Het Vlaamse Pachtdecreet: wat met boek 3 en boek 5? (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalLearning)

Webinar ‘Nieuwe pachtwetgeving in Vlaanderen. De wijzigingen voor pachter én verpachter toegelicht aan de hand van 20 praktijkvragen’

• Docenten: mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)
• Live op 5 december 2023 (12u30 – 14u30), nadien on demand aangeboden.

Wat met boek 3?

Uit de Memorie van Toelichting blijkt duidelijk dat hier werd bij stilgestaan, wij citeren:

‘Op 1 september 2021 is boek 3. Goederen, van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking getreden. Daarin zijn wijzigingen aangebracht aan onder andere de figuur van de erfpacht. De minimumduur werd daarbij herleid van 27 tot 15 jaar, waardoor het als alternatief voor de gewone pacht aantrekkelijk is geworden. Deze wijziging was blijkbaar ingegeven door de overweging dat de duurtijd van 27 jaar te lang blijkt voor bepaalde vastgoedconstructies (bijvoorbeeld onroerende leasing). Het lijkt echter duidelijk dat de federale wetgever hierbij geen oog heeft gehad voor het gebruik van erfpacht in het kader van het ter beschikking stellen van een onroerend goed aan een landbouwbedrijf en ook de consequenties van de wijzigingen aan de minimale duurtijd bij de wijziging van de minimale duurtijd niet in ogenschouw heeft genomen. Dit blijkt alvast niet uit de toelichting bij het wetsontwerp (Parl.St. Kamer 2018-19, nr. 3348/001, p. 318).

Om te voorkomen dat de toepassing van het Vlaamse Pachtdecreet wordt uitgehold door misbruik van de figuur van de erfpacht, wordt aan artikel 4 een punt 3° toegevoegd, waardoor het Pachtdecreet van toepassing is op de overeenkomsten tot vestiging van een erfpacht voor een duur van korter dan 27 jaar.

‘Art. 4. Dit decreet is van toepassing op:

1° de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van die pachter, met uitsluiting van de bosbouw;

2° het in gebruik nemen van onroerende goederen als vermeld in punt 1° door middel van de vestiging van vruchtgebruik onder de levenden door de wil van de mens en voor bepaalde duur;

3° het in gebruik nemen van onroerende goederen als vermeld in punt 1° door middel van een vestiging van een erfpachtrecht voor een duur van minder dan 27 jaar.

Op het verleende recht, vermeld in punt 2°, zijn de bepalingen van boek 3, titel 6, van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Op het verleende recht, vermeld in punt 3°, zijn de bepalingen van boek 3, titel 7 en 8, van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.

In beginsel behoort het bepalen van de regels over zakelijke rechten zoals erfpacht tot de bevoegdheid van de federale wetgever.

Krachtens artikel 10 van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen kunnen de decreten evenwel rechtsbepalingen bevatten in aangelegenheden waarvoor de parlementen niet bevoegd zijn, voor zover die bepalingen noodzakelijk zijn voor de uitoefening van hun bevoegdheid. Daartoe is vereist dat een dergelijke regeling noodzakelijk kan worden geacht voor de uitoefening van de bevoegdheden van het gewest, dat die aangelegenheid zich tot een gedifferentieerde regeling leent en dat de weerslag van de betrokken bepalingen op die aangelegenheid slechts marginaal is.

De Pachtwet is een regeling van dwingend recht ter bescherming van landbouwers die tegen betaling een onroerend goed in genot hebben in het kader van hun landbouwbedrijf. Deze bescherming zou echter al te gemakkelijk kunnen worden omzeild door in plaats van een pachtovereenkomst een erfpachtovereenkomst te sluiten. Tot voor de wijziging van de regels met betrekking tot de zakelijke rechten bij de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3. Goederen, van het Burgerlijk Wetboek was het sluiten van een erfpachtovereenkomst nog een minder evident alternatief aangezien de minimumduur van een dergelijke overeenkomst 27 jaar was. Met de wijziging bij wet van 4 februari 2020 is de minimumduur echter teruggebracht naar 15 jaar. Hierdoor kan het voor veel eigenaars of houders van een zakelijk recht interessanter zijn om te kiezen voor een erfpachtovereenkomst om hun eigendom ter beschikking te stellen aan een exploitant van een landbouwbedrijf. De erfpacht kent echter helemaal niet dezelfde bescherming voor een landbouwer als de Pachtwet. Om te vermijden dat een erfpachtovereenkomst zou worden gebruikt (zeker sinds de wijziging van de verplichte minimumduur) om aan de dwingende regels inzake pacht te ontsnappen is het noodzakelijk om te bepalen dat een erfpacht korter dan 27 jaar wel degelijk wordt gevat door de dwingende regels van het voorstel van Pachtdecreet. De aangelegenheid leent zich tot een gedifferentieerde regeling en de weerslag van de bepalingen op die aangelegenheid is slechts marginaal, temeer daar niet elke erfpacht onder de toepassing van het decreet worden gebracht, maar enkel contracten met een duur korter dan 27 jaar. Aldus is voldaan aan de toepassingsvereisten van artikel 10 van de bijzondere wet van 8 augustus 1980.’

Wat met boek 5?

Uit de Memorie van Toelichting blijkt duidelijk dat ook hier werd bij stilgestaan, wij citeren:

‘De verhouding tussen de “algemene bepalingen van het burgerlijk recht betreffende de verbintenissen en de contracten” die een federale bevoegdheid zijn en het voorliggende voorstel van decreet is duidelijk. Het voorstel van decreet is beperkt tot de specifieke regels betreffende de pacht, die een gewestelijke bevoegdheid is. Het gegeven dat de specifieke regels niet langer in het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen, is niet relevant.

Uit de parlementaire voorbereiding bij de bijzondere wet van 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming blijkt niet dat het toepassingsgebied van de pachtwetgeving door de voor de pachtwetgeving bevoegde wetgeving niet zou kunnen worden aangepast. De algemene bepalingen van het burgerlijk recht betreffende de verbintenissen en de contracten worden door het voorliggende voorstel van decreet niet gewijzigd.’

Lees hier de volledige fiche van het Decreet