Update van de Vlaamse tijdelijke indexatiestop (Forum Advocaten)

Auteurs: Ilse De Geyter en Maarten Verboven (Forum Advocaten)

Vorig jaar besloot de Vlaamse Regering om de huurprijzen van de meest energieverslindende huurwoningen te bevriezen door een tijdelijke indexatiestop in te voeren voor de huurprijzen van deze woningen en dit tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023. Wat deze tijdelijke indexatiestop concreet inhield, lichtten wij reeds toe in een eerder blogbericht.

Met het einde van deze maatregel per 30 september 2023 in het vooruitzicht stelt zich de vraag hoe het nu zit met de indexatie van de huurprijs van de meest energieverslindende huurwoningen vanaf 1 oktober 2023.

Korte recapitulatie van de tijdelijke indexatiestop

De Vlaamse Regering besloot vorig jaar om de indexatie van de huurprijs van huurwoningen met een EPC-label D tijdelijk te beperken tot slechts 50% en voor huurwoningen met een EPC-label E of F en huurwoningen met geheel geen EPC-label tijdelijk te verbieden. Dit betekent dat de huurprijs voor deze huurwoningen op de verjaardag van de huurovereenkomst tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 niet geïndexeerd kan worden of maximaal ten belope van 50%.

Wat met de indexatie van de huurprijs vanaf 1 oktober 2023?

De tijdelijke indexatiestop loopt af op 30 september 2023 wat zou betekenen dat de huurprijs van de meest energieverslindende huurwoningen vanaf 1 oktober 2023 in principe terug (volledig) geïndexeerd kan worden.

Om te vermijden dat huurders van de meest energieverslindende woningen plots geconfronteerd worden met een zeer hoge geïndexeerde huurprijs, heeft de Vlaamse Regering evenwel voorzien in een aangepaste indexatieformule.

Vanaf 1 oktober 2023 kunnen de huurprijzen van huurwoningen met geen EPC-label of een EPC-label D, E of F geïndexeerd worden overeenkomstig een aangepaste indexatieformule.

Deze aangepaste formule gaat uit van de gebruikelijke indexatieformule, nl.

basishuurprijs x het nieuwe indexcijferaanvangsindexcijfer

en past hierop een correctiefactor toe.

De basishuurprijs is de huurprijs die in de huurovereenkomst bepaald werd.
Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden.
Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst verjaart.

Voorwaarden

Net zoals de tijdelijke indexatiestop enkel gold voor bepaalde types van woningen, geldt de aangepaste indexatieformule met correctiefactoren uiteraard eveneens voor deze bepaalde types van woningen, nl.:

• woningen die via de private huurmarkt gehuurd of verhuurd worden om te dienen als hoofdverblijfplaats (geen studentenkoten of sociale woningen),
• waarvan de huurovereenkomst in werking getreden is voor inwerkingtreding van de tijdelijke indexatiestop op 1 oktober 2022 en
• waarvan het EPC-label D, E, of F dan wel onbestaande is.

De correctiefactoren

Voor de bepaling van de correctiefactor voor de aangepaste indexatieformule wordt enerzijds een onderscheid gemaakt waarbij eerst gekeken moet worden naar het EPC-label van de huurwoning en vervolgens naar de datum waarop de huurovereenkomst verjaart:

Heeft de huurwoning een EPC-label D en de huurovereenkomst:

• verjaarde tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 dan geldt de volgende (vereenvoudigde) correctiefactor:

50% x (indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022)

indexcijfer 2022

• verjaart tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 dan geldt de volgende (vereenvoudigde) correctiefactor:

50% x (indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023)

indexcijfer 2023

Heeft de huurwoning geen EPC-label of EPC-label E of F en de huurovereenkomst:

• verjaarde tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 dan geldt de volgende (vereenvoudigde) correctiefactor:

indexcijfer 2021

indexcijfer 2022

• verjaart tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 dan geldt de volgende (vereenvoudigde) correctiefactor:

indexcijfer 2022

indexcijfer 2023

Opgelet: eerst dient de geïndexeerde huurprijs berekend te worden op basis van de gewone indexatieformule waarna de correctiefactor op deze geïndexeerde huurprijs wordt toegepast.

Op de website van de Vlaamse Regering kunnen concrete cijfermatige voorbeelden geraadpleegd worden.

Wanneer de aangepaste indexatieformule met correctiefactor toepassen?

De aangepaste indexatieformule met correctiefactor moet uiteraard enkel toegepast worden bij de indexatie van de huurprijs op de verjaardag van de huurovereenkomst. Het is dus niet nodig om bij het wegvallen van de tijdelijke indexatiestop op 30 september 2023 vervolgens op 1 oktober 2023 onmiddellijk de huurprijs te gaan indexeren conform de aangepaste indexatieformule met correctiefactor.

Wel geldt deze aangepaste indexatieformule – behoudens andersluidende beslissing van de Vlaamse Regering – voor alle toekomstige jaren en dus niet enkel voor 2023.

Uiteraard moet de aangepaste indexatieformule met correctiefactor niet meer toegepast worden als de woning vanaf 1 oktober 2023 een beter EPC-label heeft (C of beter) of als een nieuwe huurovereenkomst in werking treedt vanaf 1 oktober 2023.

Het is dus opletten geblazen bij het indexeren van de huurprijs van energieverslindende huurwoningen en aangeraden om zeker de juiste indexatieformule te hanteren of te controleren of de huurprijs correct werd geïndexeerd.

Bron: Forum Advocaten