Zuivering van onroerende goederen. Wijzigingen door de Wet van 19 december 2023 houdende diverse bepalingen in burgerlijke en gerechtelijke zaken (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De Wet van 19 december 2023 houdende diverse bepalingen in burgerlijke en gerechtelijke zaken, gepubliceerd in het Staatsblad van 27 december 2023, bevat een aantal wijzigingen inzake de zuivering van onroerende goederen.

Wij nemen hier quasi-integraal de tekst van de Memorie van toelichting over:

Teneinde verschillende praktische problemen in verband met de zuivering van onroerende goederen op te lossen, wijzigt dit ontwerp meerdere artikelen van het Gerechtelijk Wetboek en van het Wetboek van economisch recht. De bedoeling is vooral om lacunes weg te werken en duidelijkheid te scheppen voor alle partijen in het geding en voor de notaris.

De zuivering

De zuivering is het middel om de inschrijvingen die op het hypothecair getuigschrift staan automatisch te doen verdwijnen. De bedoeling is dat de koper het aangekochte goed verkrijgt zonder lasten. Om tot een zuiverende verkoop te komen, moet men zich bevinden in een gerechtelijke verkoop (bijvoorbeeld verkoop op beslag) of een minnelijke verkoop onder gerechtelijke vorm (bijvoorbeeld verkoop met een minderjarige). Daarnaast moeten verschillende schuldeisers die over een gepubliceerd zakelijk zekerheidsrecht beschikken op het onroerend goed, betrokken worden bij deze verkoop.

Dit kan op twee manieren:

• oproeping tot de machtigingsprocedure: omdat de schuldeisers worden opgeroepen voor de rechtbank, kunnen zij zich laten horen. De rechter kan rekening houden met hun eventuele bezwaren (bijvoorbeeld een minimumprijs voorzien);
• oproeping om de verkoopverrichtingen te volgen: bij een openbare verkoop is de ratio legis dat de schuldeisers zelf een bod kunnen uitbrengen indien zij menen dat de geboden prijs niet volstaat om hun schuld te voldoen. Zij worden bijgevolg uitgenodigd om de verkoopverrichtingen te volgen door hen in kennis te stellen van de biedingsperiode of de zitdag.

Impact op de schuldeisers:

Net zoals voordien, worden de in- en overgeschreven schuldeisers ofwel opgeroepen bij de machtigingsprocedure ofwel om de verkoopverrichtingen te volgen.

Er wordt thans bepaald dat twee categorieën van schuldeisers eveneens moeten worden opgeroepen:

• de schuldeiser die een pauliaanse vordering heeft ingesteld en deze heeft doen kantmelden;
• de schuldeiser die een registratie in het Pandregister heeft uitgevoerd, in de mate zijn recht betrekking heeft op het te verkopen onroerend goed.

Bij de vorige wijziging naar aanleiding van de insolventiewet van 11 augustus 2017 werd immers onvoldoende rekening gehouden met de nieuwe Pandwet, waarbij het Pandregister werd opgericht. Het gaat telkens om schuldeisers die een inschrijving hebben op het te verkopen onroerend goed, waaraan de nodige publiciteit is verleend. Het doel van de zuivering is immers deze publiciteit te doen verdwijnen zodat de koper een goed aankoopt waaraan geen lasten verbonden zijn.

Indien de oproeping van de schuldeisers reeds heeft plaatsgevonden en er nadien een nieuwe schuldeiser overgaat tot een inschrijving of overschrijving, wordt er thans voorzien dat de verkoop eveneens zuiverend is ten aanzien van deze schuldeiser. Dit houdt in dat zijn in- of overschrijving kan worden doorgehaald met het notarieel getuigschrift op grond van artikel 1653 van het Gerechtelijk Wetboek. Zijn schuldvordering wordt echter in ieder geval opgenomen in de rangregeling, zodat hieraan geen nadeel is verbonden voor deze schuldeiser. Hij kan immers ook aanspraak maken op de verkoopopbrengst, maar kan de verkoop niet blokkeren. Onder de huidige wetgeving zou deze schuldeiser immers kunnen weigeren zijn doorhaling te verlenen,  waardoor de hele procedure opnieuw opgestart zou moeten worden. Dit leidt ertoe dat er opnieuw heel wat kosten gemaakt moeten worden, terwijl het resultaat voor deze schuldeiser hetzelfde zal zijn (nl. dat hij betrokken wordt bij de verdeling van de prijs).

Er wordt bevestigd dat de verkoop in het kader van een gerechtelijke vereffening-verdeling zuiverend is mits oproeping van de opgesomde schuldeisers om de verkoopverrichtingen te volgen in geval van openbare verkoop of tot de machtigingsprocedure in geval van een verkoop uit de hand. Dit was reeds zo vóór de insolventiewet van 11 augustus 2017. Deze wet voorzag enkel een oproeping bij de machtigingsprocedure, terwijl dat niet voorzien is in geval van openbare verkoop.

Impact op de schuldenaars en de beschermde personen:

De schuldenaars/beschermde personen (of hun vertegenwoordigers) worden nog steeds betrokken bij de verkoopprocedure. Een nieuwigheid is dat de vereffenaar een machtiging kan vragen om een onroerend goed toebehorend aan een rechtspersoon in vereffening zuiverend te kunnen verkopen. Dit is louter facultatief. De vereffenaar kan nog steeds beslissen zoals voordien om vrijwillig te verkopen. In ieder geval moeten de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen nog steeds nageleefd worden.

Impact op de bekwame mede-eigenaars:

Net zoals voordien, moeten de bekwame mede-eigenaars worden betrokken bij de verkoop (oproeping tot de machtigingsprocedure of om de verkoopverrichtingen te volgen). Er wordt bevestigd dat de verkoop in het kader van een gerechtelijke vereffening-verdeling zuiverend is mits oproeping van de opgesomde schuldeisers om de verkoopverrichtingen te volgen in geval van openbare verkoop of tot de machtigingsprocedure in geval van verkoop uit de hand. Dit was reeds zo vóór de insolventiewet van 11 augustus 2017. Deze wet voorzag enkel een oproeping bij de machtigingsprocedure, terwijl er geen machtigingsprocedure voorzien is in geval van openbare verkoop. Het betreft dus een rechtzetting van een vergetelheid.

De rangregeling

De rangregeling is de verdeling van de prijs tussen de verschillende schuldeisers op basis van de voorrechten en hypotheken. Het eventuele saldo komt toe aan de schuldenaar/beschermde persoon. Indien er voldaan is aan de voorwaarden om van een zuiverende verkoop te spreken (zoals hierboven toegelicht), moet de notaris verplicht een rangregeling opstellen.

Impact op de schuldeisers:

De hierboven vermelde schuldeisers die werden opgeroepen, worden betrokken in de rangregeling (zoals voordien ook het geval was). Naast deze schuldeisers, moet de notaris bij een gewone rangregeling zoals steeds ook rekening houden met heel wat andere schuldeisers: alle in- en overschrijvingen (ook al zou één van hen niet opgeroepen zijn), de vereniging van mede-eigenaars (ook al werd deze niet opgeroepen), de schuldeisers uit de beslagberichten, de fiscale en sociale notificaties, enz. Bij een verkorte rangregeling (bij een insolventieprocedure, een nalatenschap aanvaard onder voorrecht van boedelbeschrijving of een onbeheerde nalatenschap), mag de notaris enkel rekening houden met de hypothecaire en bijzonder bevoorrechte schuldeisers. Dit was voordien ook reeds het geval. Op het vlak van de rangregeling verandert het voorgaande dus niet ten aanzien van de schuldeisers. Indien er een pauliaanse vordering werd gekantmeld, kan deze schuldeiser eveneens voorkomen in de rangregeling indien er nog geen uitspraak werd gedaan omtrent zijn vordering. De pauliaanse vordering heeft tot doel een schuldvordering vergoed te zien, waardoor hieraan voldaan wordt door deze schuldeiser te betrekken bij de verdeling van de prijs. Indien er nog geen definitieve beslissing is genomen over zijn schuldvordering, kan de

notaris niet overgaan tot uitbetaling. Hij zal de gelden die toekomen aan deze schuldeiser blokkeren in afwachting van een definitieve beslissing van de rechtbank of een akkoord tussen de partijen. Volledigheidshalve merken we op dat het in de praktijk zelden voorkomt dat er een onroerend goed verkocht wordt in het kader van een gerechtelijke verkoop, waarbij er nog geen uitspraak werd gedaan over de pauliaanse vordering die het voorwerp uitmaakt van een kantmelding.

Er wordt verder verduidelijkt hoe de notaris in zijn rangregeling te werk moet gaan indien een schuldvordering kan verhaald worden op meerdere onverdeelde eigenaars. In dat geval moet de notaris rekening houden met het zakenrechtelijk aandeel dat toekomt aan elk van hen, zonder afbreuk te kunnen doen aan het ondeelbare karakter van de hypotheek.

Impact op de schuldenaars en de beschermde personen:

Ten aanzien van de schuldenaars/beschermde personen verandert er niets in het kader van de rangregeling. De schuldeisers die voordien betrokken werden, zullen nog steeds betrokken blijven (zie hierboven). Het eventuele saldo na betaling van alle schuldeisers, komt nog steeds toe aan de schuldenaar/de beschermde personen (of hun vertegenwoordigers). Aangezien de verkoop van een onroerend goed toebehorend aan een rechtspersoon in vereffening thans zuiverend kan zijn, moet in dat geval eveneens een verkorte rangregeling opgemaakt worden (nl. betaling van de hypothecaire en bijzonder bevoorrechte schuldeisers, waarna het saldo aan de vereffenaar wordt overgemaakt opdat deze met de overige schuldeisers rekening kan houden).

Impact op de bekwame mede-eigenaars:

Aangezien de verkoop in zijn geheel zuiverend is, moet er een rangregeling worden opgesteld voor alle mede-eigenaars. Voordien werd er nergens beschreven hoe de notaris te werk moest gaan voor de mede-eigenaar. Men kende enkel de volledige of de verkorte rangregeling (in uitzonderlijke gevallen). Nu wordt er een nieuwe soort rangregeling gecreëerd ten aanzien van de bekwame mede-eigenaar, zijnde de semi-verkorte rangregeling. De notaris zal dan rekening houden met de hypothecaire en bijzonder bevoorrechte schuldeisers, evenals de ontvangen fiscale en sociale notificaties. Dit zijn dezelfde schuldeisers die de notaris zou betrekken bij een gewone, vrijwillige verkoop.

Doorhaling met het notarieel getuigschrift:

Indien de verkoop zuiverend is, kunnen alle in- en overschrijvingen worden doorgehaald met het notarieel getuigschrift. Op deze manier kan de koper zich ervan verzekeren dat er geen last rust op het onroerend goed, zodat hij op zijn beurt bijvoorbeeld een hypotheek in eerste rang kan aangaan.

Impact op de schuldeisers:

Indien de verkoop zuiverend is, kunnen alle in- en overschrijvingen worden doorgehaald met het notarieel getuigschrift. Dit geldt voor alle in- en overschrijvingen, ook diegenen die men in uitzonderlijke gevallen vergeten is door te halen bij een eerdere verkoop. Te denken valt aan een verkoop die 20 jaar geleden plaatsvond, maar waarbij de doorhaling van een inschrijving nooit werd uitgevoerd. Indien dit onroerend goed thans verkocht wordt, is het soms onmogelijk om de initiële schuldeiser terug te vinden. Of nog, indien er op het onroerend goed een wettelijke hypotheek rust die werd genomen door een curator van een faillissement, terwijl dit faillissement intussen werd afgesloten en deze hypotheek vergeten werd door te halen. In dat geval is de curator niet langer bevoegd om deze inschrijving door te halen. In deze specifieke gevallen, is het opportuun om een “oude” inschrijving te kunnen doorhalen opdat de garantie gegeven kan worden aan de koper dat hij een goed koopt vrij van in- en overschrijvingen.

Impact op de schuldenaars en de beschermde personen:

Indien de verkoop zuiverend is, kunnen alle in- en overschrijvingen worden doorgehaald met het notarieel getuigschrift. Dit geldt ten aanzien van alle categorieën van verkopers. Voordien bepaalde de wet immers enkel dat het over “de inschrijvingen lastens de beslagene” ging, maar aangenomen wordt dat dit eveneens geldt voor de gefailleerde, de minderjarige, de schuldenaar toegelaten tot de collectieve schuldenregeling, … Dit is dus een bevestiging van de bestaande praktijk.

Impact op de bekwame mede-eigenaars:

Indien de verkoop zuiverend is, kunnen alle in- en overschrijvingen worden doorgehaald met het notarieel getuigschrift. Dit geldt ten aanzien van alle categorieën van verkopers, en dus ook de mede-eigenaars. De verkoop van een onverdeeld goed is immers in zijn geheel zuiverend. Indien er dus een hypotheek werd genomen op het volledige onroerend goed, kan deze volledig worden doorgehaald. Dit is een bevestiging van hetgeen reeds voortvloeide uit de insolventiewet van 11 augustus 2017.

Lees hier de volledige fiche van het Wetsontwerp