 1 maart 2023 sprak het Hof van Beroep te Gent zich uit over de toepasselijkheid van een opschortende voorwaarde in een onderhandse opstalovereenkomst.

FEITEN

De feiten die aanleiding gaven tot deze uitspraak waren de volgende.

Op 11 oktober 2018 werd er een onderhandse opstalovereenkomst met aankoopoptie van een onroerend goed getekend door de beide partijen.

De bedoeling van de partijen bestond erin om een project te realiseren waarbij de opstalhouder de bestaande gebouwen zou slopen en een nieuw appartementsgebouw zou realiseren. Hiertoe verkreeg de opstalhouder een kosteloos recht van opstal voor een periode van twee jaar vanaf het definitief worden van de omgevingsvergunning.

Daarnaast verkreeg de opstalhouder gedurende deze periode een optie tot aankoop van de gronden en de constructies tegen een globale prijs van 700.000,00 euro.

In deze onderhandse overeenkomst waren de partijen eveneens een opschortende voorwaarde overeengekomen die erin bestond dat de opstalhouder een definitieve en uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning voor het project diende te bekomen binnen de negen maanden vanaf ondertekening van de overeenkomst en daartoe een ontvankelijke aanvraag dient in te dienen binnen de twee maanden.

Eens de vergunning zou zijn bekomen dienden de partijen contractueel binnen de twee maanden voor de notaris te verschijnen om de akte van opstalrecht te doen verlijden.

Op 23 oktober 2018 werd door de opstalhouder een ontvankelijke vergunningsaanvraag ingediend, doch werd deze op 28 januari 2019 door het bevoegde lokale bestuur geweigerd.

Op 11 juli 2019 verstreek de periode van negen maanden zoals omschreven in de opschortende voorwaarde.

Op 21 oktober 2019 werd door de opstalhouder een tweede vergunningsaanvraag ingediend, dewelke op 23 maart 2020 door het bevoegde lokale bestuur werd toegekend. Evenwel werd er op 28 mei 2020 een beroepschrift ingediend door een aanpalende buur.

Dit beroepschrift werd vervolgens ingetrokken op 15 juni 2020 waardoor de vergunning op die datum definitief is geworden.

Op 29 juni 2020 werd door de opstalgevers de opstalhouder aangemaand om de overeenkomst van oktober 2018 uit te voeren en binnen de twee maanden de voor de notaris te verschijnen tot het verlijden van de akte van opstalrecht.

Dit werd evenwel door de opstalhouder geweigerd nu de opschortende voorwaarde niet tijdig werd gerealiseerd en de overeenkomst om die reden vervallen was.

De opstalgevers verklaarden zich hiermee niet akkoord en stelden de opstalhouder officieel in gebreke waarbij een beroep werd gedaan op de sanctieregeling zoals voorzien in de onderhandse overeenkomst van 2018, inhoudende dat de opstalhouder een forfaitaire schadevergoeding was verschuldigd van 70.000,00 euro (zijnde 10% van de opstalprijs).

Op 16 oktober 2020 werd de opstalhouder vervolgens door de opstalgevers gedagvaard waarna naast de ontbinding van de onderhandse opstalovereenkomst van 2018 ten laste van de opstalhouder, eveneens de schadevergoeding van 70.000,00 euro meer interesten werd gevorderd.

DE UITSPRAAK IN EERSTE AANLEG

De Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, oordeelde op 21 september 2021 tot ongegrondheid van de vordering van de opstalgevers.

Zo was de eerste rechter van oordeel dat de opstalgevers niet kunnen bijgetreden worden in hun redenering dat uit de houding van de opstalhouder zou blijken dat deze afstand heeft gedaan van de opschortende voorwaarde waardoor de overeenkomst zou blijven verder bestaan.

Immers, doordat er op 11 juli 2019 geen definitieve vergunning was bekomen, heeft de opschortende voorwaarde zich derhalve niet gerealiseerd zodat de verbintenissen van de partijen en de overeenkomst te komen vervallen zijn.

Daarnaast voorziet de onderhandse overeenkomst van 2018 er niet in dat een partij afstand kan doen van de opschortende voorwaarde en evenmin dat beide partijen samen zouden kunnen beslissen om de voorwaardelijke verbintenis om te zetten in een onvoorwaardelijke verbintenis.

De opstalgevers leggen evenmin enig bewijs voor van een afstand door de opstalhouder van de opschortende voorwaarde na de niet-vervulling ervan, laat staan dat er enig bewijs wordt voorgelegd dat de opstalhouder (of de opstalgevers) hangende de voorwaarde daarvan afstand zou hebben gedaan.

Dergelijke afstand kan namelijk juridisch niet worden afgeleid uit de vaststelling dat de opstalhouder alsnog na 11 juli 2019 een nieuwe vergunningsaanvraag heeft gedaan.

Bovendien treden de rechtsgevolgen van de niet-vervulling van de opschortende voorwaarden van rechtswege in. De voorwaardelijke verbintenis gaat automatisch teniet door verval, de overeenkomst onder opschortende voorwaarde vervalt eveneens omdat er niet tijdig een omgevingsvergunning werd verkregen.

De eerste rechter stelt heel duidelijk dat de overeenkomst van 11 oktober 2018 eenvoudig niet meer bestaat en niet eenzijdig door de opstalgevers terug tot leven kan gewekt worden.

Desalniettemin konden beide partijen wel een nieuwe overeenkomt sluiten om geen rekening te houden met de niet-vervulling van de voorwaarde of om onder andere voorwaarden verder te worden. Evenwel is dit in casu niet gebeurd.

De opstalgevers konden zich niet vinden en deze uitspraak en stelden in november 2021 hoger beroep in.

DE UITSPRAAK IN HOGER BEROEP

Net zoals in eerste aanleg, wees het Hof van Beroep de vordering van de opstalgevers af.

Het Hof stelde hierbij dat om hun vordering te doen slagen, de opstalgevers dienen aan te tonen dat uit alle omstandigheden en gedragingen blijkt dat ook de opstalhouder in de periode van 11 oktober 2018 tot 11 juli 2019 (zijnde hangende de voorwaarde), haar wil heeft geuit om af te zien van het voordeel van de tijdsbepaling van de opschortende voorwaarde, dan wel eveneens heeft ingestemd met een verlenging van de initiële termijn van negen maanden.

Uit de stukken en de feiten kan het Hof evenwel dergelijke gedraging niet afleiden. Het Hof stelt dan ook dat de enige mogelijke conclusie erin bestaat dat de overeenkomst van 11 oktober 2018 is vervallen wegens het niet-vervullen van de opschortende voorwaarde op 11 juli 2019.

Bovendien stelt het Hof dat geen van de partijen nog eenzijdig afstand kan doen van de in de overeenkomst vervatte voorwaarde nadat die niet in vervulling is gegaan.

Uit het feit dat de omgevingsvergunning definitief is verleend op 18 juni 2020 kunnen de opstalgevers niet de overeenkomst van 2018 eenzijdig terug tot leven wekken.

Net zoals de eerste rechter stelt het Hof dat de enige mogelijke alternatief in rechte voor de opstalgevers erin bestond om een gezamenlijk akkoord te bewijzen over een nieuwe overeenkomst na 11 juli 2019. Echter slagen de opstalgevers daarin ook niet aangezien de partijen na 11 juli 2019 zijn blijven steken in de precontractuele fase van een eventuele nieuwe overeenkomst.

Er werd namelijk door de opstalhouder een prijsverlaging voorgesteld omwille van de extra kosten die waren gemaakt om de 2^e vergunningsaanvraag in te dienen, waarop door de opstalgevers niet werd ingegaan.

De nieuwe vergunningsaanvraag en de vraag van de opstalhouder tot een prijsverlaging, heeft namelijk niet geleid tot een nieuw akkoord over de essentiële elementen.

Dat besluit wordt door het Hof eveneens ook gedragen door de procedurele houding van de beide partijen, namelijk enerzijds door het feit dat de opstalgevers zich in hun aanspraken beroepen op de sanctieregeling van de overeenkomst van 2018 doordat de opstalhouder zijn contractuele verplichtingen voortspruitend uit deze overeenkomst niet heeft nagekomen. Anderzijds doordat de opstalhouder hamert op het uitblijven van de vervulling van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst van 2018.

Door dit standpunt plooien de partijen volgens het Hof terecht terug op de enige overeenkomst die ze hebben gesloten, met name deze van oktober 2018.

Evenwel stelt het Hof dat de overeenkomst van 2018 is vervallen met inbegrip van de erin vervatte sanctieregeling.

Om die reden wordt door het Hof de vordering van de opstalgevers eveneens afgewezen als zijnde ongegrond.

Bronnen: Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, vonnis van 21 september 2021, onuitgegeven en Hof van Beroep te Gent, arrest van 1 maart 2023, onuitgegeven.

Bron: Eska Law